شراء العقارات أمر مسؤول للغاية. ولكن على الرغم من ذلك، فإن الخداع عند شراء شقة أمر شائع جدًا. من أجل تجنب خداع البائع عند شراء شقة، ادرس بعناية مساحة المعيشة المباعة ومستندات الملكية الخاصة بها.
المخاطر عند شراء شقة
لقد شاهد الكثيرون إعلانات في وسائل الإعلام المطبوعة حول شراء/بيع شقة بدون وسطاء. فمن ناحية، يوفر هذا النهج الأموال بشكل كبير على كلا الجانبين. ولكن، من ناحية أخرى، فإنه يزيد بشكل كبير من احتمال حدوث عواقب سلبية.
سيتمكن سمسار عقارات أو محامٍ ذو خبرة من حل جميع أنواع المشكلات في المراحل الأولية التي قد تؤدي إلى تعقيد إبرام الصفقة في المستقبل. لذلك، إذا كانت لديك الفرصة، فاستخدم خدمات المحترفين.
تظهر الإحصائيات التي تحتفظ بها الوكالات العقارية ووكالات إنفاذ القانون مستوى مرتفعًا إلى حد ما من الأنشطة الاحتيالية أثناء معاملات الشراء والبيع.
ترتبط مثل هذه الإجراءات في المقام الأول بتقديم مستندات مزورة. بالطبع، لن نكون قادرين على التحقق من صحة جميع الوثائق، حيث لا تتمتع جميع قواعد البيانات بإمكانية الوصول المفتوح؛ ولكن، على سبيل المثال، يمكنك معرفة وجود أشخاص "إضافيين" في الشقة من خلال مقتطف من سجل المنزل.
ويرتبط الخطر التالي بالتسويات بموجب اتفاقية الشراء والبيع. في معظم الحالات، تتم المعاملات النقدية بين البائع والمشتري نقدًا. من ناحية، هذا يوفر الوقت، ومن ناحية أخرى، هناك احتمال خسارة كل أموالك.
انتبه لتلك الحالات التي يصر فيها البائع على بيع الشقة بشكل عاجل للغاية ويكون مستعدًا لتقديم "خصم جيد". كقاعدة عامة، قد يكون هذا بسبب حقيقة أن مالك الشقة ليس مشتريًا حسن النية.
كيف تشتري شقة دون مخاطرة؟
لذا، دعونا نلقي نظرة فاحصة على الجوانب التي يجب الانتباه إليها عند شراء منزل.
إعداد الوثائق.بالطبع، عليك أن تثق بالبائع. لكن لا تنس التحقق من كلماته. أنا وأنت نفهم أن معاملات شراء وبيع الشقة ليست الأرخص، وبالتالي يجب علينا التعامل معها بأقصى قدر من الحذر.
نحن بحاجة للتحقق من الوثائق التالية:
فحص المظهرشقق سكنية. سنوضح على الفور جميع النقاط التي قد تهمك. على سبيل المثال، باب مغلق بشكل سيء، أو تسرب في السقف، وما إلى ذلك. بعد القتال، سيكون قد فات الأوان للتلويح بقبضات اليد.
انتبه إلى السعر. بشكل عام، يجب أن تكون لديك فكرة عامة عن قيمة العقارات في منطقتك. ويمكن الحصول على هذه المعلومات من خلال مراقبة سوق العقارات.
لا تعرف حقوقك؟
وبناء على ذلك، إذا كانت الشقة ليست سيئة، ولكن تم تخفيض السعر، فهذا يعني أن هناك خطأ ما. بالطبع، من الممكن أيضًا وجود خيار "جيد" عندما لا يعرف المالك الأسعار ويطرح الشقة للبيع دون تفكير، أو أنه يحتاج إلى المال بشكل عاجل.
ولكن هناك أوقات يتم فيها تفعيل المخططات الاحتيالية. على سبيل المثال، تسجيل عملية شراء وبيع باستخدام وثائق مزورة. تحقق من كل شيء بدقة.
خيارات "خاصة" لبيع شقة
هنا سننظر بإيجاز في 3 حالات: بيع شقة عن طريق التنازل عن الحقوق، وبيع شقة تم الحصول عليها كميراث، وبيع شقة في ملكية مشتركة.
- بيع شقة عن طريق التنازل عن الحقوق. هذا الخيار ممكن بموجب اتفاقيتين: اتفاقية المشاركة في البناء واتفاقية الشراء والبيع الأولية.
وفقا للخبراء، فإن الاتفاقية "الأكثر أمانا" هي اتفاقية المشاركة في البناء. ويرجع ذلك إلى حقيقة أنه بالإضافة إلى أحكام القانون المدني، يتمتع المشتري "بحماية" إضافية بموجب 214-FZ. لكن مثل هذه الاتفاقية تتضمن التنازل عن الحقوق فقط بالاتفاق مع المطور. علاوة على ذلك، إذا تم شراء الشقة برهن عقاري، فسيكون إذن البنك مطلوبًا أيضًا.
