วิธีแก้ไข: ค่าเฉลี่ยของตัวคูณ:

กระทรวงกิจการภายใน \u003d (4 + 3.5 + 3.7) / 3 \u003d 3.73 ปี

ราคาของทรัพย์สินที่ตีราคาตามวิธีการของกระทรวงมหาดไทยจะเป็นดังนี้:

V \u003d 650,000 rubles / ปี * 3.73 \u003d 2424.5,000 rubles

วิธีการแปลงเป็นทุนโดยตรง (DCI) คือการใช้สูตร:วี=CHOD/R

โดยที่ V คือมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ den หน่วย

CHOD - รายได้จากการดำเนินงานสุทธิหน่วยเงินสด / ปี

R คืออัตราการแปลงเป็นทุนทั้งหมด 1/ปี

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้ -กระบวนการคำนวณการไหลของรายได้ในอนาคตใหม่เป็นมูลค่าสุดท้ายเท่ากับผลรวมของมูลค่าปัจจุบัน

รูปแบบการสมัคร PKD:

1. กำหนดขนาดของ CHOD ที่เสถียรสำหรับปี;

NOR หมายถึงความแตกต่างระหว่างรายได้รวมตามจริงและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน: NOR=DDD-OR,

โดยที่ CHOD - รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ den. หน่วย

DIA - รายได้รวมตามจริง den. หน่วย

OR - ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน หน่วย

GPV คือรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น (GPV) ที่ปรับแล้วสำหรับการสูญเสียที่เป็นไปได้และรายได้เพิ่มเติม

รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น (GRP) - รายได้ที่สามารถหาได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่มีการใช้งาน 100% ไม่รวมการสูญเสียและค่าใช้จ่ายทั้งหมด PVD ขึ้นอยู่กับพื้นที่ของทรัพย์สินที่กำลังประเมินและอัตราค่าเช่าที่กำหนด

รายได้รวมตามจริง (GIR)- คือรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้นหักขาดทุนจากการใช้พื้นที่น้อยเกินไปและจากการเก็บค่าเช่า บวกกับรายได้อื่นจากการใช้ทรัพย์สินในตลาดตามปกติ:

DIA \u003d DIA - การสูญเสีย + รายได้อื่น

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อรักษาวัตถุให้อยู่ในสภาพที่สมบูรณ์ ไม่รวมค่าเสื่อมราคา สิ่งเหล่านี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อให้แน่ใจว่าการทำงานปกติของทรัพย์สินและการทำซ้ำของรายได้รวมจริง ๆ พวกเขาสามารถแบ่งออกเป็นค่าคงที่ตัวแปร ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานผันแปร คือ ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นประจำ ซึ่งจำนวนนั้นขึ้นอยู่กับระดับการใช้ความสามารถของวัตถุที่ประเมิน เป็นค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับกระบวนการจัดการและทำการตลาดผลิตภัณฑ์ การให้บริการ (ภาษีทรัพย์สิน เบี้ยประกัน ค่าจ้างและ หักจากกองทุนค่าจ้างของผู้บริหาร) .

2. กำหนดมูลค่าของอัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ r

ตัวอย่าง 2. การคำนวณรายได้สุทธิ (เป็นรูเบิล) ตามการจัดทำงบกำไรขาดทุนและค่าใช้จ่ายสำหรับอาคารสำนักงานให้เช่า

เงินสดรับจากการใช้กองทุน (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) รวมทั้ง รายได้จากอาคารหลัก (500 รูเบิล * 500 ม.) \u003d 250,000 รูเบิล

รายได้จาก สายพันธุ์เพิ่มเติมบริการ (รายได้เสริม):

สำหรับการใช้งานที่จอดรถ 3000;

จาก ร้านค้า 2000;

จากการใช้การสื่อสาร 5000;

รายได้รวม (รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น) 260,000;

ขาดทุนจากการใช้เงินไม่เพียงพอและการไม่ชำระเงิน (5%) 13,000;

จริงหรือมีผล) รายได้ 247,000;

ค่าใช้จ่าย: ต้นทุนคงที่:

ประกันทรัพย์สินจากอัคคีภัย (1.67% ของต้นทุนกองทุน) 25000;

ค่าเสื่อมราคา (2% ของต้นทุนกองทุน) 3000;

ต้นทุนคงที่ทั้งหมด 55000

ข. ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

เงินเดือนผู้จัดการ

วิธีการกำหนดอัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

มีหลายวิธีในการกำหนดอัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่:

วิธีสะสม

วิธีการลงทุนที่เกี่ยวข้อง - ตราสารหนี้และทุน

วิธีการลงทุนแบบเชื่อมโยง - ที่ดินและอาคาร

วิธีอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง

วิธี Ellwood - วิธีแก้ไขของเงินลงทุนที่เกี่ยวข้อง - หนี้สินและส่วนของผู้ถือหุ้น

วิธี "การวิเคราะห์ยอดขายที่เปรียบเทียบได้";

วิธีสัมประสิทธิ์รายได้รวมตามจริง

วิธีที่เหลือ

วิธีอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้

อัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ประกอบด้วยสองส่วน:

1) อัตราผลตอบแทนของการลงทุน (ทุน) ซึ่งเป็นค่าตอบแทนที่ต้องจ่ายให้กับนักลงทุนเพื่อใช้เงินทุนโดยคำนึงถึงความเสี่ยงและปัจจัยอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนเฉพาะ

2) อัตราผลตอบแทนของทุนคือ ชำระคืนเงินลงทุนเริ่มแรก นอกจากนี้ องค์ประกอบของอัตราส่วนการแปลงเป็นทุนจะใช้เฉพาะกับส่วนที่คิดค่าเสื่อมราคาได้ของสินทรัพย์เท่านั้น

การกำหนดอัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยวิธีสะสม

อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนสร้างขึ้นโดยใช้วิธีการก่อสร้างสะสม:

อัตราผลตอบแทนที่ปราศจากความเสี่ยง +

เบี้ยประกัน +

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ +

เบี้ยประกันภัยสภาพคล่องต่ำ +

รางวัลการจัดการการลงทุน +.

อัตราผลตอบแทนที่ปราศจากความเสี่ยง- อัตราดอกเบี้ยในสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูง ได้แก่ เป็นอัตราที่สะท้อนถึง "โอกาสทางการตลาดที่แท้จริงสำหรับบริษัทและบุคคลในการลงทุนเงินโดยไม่มีความเสี่ยงที่จะไม่คืน" ผลตอบแทนของ OFZ, VEB มักจะถือเป็นอัตราที่ปราศจากความเสี่ยง

ในกระบวนการประเมินต้องคำนึงว่าการคำนวณเล็กน้อยและจริงขององค์ประกอบต่าง ๆ ของค่าความเสี่ยง:

เบี้ยประกันภัยสภาพคล่องต่ำ. เมื่อคำนวณองค์ประกอบนี้ จะพิจารณาถึงความเป็นไปไม่ได้ที่จะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนทันทีที่ลงทุนในวัตถุอสังหาริมทรัพย์ และสามารถนำมาพิจารณาที่ระดับเงินเฟ้อของเงินดอลลาร์สำหรับเวลาเปิดเผยทั่วไปของวัตถุที่คล้ายกับที่ได้รับการประเมินบน ตลาด;

เบี้ยประกันความเสี่ยงด้านอสังหาริมทรัพย์. ในกรณีนี้จะพิจารณาถึงความเป็นไปได้ของการสูญเสียมูลค่าผู้บริโภคของวัตถุโดยไม่ได้ตั้งใจและสามารถรับเบี้ยประกันภัยได้ในจำนวนเบี้ยประกันใน บริษัท ประกันภัยที่มีความน่าเชื่อถือสูงสุด