إذا تم توقيع عقد التنازل عن الحقوق، ولم يفِ المطور بالتزاماته، فلا يمكن رفع أي مطالبات ضد المالك الأصلي. يجب أن يتم تسجيل التنازل عن الحقوق. الاستثناء هو اتفاقية الشراء والبيع الأولية.
- شراء شقة استلامها بالميراث. الميراث وفقا للقانون يمكن أن يكون بالقانون والوصية. وفي كلتا الحالتين من الممكن نقل الشقة إلى الورثة.
لكن القانون "ضمنيا" يحدد الأولوية للإرادة. المخطط الاحتيالي الرئيسي في هذه الحالة هو تزوير الوصية.
وفقا للقانون، هناك عدة خطوط للميراث. الأول يشمل أقارب المتوفى - الأطفال والأزواج والآباء. ولكن هناك قائمة انتظار أخرى "غير مجدولة" - بحق التمثيل. هؤلاء الورثة لهم الأولوية.
بالإضافة إلى ذلك، من الممكن ما يسمى بـ "رفض الوصية"، عندما يشير المتوفى في الوصية إلى أنه، على سبيل المثال، يجب على ابنه أن يوفر لأمه السكن لبقية حياتها.
لذلك، إذا قرر الابن فجأة بيع الشقة التي حصل عليها بالميراث، فإن الأم ستمارس حقها في الإقامة عن طريق الرفض بالوصية.
المشكلة الرئيسية عند شراء شقة بالميراث هي الإعلان "المفاجئ" عن الورثة الذين لم يتم إدراجهم في قائمة الانتظار. وذلك لأن صلاحيات كتاب العدل لا تشمل التحقق من جميع أقارب المتوفى؛ إنهم "يسجلون" فقط جميع المواطنين الذين يتقدمون بطلب للحصول على الميراث خلال الفترة التي يحددها القانون.
الجانب الثاني الذي يجب الانتباه إليه هو الموقف عندما يتم الاعتراف بالبائع باعتباره وريثًا "لا يستحق"، وتكون عملية الشراء والبيع قد اكتملت بالفعل.
دراسة الحالة: طالب أخ وأخت بالميراث على شكل شقة. وبعد فتح الميراث تم تقسيم الشقة بينهما. وبعد مرور بعض الوقت "تختفي" الأخت، رغم أن الأخ يدعي أنها تزوجت وغادرت. في الواقع، لقد أبقاها محبوسة في الطابق السفلي طوال هذا الوقت. وبطبيعة الحال، تم "إعادة توقيع" الشقة له، وقام ببيعها. لكن أختي تمكنت بطريقة ما من الخروج والهرب إلى الشرطة. حسنًا، كما في المسلسل التلفزيوني البرازيلي: تعلن المحكمة أن الأخ وريث "لا يستحق" وتعيد الشقة إلى أختها. كل شيء سيكون على ما يرام، ولكن ماذا يجب على المشتري حسن النية أن يفعل في هذه الحالة؟ ارفع دعوى قضائية ضد أخيك للمطالبة بالمبلغ المحول للشقة.
- شراء شقة في الملكية المشتركة).وفقا للتشريعات الحالية، هناك ملكية مشتركة ومشتركة.
السمة الرئيسية للمعاملات مع هذه الممتلكات هي أنه يجب الحصول على موافقة جميع المالكين للتخلص من الممتلكات المشتركة: ويمكن التعبير عنها في شكل موافقة موثقة؛ أو يتم تضمين المالكين كأطراف في اتفاقية الشراء والبيع وكل علامة خاصة بهم.
الوضع الأكثر شيوعًا هو بيع شقة مملوكة لزوجين. أو هناك خيار آخر ممكن: الشقة مملوكة للزوج، والزوجة مسجلة ببساطة، ولكن تم شراء العقار أثناء الزواج؛ وعليه فإن بيع مساحة المعيشة يتطلب موافقة الزوجة في جميع الأحوال.
وإلا، فقد يتم إعلان أن المعاملة غير صالحة. يمكن لهؤلاء المواطنين (الذين لم يتم "طلب موافقتهم") الذهاب إلى المحكمة في غضون عام واحد من لحظة علمهم بالمعاملة أو من المفترض أن يعلموا بها.
هناك مشكلة منفصلة وهي الموقف عندما يكون أحد مالكي الشقة طفلاً. بالإضافة إلى موافقة سلطة الوصاية والوصاية على إتمام المعاملة، يجب على الوالدين أو الممثلين القانونيين تزويد الطفل بظروف معيشية "جديدة" ليست أسوأ مما كانت عليه من قبل. إذا لم يفعلوا ذلك، فإن القاصر يحتفظ بالحق في استخدام الشقة، حتى لو كانت مملوكة بالفعل لشخص آخر.
لا يمكنك أبدًا التنبؤ بجميع المواقف غير المتوقعة. الشيء الرئيسي هو عدم الضياع عند ظهور أسئلة صعبة، ولكن حلها عند ظهورها.
إذا كنت واثقا من "صحة" وموثوقية جميع المستندات المقدمة من البائع، فسيكون الأمر أسهل بكثير بالنسبة لك. وإذا لجأت أيضًا إلى أصحاب العقارات، فانقذ نفسك من إضاعة الوقت والطاقة العقلية.