ค่าเผื่อการจัดการการลงทุน. ยิ่งการลงทุนมีความเสี่ยงและซับซ้อนมากเท่าใด ก็ยิ่งต้องการการจัดการที่มีความสามารถมากขึ้นเท่านั้น ขอแนะนำให้คำนวณค่าเผื่อการจัดการการลงทุนโดยคำนึงถึงปัจจัยที่ไม่เพียงพอและความสูญเสียในการเรียกเก็บค่าเช่า

ตัวอย่างที่ 3. สำนักงานมีมูลค่า 5 ล้านรูเบิล ในขณะที่ประเมินสำนักงาน ผลตอบแทนของผู้ประเมิน ซึ่งเป็นความเสี่ยงเพิ่มเติมของการลงทุนในสำนักงานเมื่อเทียบกับการลงทุนในพันธบัตรรัฐบาลคือ 5% ต้นทุนการจัดการการลงทุน (ค้นหาพื้นที่การลงทุน) คือ 2% เพราะ การขายหากจำเป็นจะใช้เวลาสักครู่ ผู้ประเมินผู้เชี่ยวชาญจะรับเบี้ยประกันสำหรับสภาพคล่องไม่เพียงพอจำนวน 2% เวลาที่ต้องใช้เหงื่อเพื่อคืนทุนที่ลงทุนตามการคำนวณของนักลงทุนทั่วไปคือ 20 ปี กำหนดอัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยใช้วิธีสะสม

วิธีแก้ไข: อัตราดอกเบี้ยปลอดความเสี่ยง - 0.085;

ความเสี่ยงเพิ่มเติม -0.050;

การชำระเงินโดยการจัดการการลงทุน – ​​0.020;

การชำระเงินสำหรับสภาพคล่องไม่เพียงพอ -0.020;

อัตราคืนทุน - 1/20-0.05;

อัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยรวม: (0.085+0.050+0.020+0.020)+0.05=0.225

วิธีการลงทุนที่เชื่อมโยง

หากทรัพย์สินได้มาโดยมีส่วนของผู้ถือหุ้นและหนี้สิน อัตราส่วนทุนต้องเป็นไปตามข้อกำหนดผลตอบแทนสำหรับการลงทุนทั้งสองส่วน มูลค่าของสัมประสิทธิ์กำหนดโดยวิธีการลงทุนที่เกี่ยวข้อง

ตัวอย่างที่ 4. ส่วนแบ่งของแหล่งเครดิตในการลงทุนคือ 60% ค่าคงที่สินเชื่อที่อยู่อาศัย 0.15 ระยะเวลาการชำระคืนเงินกู้คือ 20 ปี อัตราการแปลงเป็นทุนคือ 12% จำเป็นต้องกำหนดอัตราการแปลงเป็นทุนทั้งหมดโดยใช้วิธีการลงทุนที่เกี่ยวข้อง - หนี้และทุน

วิธีแก้ปัญหา: เป็นเรื่องธรรมดา \u003d (U cr * K cr) + (1-U cr) * K สะอื้นถึง

โดยที่ U cr *K cr -ส่วนประกอบของทุนที่ยืมมา

Уcr - ส่วนแบ่งของทุนที่ยืมมาในการลงทุน

K kr - อัตราการใช้ทุนของตัวเอง

รวมเค. \u003d (U cr * K cr) + (1-U cr) * K sob k \u003d (0.6 * 0.15) + (1-0.6) * 0.12 \u003d 0.138 หรือ 13.8%

ตัวอย่างที่ 5

ส่วนแบ่งของที่ดินในมูลค่าของวัตถุคือ 20% อัตราการแปลงเป็นทุนบนที่ดินคือ 10.2% อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ต่ออาคารคือ 21.5% กำหนดอัตราส่วนเงินทุนทั้งหมดโดยใช้วิธีการลงทุนที่เชื่อมโยง - ที่ดินและอาคาร

วิธีแก้ปัญหา: เป็นเรื่องธรรมดา \u003d C โลก * K โลก + C zd * K zd

โดยที่ C ที่ดิน - ต้นทุนที่ดินเป็น% ของต้นทุนรวมของคอมเพล็กซ์ทรัพย์สิน

ไปที่ที่ดิน - อัตราการแปลงเป็นทุนสำหรับที่ดิน

C zd - ต้นทุนของอาคารเป็น% ของต้นทุนรวมของคอมเพล็กซ์ทรัพย์สิน

ถึง zd - อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอาคาร

K รวม \u003d 0.2 * 0.102 + 0.8 * 0.215 \u003d 0.1924 หรือ 19.24

วิธีอัตราส่วนรายได้รวมตามจริง.

ใช้เมื่อมีเฉพาะรายได้รวมและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานตามจริงเท่านั้น

อัตราส่วนรายได้รวมที่แท้จริง – อัตราส่วนราคาขาย (P pr) ต่อรายได้รวมจริง (DVD): K dvd \u003d C pr / DVD

อัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (K def) - อัตราส่วนของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานต่อรายได้รวมจริง: K def \u003d OR \ DVD

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คำนวณตามสูตร: С=(1- К def.)/ К dvd

ข้อดีของวิธีการแปลงรายได้เป็นทุนวิธีนี้สะท้อนถึงสถานการณ์ของตลาดโดยตรง เนื่องจากเมื่อนำมาใช้ตามกฎแล้ว ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากจะถูกวิเคราะห์จากมุมมองของอัตราส่วนของรายได้และมูลค่า และเมื่อคำนวณรายรับที่เป็นทุนแล้ว สมมุติฐาน งบกำไรขาดทุนถูกร่างขึ้นซึ่งเป็นหลักการสำคัญของการก่อสร้างซึ่งเป็นข้อสมมติเกี่ยวกับระดับตลาดของการดำเนินการอสังหาริมทรัพย์

ข้อเสียของวิธีการแปลงรายได้เป็นทุนนั่นคือ:

แอปพลิเคชันนั้นทำได้ยากเมื่อไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมในตลาด

วิธีคิดลดกระแสเงินสด (DCF) มากกว่าซับซ้อน มีรายละเอียด และช่วยให้คุณประเมินวัตถุในกรณีที่ได้รับกระแสเงินสดที่ไม่แน่นอนจากมัน การสร้างแบบจำลอง ลักษณะนิสัยใบเสร็จรับเงินของพวกเขา ในแง่ของเนื้อหาทางเศรษฐกิจ การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธี DCF คือมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) จากรายได้เงินสดที่สร้างขึ้น วิธี DDP จะใช้เมื่อ:

กระแสเงินสดในอนาคตคาดว่าจะแตกต่างอย่างมากจากปัจจุบัน

หลักฐานที่มีอยู่เพื่อปรับกระแสเงินสดของอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

รายได้และค่าใช้จ่ายเป็นไปตามฤดูกาล

ทรัพย์สินที่กำลังประเมินเป็นทรัพย์สินเชิงพาณิชย์อเนกประสงค์ขนาดใหญ่

ทรัพย์สินอยู่ระหว่างการก่อสร้างหรือเพิ่งสร้างและเปิดดำเนินการ (หรือเปิดดำเนินการ)

วิธี DDPช่วยให้คุณประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่าปัจจุบันของรายได้ ซึ่งประกอบด้วยกระแสเงินสดที่คาดการณ์และมูลค่าคงเหลือ

ตัวอย่างที่ 6ผู้ซื้อต้องประเมินโรงเลื่อยซึ่งเขาคาดว่าจะขายได้ใน 5 ปี ข้อมูลเบื้องต้นสำหรับการคำนวณที่กำหนดโดยผู้ประเมินราคา:

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ 1 - ปี: CHOD 1 \u003d 50,000 rubles

อัตราการเติบโตของ NPV: g=0.071/ปี (7% ต่อปี)

อัตราส่วนมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด: R 1 \u003d 0.19 1 / ปี

มีการวางแผนที่จะขายโรงเลื่อยในปีที่ 6 (พลิกกลับ) ในราคา 584,000 รูเบิล ดังนั้นมูลค่าตลาดปัจจุบันของโรงเลื่อยคือ 377,000 รูเบิล