تحدث المعاملات الخاصة بشراء وبيع المساحات السكنية في كثير من الأحيان لدرجة أن معظم المواطنين يتعاملون معها بالفعل بمفردهم، دون اللجوء إلى السماسرة المحترفين للحصول على المساعدة.
القراء الأعزاء! تتحدث المقالة عن طرق نموذجية لحل المشكلات القانونية، ولكن كل حالة فردية. إذا كنت تريد أن تعرف كيف حل مشكلتك بالضبط- الاتصال بالاستشاري:
يتم قبول الطلبات والمكالمات على مدار الساعة طوال أيام الأسبوع وطوال أيام الأسبوع.
إنه سريع و مجانا!
على الرغم من ذلك، لا يستطيع الجميع منع الاحتيال عند شراء شقة.
شراء منزل
– لحظة بهيجة لكثير من المواطنين. ولسوء الحظ، يمكن أن يشوبها الخداع أو الاحتيال من جانب البائع أو سمسار العقارات.
ما الذي يجب أن تنتبه إليه؟
لمنع الاحتيال من جانب البائعين، هناك عاملين رئيسيين ضروريين::
- حالة الشقة المنفردة؛
- الوثائق القانونية.
بادئ ذي بدء، يجب عليهم تلبية جميع المتطلبات.
بالإضافة إلى ذلك، عليك الانتباه إلى النقاط التالية:
- هل هناك أي ديون على فواتير الخدمات؟
- سواء كان مالك الشقة، أو أي شخص آخر ناقص الأهلية القانونية؛
- هل هناك أي اعتقالات وما إلى ذلك على الممتلكات؟
المخاطر
هناك إشارات متزايدة في الإعلانات إلى حقيقة أن الشقة تباع مباشرة، دون وسيط. هذا يسمح لك بتوفير المال، ولكن في الوقت نفسه يزيد من مستوى المخاطر.
أولا وقبل كل شيء، هذا:
- تزوير الوثائق؛
- مبيعات متعددة للعقارات.
- وجود مالكين آخرين، الخ.
في كثير من الأحيان يرتبط. هناك طريقتان لتحويل الأموال إلى العقارات - الدفع غير النقدي والدفع النقدي.
الخيار الأخير آمن فقط في حالة استيفاء عدد من الشروط - الاختيار الصحيح لمكان تحويل الأموال والحصول على إيصال وحضور الشهود.
احتيال عند شراء شقة
كيف لا يتم خداعك عند شراء شقة؟ للقيام بذلك، يجب عليك أولاً دراسة طرق الاحتيال المحتملة وطرق الوقاية منها.
من جانب أصحاب العقارات
مهمة أصحاب العقارات هي مساعدة العملاء على بيع أو شراء شقة. وبما أن هذه الإجراءات تنطوي على مبالغ كبيرة من المال، فإن بعض الوسطاء يقومون بعملهم بسوء نية.
ويمكن التعبير عن ذلك فيما يلي:
- استخدام المستندات المقدمة من العميل لتحقيق مكاسب شخصية.
- زيادة في تكلفة الشقة المباعة (مع احتفاظ السمسار غير النزيه بالفرق لنفسه).
- التآمر الأولي مع البائع (على سبيل المثال، إخفاء عدد من الحقائق التي لا ينبغي للمشتري أن يعرفها، تزوير المستندات، وما إلى ذلك).
في الوقت نفسه، يستفيد أصحاب العقارات من حقيقة أنهم بعد تسجيل العقد لا يتحملون أي مسؤولية، لذلك لن يتمكن العملاء السابقون من القبض عليهم بالخداع.
في مبنى جديد
في حالة شراء شقة يجب مراعاة أساليب الخداع التالية:
- بيع العقارات من قبل شركات البناء دون الوثائق ذات الصلة - إذن للقيام بأعمال البناء. دون التحقق من هذه الورقة، يقوم المشترون بتحويل الأموال، وبعد ذلك لا يمكن تشغيل المنزل، حيث تم تنفيذه بشكل غير قانوني.
- التعارض بين بنود لوائح البناء وقوانين البناء وحالة الشقة. في كثير من الأحيان، يتم بناء العقارات على عجل، وهو ما يصاحبه انتهاك لمتطلبات البناء.
- عدم كفاءة المطور – انتهاك الالتزامات المنصوص عليها في العقود (على سبيل المثال، التأخير في تسليم المنشأة).
في السوق الثانوية
في أغلب الأحيان، يتم خداع مشتري المساكن الثانوية. يجب التعامل مع عملية الاستحواذ على هذه الشقق على محمل الجد، حيث أن لها تاريخًا.
ومن المهم التحقق من النقاط التالية:
- مستندات ملكية العقارات من البائع (قد تكون هذه اتفاقية شراء، أو ميراث، أو تبادل، وما إلى ذلك). إذا كان الشيء موروثًا، فمن المهم التحقق مما إذا كان هناك ورثة آخرون يطالبون بالملكية ولديهم الفرصة لإعلان بطلان المعاملة.
- الاهتمام بسجل المنزل الذي يدل على جميع الملاك والأشخاص المسجلين في الشقة والمخرجين منها. تأكد من خروج جميع الأشخاص من العقار. لا تثق بالمشترين الذين يقنعونك بأنهم سوف يقومون بالخروج بعد إيداع الأموال وتسجيل العقد.
- إذا تم بيع شقة عدة مرات في وقت قصير، فهذا سبب للتفكير بجدية فيما إذا كان من الضروري شراء مثل هذا العقار؟
للحصول على الرهن العقاري
إذا قمت بشراء شقة بقرض عقاري، عليك الانتباه إلى ما يلي:
- شروط اتفاقية القرض مع المؤسسة المصرفية ؛
- عواقب عدم دفع الأموال أو التأخر في السداد.
ومن المهم ألا يتم رهن العقار عند أدنى انتهاك للشروط، بل يتم توفير شروط إضافية.
المخططات المشتركة
يستخدم المحتالون العديد من المخططات المثبتة في عملهم - للإشارة إلى تكلفة غير كاملة للشقة، والمبيعات المتعددة، واستخدام مستندات مزيفة، وما إلى ذلك.
على الرغم من انتشارها، يفشل معظم المشترين في التعرف عليها أثناء المعاملة.
سعر
المخطط الأول، والذي غالبًا ما يستخدم عمليًا، هو الإشارة إلى القيمة الخاطئة في العقد:
- يطلب البائع (أحيانًا بشرط الخصم) الإشارة إلى قيمة أقل للعقار في الاتفاقية، وينص على ذلك بحقيقة أنه لا يريد دفع خصم ضريبي؛
- من خلال الموافقة على ذلك، يخاطر المشترون الساذجون بالخسارة؛ إذا أراد البائع إنهاء العقد لأسباب معينة، فسيتم إرجاع المبلغ المحدد فيه فقط إلى المشتري.
عدة أصحاب
وهناك مخطط آخر يقوم على بيع شقة لعدة أشخاص، وبالتالي خلق العديد من أصحاب العقارات، كل منهم يؤكد حقه في الشقة.
في هذه الحالة، يقنعك المحتال بتحويل الأموال للشقة بعد توثيق العقد، ولكن ليس بعد تسجيله.
في مثل هذا الوضع الصعب، سيفوز الشخص الذي يسجل الاتفاقية لأول مرة مع BTI.
وثائق مزورة
أحد أكثر المخططات شيوعًا هو تزوير المستندات.
ويمكن توفير:
- وثائق ملكية مزورة؛
- أدلة كاذبة على ملكية العقارات.
في كثير من الأحيان، يقوم المحتالون بسرقة المستندات من البائع ومن ثم استخدامها لصالحهم.
لن يكون من الممكن تحديد صحة الأوراق بنفسك؛ وهذا سيتطلب مساعدة المحامين المحترفين.
أساليب أخرى
تشمل طرق الخداع الأخرى ما يلي:
- شراء شقة غير مخصخصة؛
- القيام بأعمال من قبل شخص بموجب توكيل منتهية الصلاحية أو كاذبة؛
- العودة على المدى الطويل.
وفي الحالة الأخيرة، قد يرفض البائع الخروج من الشقة لأنه ليس لديه مكان يعيش فيه.
وفي هذه الحالة، ستأمر المحكمة بإعادة الأموال إلى المشتري. وقد يشير البائع إلى أنه قد أنفق بالفعل جزءاً من المال وسيدفع الباقي عن طريق الخصم من الأجر.
وبطبيعة الحال، فإن طريقة السداد هذه سوف تستغرق أكثر من اثنتي عشرة سنة.
- كن حذرا، الأطفال في الشقة
- وصية من مات بالفعل، وهذا يحدث
- أفكار تجارية مماثلة:
القوانين غير الكاملة أو الجهل أو عدم الاهتمام البسيط للمشترين عند شراء العقارات تفتح فرصًا للاحتيال. تحدث مثل هذه حالات الطلاق من الشقة في كثير من الأحيان. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن استحواذ شخص واحد على العقارات في سوقنا يحدث في المتوسط مرة واحدة كل 30 عامًا، وعلى هذا النحو، لا يمكن للمشتري ببساطة أن يتمتع بهذه الخبرة.
لقد كانت هناك معركة نشطة ضد المعاملات العقارية غير القانونية منذ عدة سنوات، ولكن لا يزال هناك العديد من "مخططات العمل". بعضها يستمر لسنوات، والبعض الآخر "للاستخدام لمرة واحدة". كيف تتعرف على المحتال وتحمي نفسك من الشراء غير القانوني للعقارات؟ إن الوعي بالمخاطر المحتملة يعني الاستعداد لما هو غير متوقع وعدم ارتكاب الأخطاء.