ตารางที่ 2

การกำหนดมูลค่าตลาดของโรงเลื่อย

ปีที่ถือครอง	รายได้ที่คาดการณ์ CHOD ผม \u003d CHOD 1 * (1 + 0.07) ผม -1	อัตราส่วนลด	รายได้ NOR ที่ลดแล้ว i d i
6 (พลิกกลับ)			V=CHOD ผม *d ผม =377

ในวิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง การกำหนดมูลค่าทำได้โดยการดำเนินการทางคณิตศาสตร์หนึ่งครั้ง ซึ่งใช้อัตราเดียวของการแปลงเป็นต้นทุนของรายได้เป็นเวลาหนึ่งปี ในทางปฏิบัติมักเกิดขึ้นที่ กระแสเงินสดจากความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สม่ำเสมอและอัตราการแปลงเป็นทุนก็สามารถแตกต่างกันได้ ในกรณีนี้ ในการกำหนดมูลค่าปัจจุบัน จำเป็นต้องลดกระแสเงินสดแต่ละรายการ ซึ่งเป็นวิธีการแปลงผลประโยชน์ในอนาคตของการเป็นเจ้าของทรัพย์สินให้เป็นมูลค่าปัจจุบัน ประโยชน์เหล่านี้อยู่ในสองส่วน:

1. กระแสเงินสดเป็นงวดจากการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์และกระแสเงินสดสุทธิเพิ่มเติมโดยไม่มีค่าเสื่อมราคาและภาษีเงินได้

2. กระแสเงินสดจากการขายอสังหาริมทรัพย์เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาถือครอง ลบด้วยต้นทุนการทำธุรกรรม

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิเท่ากับรายได้รวมจริงลบด้วย OR และค่าใช้จ่ายทางธุรกิจของเจ้าของทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน ลำดับการกำหนด CHOD:

กำหนดรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้นจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในปีแรกหลังจากวันที่ประเมินราคาโดยพิจารณาจากค่าเช่าในตลาด

กำหนดรายได้รวมที่แท้จริงซึ่งเท่ากับผลรวมของ EIT ลบขาดทุนจากการว่างงานและการเก็บค่าเช่าและรายได้อื่น

ค่าใช้จ่ายที่คาดการณ์ประจำปีทั้งหมด ซึ่งรวมถึงค่าใช้จ่ายคงที่และค่าใช้จ่ายดำเนินงาน ตลอดจนเงินสำรอง จะถูกหักออกจากรายได้รวมที่คาดการณ์ไว้

« อัตราส่วนลด"- ปัจจัยที่ใช้ในการคำนวณมูลค่าปัจจุบันของจำนวนเงินที่ได้รับหรือจ่ายในอนาคต

กระแสเงินสดและอัตราคิดลดต้องตรงกันและคำนวณในลักษณะเดียวกัน ในการทำเช่นนั้น ควรคำนึงถึงประเด็นต่อไปนี้:

1. ค่าที่แน่นอนของอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่และรายได้จากวัตถุสามารถรับได้หลังการขายเท่านั้น งานของผู้ประเมินคือการคาดการณ์ข้อมูลเหล่านี้

2. อาจใช้ข้อมูลการขายที่เปรียบเทียบได้ในการวิเคราะห์ โปรดทราบว่าข้อมูลนี้สะท้อนถึงความคาดหวังในการเป็นเจ้าของในอดีต ไม่ใช่การคาดการณ์ในช่วงระยะเวลาคาดการณ์

3. เมื่อทำการวิเคราะห์ ผู้ประเมินราคาจะต้องคำนึงถึงความเป็นไปได้ของการลงทุนในตราสารทางเลือกในตลาดการเงิน และด้วยเหตุนี้ แนวโน้มและพลวัตของการพัฒนาในช่วงเวลาคาดการณ์