قبل شراء العقارات عليك أن تطلب المعلومات التالية:
- الوثائق التي تثبت حقوق المالك (اتفاقية التبادل، اتفاقية التبرع، اتفاقية الخصخصة، اتفاقية الشراء والبيع، اتفاقية الميراث، شهادة الملكية؛
- شهادة التعاون السكني. صادر عن لجنة الإسكان البلدية؛
- مقتطف أرشيفي لآخر 18 عامًا (مأخوذ من دائرة الهجرة الفيدرالية، الاسم القديم مأخوذ من مكتب الجوازات، في مكان تسجيل مالك الشقة). ستظهر الوثيقة من ومتى تم تسجيله في هذا العنوان، والأهم من ذلك، أين وإلى أي مدى غادروا (الجيش، السجن، دار رعاية المسنين، إلخ). أصحاب «المتقاعدين» لم يفقدوا حقوقهم! في بعض الظروف، قد يؤدي ذلك إلى إبطال المعاملة أو يؤدي إلى استعادة الجزء الخاص بك من العقار؛
- عليك أن تعرف في مكتب الجوازات ما إذا كان التسجيل لهذا العنوان قد تم إغلاقه لسبب ما. من الممكن أن يتم وضع المنزل في قائمة الانتظار للهدم.
- التحقق من البيانات من جواز السفر الفني للسكن مع بيانات BTI؛
- تقديم طلب إلى غرفة التسجيل بشأن نقل ملكية العقارات. سيزودك المستخرج بمعلومات كاملة عن جميع أصحاب المنازل، بالإضافة إلى جميع التكاليف القانونية التي قد تكون تم تكبدها مسبقًا؛
- مستخرج من سجل المنزل (في حالة شراء منزل)؛
- نسخة من الحساب الشخصي؛
- شهادة بحالة فواتير الخدمات للشقة المختارة؛
- قرار لجنة الوصاية إذا تم تسجيل الأطفال في الشقة؛
- تأكيد من الزوج بالموافقة على نقل حقوق الملكية أو التصرف في العقارات؛
- فحص الأهلية القانونية للبائع، وكذلك إذن الشراء (في حالة وجود أطفال قاصرين أو أشخاص ذوي أهلية قانونية محدودة)؛
- شهادة دفع الضريبة العقارية.
ما هي الوثائق المزورة
يعتبر بيع الشقق باستخدام وثائق "إشكالية" أو مزيفة أحد أكثر مخططات الخداع تعقيدًا. مبدأ الاحتيال هو كما يلي: يتم تأجير الشقة من المالك الغائب مؤقتًا عن البلاد. وباستخدام نسخة من جواز السفر الأصلي للمالك، يتم عمل "جواز سفر" مزيف يحتوي على صورة المهاجم. يمنح "الأصل" المحتالين الحق في الحصول على نسخ مكررة من جميع المستندات الخاصة بالسكن وبيعها في المستقبل.
وكقاعدة عامة، يتم استخدام هذا المخطط لبيع العقارات الفاخرة. ونتيجة لذلك، يقوم المشتري ببساطة بإعطاء المال: من المستحيل إثبات أي شيء في هذه الحالة ويكون حق الملكية باطلاً. من الصعب تحديد حقيقة التزوير بنفسك، لذلك عند شراء عقار فاخر، يجب عليك الاستعانة بخدمات سمسار عقارات محترف. يُطلب من الوكالات العقارية التحقق من صحة الوثائق وتتحمل المسؤولية الجزئية أو الكاملة عن نقاء المعاملة. ومن الجدير بالذكر أن عملية احتيال جواز السفر تقلل تدريجياً من مستوى الأسعار وتنتقل إلى فئة العقارات المتوسطة المستوى.
الإعداد الكلاسيكي موجود لتبقى
المعاملات العقارية بالوكالة محفوفة بالمخاطر. كقاعدة عامة، يتم إصدار توكيل لبيع شقة إذا لم يكن لدى المالك الفرصة للمشاركة بشكل مستقل في البيع. على سبيل المثال، يمكن أن تصبح الشيخوخة أو المرض الخطير للمالك مفاجأة غير سارة: فعجز المالك يسمح بالطعن في الصفقة في المحكمة، خاصة إذا كانت عملية البيع لا تزال في طور الانتهاء.
هناك نقطة أخرى زلقة للغاية في شراء شقة بالوكالة: يقوم المالك بإلغاء الوثيقة ويصبح البيع باطلاً.
ولتجنب مثل هذا الوضع، يجب على المشتري أن يجتمع شخصياً مع مالك العقار ويتأكد من أن المالك يتمتع بصحة جيدة ولا ينوي الاعتراض على بيع الشقة. وأيضًا، قبل إتمام المعاملة وتحويل الأموال مباشرةً، يجب عليك التأكد من أن التوكيل لا يزال ساريًا. يتم الحصول على المعلومات من كاتب العدل الذي أصدر الوثيقة.
كيفية تجنب الوقوع في حب سمسار عقارات أسود
لقد كانت عمليات احتيال السمسار الأسود مستمرة منذ عقود. مثل هؤلاء الأشخاص ينجذبون إلى كبار السن ومدمني المخدرات وغيرهم من الفئات المحرومة من أصحاب العقارات. بسبب علاقات الثقة، في كثير من الأحيان يقوم الأشخاص بنقل ممتلكاتهم إلى سمسار عقارات أسود. وبعد ذلك يكون كل شيء بسيطًا: يتنازع الوريث على حقوقه في المحكمة ولا يُترك للمشتري أي شيء.
من الصعب جدًا التعرف على مخطط الاحتيال هذا. للحصول على معلومات موثوقة حول السكن، فإن الأمر يستحق التحدث مع الجيران ومعرفة تاريخ الشقة.
كيف لا تشتري شقة من مالك غير كفء
فقط الأشخاص المؤهلين قانونيًا يمكنهم بيع العقارات. ولذلك، عند إبرام اتفاق، يجب على المشتري أن يطلب شهادة من البائع بشأن أهليته القانونية. يتم إصدار الوثيقة في المستوصف النفسي العصبي. ويجب أن يذكر أن البائع والمالك له الحق في إجراء معاملة مع العقارات. يتم إصدار الشهادة شخصيًا للبائع.
كيفية التعرف على المحتال عند بيع شقة - ادرس الوثيقة والاتفاقية بعناية. سيساعدك المحامي المحترف على فهم كل تعقيدات الإجراء.
كن حذرا، الأطفال في الشقة
قد يتسبب القاصرون المسجلون في شقة أيضًا في إعلان بطلان معاملة بيع وشراء العقارات. لا يجوز إخراج الطفل من المستشفى إلا بموافقة مجلس الوصاية. بدون هذه الوثيقة تعتبر حقوق القاصر منتهكة. إذا ذهب الشخص الذي يمثل مصالح الطفل إلى المحكمة، فسوف يخسر المشتري الشقة. ولهذا السبب يجب عليك معرفة ما إذا كان هناك قاصرون مسجلون في الشقة والتأكد من احترام حقوقهم.
وريث غير متوقع، كيفية تجنب الوقوع ضحية الطلاق الإرادة
اتفاقيات شراء العقارات بعد الميراث هي من بين الأكثر خطورة. هناك عدة اتجاهات لمثل هذا الاحتيال:
- وثائق مزورة؛
- سلامة الموصي؛
- التسجيل القسري للتراث
وليس من غير المألوف أيضًا أنه بعد ستة أشهر يظهر الورثة "المنسيون"، على سبيل المثال، الأطفال غير الشرعيين. قد يكون هناك أيضًا إخفاء متعمد: أحد أصحاب حقوق الطبع والنشر لا يعلن عن حقوقه في الملكية، والآخر يبيع المنزل. ونتيجة لهذه الإجراءات، يحق للمشارك الأول الطعن في شرعية الاتفاقية.
الوصايا التي تشير إلى الغرباء أو أحد أقاربهم تبدو مشبوهة.
كيف لا تشتري "خنزير في كزة" ، وهو أثر من التسعينيات
يتضمن هذا النوع من الاحتيال إظهار شقة واحدة أثناء بيع عقار آخر. هذه المشكلة ذات أهمية خاصة عند شراء كائن "مثير للاهتمام" عبر الإنترنت. صور جميلة ومظهر لا تشوبه شائبة ومفروشات - وكل هذا بسعر "لذيذ". من منا لا يحلم بهذا؟ في الواقع، يحصل المشتري (في أحسن الأحوال) على سقف فوق رأسه دون وسائل الراحة والإصلاحات المعلنة.
يمكنك تجنب عمليات الاحتيال من خلال الدراسة الدقيقة للاتفاقية الموقعة في ختام المعاملة. على الرغم من بدائية هذا المخطط، إلا أنه لا يزال يعمل بنجاح، لأنه يتم العثور على مشترين غافلين كل يوم تقريبًا.
ننسى الدفع المباشر مقدما
المخطط الأكثر شيوعًا هو أن يتلقى البائع سلفة ويختفي. تختلف حيل المحتالين للحصول على الدفعة المقدمة اختلافًا كبيرًا:
- ضمان أن الشقة هي بالفعل المشتري؛
- إقبال كبير؛
- أنا بحاجة ماسة إلى أموال لشراء منزل جديد وإجراء عملية جراحية.
هذا المخطط له تأثير مؤلم بشكل خاص على المشترين الذين حولوا السلفة مباشرة إلى أيدي البائع. انسَ أمر الدفع المسبق، ووفر أموالك وأعصابك.
عاد البيع المتعدد إلى العمل
في كثير من الأحيان، يأخذ مخطط الاحتيال المنسي حياة جديدة. وهذا هو بالضبط ما حدث مع مبيعات العقارات المتعددة. تتيح المستندات التي يتم إنتاجها باستخدام معدات طباعة عالية الجودة للمحتالين بيع نفس الشيء عدة مرات. يتم اكتشاف المصيد في وقت تسجيل الشقة. ولهذا السبب يقنعك المحتالون بالتبرع بالأموال حتى قبل التسجيل. في الآونة الأخيرة، تم استئناف حيل المحتالين على Avito بنشاط. ويرجع ذلك إلى طول مدة تسجيل العقارات: حيث يتعين عليك ببساطة دفع ثمن الشراء. يدعي البائع أنه يشتري منزلاً جديدًا ويريد الحصول على المال فورًا مقابل العقار الذي يتم بيعه، والذي يكون سعره منخفضًا ومغريًا للغاية.
من السهل جدًا تجنب هذا المخطط - ادفع ثمن شراء شقة في وقت التسجيل أو بعده.
كيفية تجنب المعاش مدى الحياة
تقدم شركة عقارية السكن بسعر مناسب، ولكن دون الإشغال الفوري - وهذا يجب أن يكون مثيرا للقلق. من الشائع شراء عقار يعيش فيه المتقاعدون، مع معاش سنوي مدى الحياة. جوهر اتفاقية الإيجار هو كما يلي: يدفع المشتري جزءًا من المبلغ للبائع ويقوم بسداد دفعات شهرية أو ربع سنوية للعقار. هناك العديد من المخاطر التي ينطوي عليها الدخول في مثل هذه الصفقة.
وفي مجال شراء وبيع العقارات، يعد هذا النوع من الجرائم مثل الاحتيال شائعاً جداً. سنتحدث في مقالتنا عن مخططات وأساليب ارتكاب هذه الأعمال الإجرامية والاحتياطات اللازمة للضحايا ومسؤولية مرتكبيها.
بالنسبة لمعظم مواطني الاتحاد الروسي، فإن الشقق أو المنازل هي القيمة الوحيدة التي يمكن بيعها أو تبادلها بشكل مربح إذا لزم الأمر. يستغل المحتالون هذا الظرف بمهارة، ويحولون شراء وبيع المساكن إلى موضوع جريمة. وفقا للإحصاءات، يتم تنفيذ أكثر من 130.000 معاملة لشراء / بيع المباني السكنية في موسكو وحدها، 5٪ منها عبارة عن أنشطة المحتالين. من الصعب تخيل عدد المواطنين المخدوعين الذين يمكن العثور عليهم في جميع أنحاء روسيا كل عام. مسؤولية الاحتيال في مجال شراء وبيع العقارات منصوص عليها في المادة 159 من القانون الجنائي للاتحاد الروسي.
أنواع ومخططات الاحتيال في شراء وبيع المساكن
في الواقع، كل الطرق التي يخدع بها المحتالون البائع أو المشتري تتلخص في هدف واحد - الاستيلاء على شقة ومنزل لأنفسهم وفي نفس الوقت ترك المال. دعونا نلقي نظرة فاحصة على مخططات الاحتيال الأكثر شعبية:
- منتج "قابل لإعادة الاستخدام".
كقاعدة عامة، يتم اللجوء إلى هذا النوع من مخططات الاحتيال من قبل المحتالين - المستأجرين الذين تمكنوا من الوصول إلى الشقة كمستأجر. وسرعان ما يقوم المجرمون بتزوير وثائق صاحب المنزل، بما في ذلك جوازات السفر وشهادات التسجيل، وتقديم إعلان لبيع شقة بسعر أقل بكثير من سعر السوق. باستخدام طريقة الاحتيال هذه، يمكن لـ "رجال الأعمال" بيع نفس شقة شخص آخر عدة مرات لمشترين مختلفين في يوم واحد، وأخذ وديعة منهم، ثم يختفون ببساطة في اتجاه غير معروف. في الوقت نفسه، من الصعب جدًا القبض على المحتالين - فلديهم العديد من جوازات السفر المزيفة، ويعرفون كيفية تغيير مظهرهم بشكل احترافي ويعملون دائمًا في مناطق مختلفة من المدينة.
- بيع شقة بعنوان وهمي.
ينطبق هذا المخطط على المواطنين غير المقيمين الذين انتقلوا مؤخرًا من مدينة أخرى ولا يمكنهم التنقل بسرعة في المنطقة الجديدة. يستأجر المحتالون شقة جيدة في منطقة مرموقة، حيث يقومون بدعوة المشتري لفحصها لاحقًا في المستندات، ويستخدمون عنوان شقة مختلفة تمامًا، على سبيل المثال، شقة تعرضت لحريق، وسعرها أقل عدة مرات؛ من مساحة المعيشة المشتراة. في الواقع، يتم الكشف عن الاحتيال دائمًا بعد أن يقوم المشتري بتحويل الأموال إلى المحتالين ويكون لديه وثائق ملكية مسجلة في متناول اليد. خلال فترة التفتيش، يقوم المحتالون بتغيير أرقام الشقق وحتى أرقام المنازل! يتم اختيار عنوان الشقة الوهمية بعناية ودقة، بحيث يكون اسم الشارع والمنطقة متطابقين مع عنوان المبنى، الذي تم نقله بالفعل إلى ملكية الضحية.
- بيع المساكن غير المخصخصة.
هذا المخطط قديم جدًا، ومن الجدير بالذكر أنه أصبح قديمًا مؤخرًا، نظرًا لوجود عدد أقل وأقل من الشقق غير المخصخصة، لكنه لا يزال موجودًا وهو مطلوب بين المحتالين. هذه الطريقة معقدة إلى حد ما، ولكن لا يوجد شيء مستحيل بالنسبة للمحتالين. لتنفيذ عمل إجرامي، تحتاج إلى شقة وجواز سفر لصاحبها، الخيار المثالي هو عندما يكون صاحب الكائن في رحلة عمل طويلة، ثم يتم تزوير الوثيقة، ويتم فتح شقته ويصبح الكائن جريمة. من خلال الوصول إلى شقة وجواز سفر، يقوم المجرمون أولاً بإضفاء الطابع الرسمي على الخصخصة ثم "بيعها" للضحية؛ بعد ظهور المالك الحقيقي للشقة، يكاد يكون من المستحيل العثور على المحتالين.
- بيع شقة بدون ورثة.
تعد هذه إحدى عمليات الاحتيال الأكثر شيوعًا في مجال شراء/بيع العقارات. باستخدام وثائق مزورة، يتمكن المحتالون من بيع شقة المالك المتوفى إلى مشتري مطمئن. وسرعان ما يظهر الورثة الحقيقيون للعقار، ويطعنون في حقهم في الملكية أمام المحكمة، ويترك المشتري الفاشل بلا مأوى وبدون مال.
- تقدم كنوع من الاحتيال.
تعد المخططات الاحتيالية التي تستخدم الدفعات المقدمة شائعة جدًا. في كثير من الأحيان، يطلب المحتالون من المشتري دفع مبلغ كبير مقدمًا، بحجة أن المال ضروري لتجنب مخاطر رفض المشتري للمعاملة. لكن دفع سلفة كبيرة هو الذي غالبا ما يصبح نقطة النهاية في العلاقة بين المشتري و"البائع"، لأنه يختفي معه الأخير.
- مشتري القش.
غالبًا ما تكون هناك حالات يصبح فيها بائع الشقة ضحية للمحتالين؛ وفي هذه الحالة يُترك بدون ممتلكاته، لكنه أيضًا لا يحصل على أموال كاملة أو جزئية.
كيفية تجنب المشاركة في عمليات الاحتيال عند شراء وبيع شقة
- تحقق بعناية من كل مستند مقدم للتوقيع، وإذا كانت لديك أسئلة، فمن الأفضل إلغاء المعاملة أو طلب المساعدة من أحد المتخصصين.
- اطلب من شريك المعاملة نسخة من كل وثيقة موقعة وجواز سفره؛ يجب أن ينبهك الرفض.
- استخدم حقك في إدخال أي شروط في العقد، وإذا تم رفض ذلك، فمن الأفضل عدم إبرام الصفقة.
- لا تترك مستنداتك أبدًا - جواز السفر أو مستندات الشقة وما إلى ذلك - في أيدي الوسطاء. يتم إعداد جميع المستندات حصريًا بمشاركة طرفي المعاملة.
- لا توافق على الإشارة في اتفاقية شراء وبيع الشقة إلى تكلفة تم التقليل من قيمتها عمدًا لشراء العقار. في حالة إنهاء الصفقة، سيتم إرجاع المشتري فقط المبلغ المحدد في العقد، وليس المبلغ المدفوع بالفعل.
- عند شراء السكن، يوصى بالتحقق مما إذا كان جميع السكان قد تم إخراجهم من العقار في وقت المعاملة. هناك حالات عندما "ينسى" البائع إبلاغ المشتري بأن مواطنًا قاصرًا أو شخصًا معاقًا غير قادر على البقاء مسجلاً في الشقة، وسيكون من الصعب جدًا إخلاء سبيلهم.
- يجب أن تكون حذرًا جدًا من "إقناع" البائعين المحتملين بإكمال المعاملة بسرعة أو إنهائها بعد تحويل الأموال.
- من الأفضل تحويل الأموال لشراء شقة بحضور شهود قد يكونون أقارب أو أصدقاء أو مجرد معارف جيدة للمشتري.
- لا تخاطر ولا تقم بإجراء معاملات الشراء والبيع بنفسك؛ حيث إن إشراك طرف ثالث في المعاملة - وكالة عقارية - يعد ضمانًا إضافيًا للأمن لكل من المشتري والبائع للشقة.
وفي الختام، أود أن أذكركم بالمستندات اللازمة لإتمام معاملة "نظيفة" لشراء/بيع شقة:
- جواز سفر صاحب الشقة
- وثيقة ملكية تؤكد حقيقة الملكية؛
- مقتطف من سجل الدولة الموحد؛
- شهادة الدين لفواتير الخدمات ؛
- مقتطف من سجل المنزل
- شهادة تفيد بإبراء ذمة جميع السكان من العقار المباع؛
- إذن الزوج والأقارب الآخرين لإتمام المعاملة إذا كانوا مسجلين في الشقة؛
- شهادة تؤكد عدم وجود تعديلات غير قانونية في الشقة؛
- معلومات حول ما إذا كان المبنى الذي تقع فيه الشقة مدرجًا في قائمة انتظار إعادة التوطين أو الهدم، إذا كان هناك اشتباه في ذلك؛
- إذن من سلطات الوصاية والوصاية إذا كان هناك طفل قاصر يعيش في الشقة؛
- في حالة عدم وجود المشتري أو البائع نفسه في المعاملة، ولكن ممثلهم المعتمد، يجب عليك التحقق منه بعناية أو شراء الشقة لمعرفة ما إذا كان قد تم إبطالها، وقد تكون فترة صلاحيتها أيضًا منتهي الصلاحية.