4. อัตราการเติบโตของรายได้คำนึงถึงความเสี่ยงที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ กระแสเงินสดที่ต่างกันอาจมีความเสี่ยงที่แตกต่างกันและด้วยเหตุนี้อัตราการแปลงเป็นทุนที่แตกต่างกัน

รายได้รวม);

CHOD (รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ);

DP (ใบเสร็จรับเงิน) หลังจากชำระดอกเบี้ยเงินกู้

1.1. รายได้รวมที่เป็นไปได้(PVD) - รายได้ที่สามารถรับได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่มีการใช้งาน 100% ไม่รวมการสูญเสียและค่าใช้จ่ายทั้งหมด LHP ขึ้นอยู่กับพื้นที่ของทรัพย์สินที่กำลังประเมินและอัตราค่าเช่าที่กำหนดและคำนวณโดยใช้สูตร:

สัญญาเช่า- แหล่งข้อมูลหลักเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ สัญญาเช่า - จัดหาให้ผู้เช่า (ผู้เช่า) ทรัพย์สินโดยมีค่าธรรมเนียมสำหรับการครอบครองและใช้งานชั่วคราว สิทธิในการเช่าทรัพย์สินเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน เจ้าของบ้านอาจเป็นบุคคลที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายหรือเจ้าของให้เช่าทรัพย์สิน หนึ่งในเอกสารกำกับดูแลหลักที่ควบคุมความสัมพันธ์ในการเช่าคือประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย (บทที่ 34)

ผู้ประเมินราคาในกระบวนการทำงานอาศัยบทบัญญัติของสัญญาเช่าดังต่อไปนี้:

ภายใต้สัญญาเช่าอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้เช่าพร้อมทั้งโอนกรรมสิทธิ์และการใช้อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว โอนสิทธิการใช้ที่ดินส่วนนั้นซึ่งถูกครอบครองโดยทรัพย์สินนี้และจำเป็นสำหรับการใช้งานแม้ว่าที่ดินที่อาคารหรือโครงสร้างที่เช่าจะขายให้กับบุคคลอื่นก็ตาม

หากไม่มีการระบุระยะเวลาการเช่าในสัญญา จะถือว่าสัญญาเช่าสิ้นสุดลงโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา

การโอนทรัพย์สินให้เช่าไม่ใช่พื้นฐานสำหรับการยุติหรือการยกเลิกสิทธิ์ของบุคคลที่สามในทรัพย์สินนี้ เมื่อทำสัญญาเช่า ผู้ให้เช่ามีหน้าที่เตือนผู้เช่าเกี่ยวกับสิทธิ์ทั้งหมดของบุคคลที่สามในทรัพย์สินที่เช่า (ภาระจำยอม สิทธิในการจำนำ ฯลฯ) มิฉะนั้นผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้องให้ลดค่าเช่าหรือบอกเลิกสัญญาและชดเชยความสูญเสียได้

สัญญาเช่าอาคารหรือโครงสร้าง:

คือ ในการเขียนเป็นระยะเวลาอย่างน้อยหนึ่งปี อยู่ภายใต้การจดทะเบียนของรัฐและถือว่าสรุปได้ตั้งแต่ตอนจดทะเบียนดังกล่าว

ให้ข้อกำหนดและจำนวนค่าเช่าที่ตกลงกันโดยคู่สัญญาโดยที่สัญญาเช่าจะไม่ถือว่าสรุป;

ถ้าผู้เช่าออกค่าใช้จ่ายเองและ ด้วยความยินยอมของเจ้าของบ้านปรับปรุงทรัพย์สินที่เช่าแยกกันโดยไม่มีอันตรายต่อทรัพย์สินแล้วเขา มีสิทธิที่จะชดใช้ค่าใช้จ่ายของการปรับปรุงเหล่านี้หลังจากสิ้นสุดสัญญาเว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงทรัพย์สินที่เช่าโดยผู้เช่าโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้าน ไม่สามารถคืนเงินได้;

ผู้เช่ามีสิทธิ โดยได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้านให้เช่าทรัพย์สินที่เช่าให้เช่าช่วง จัดหาทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการใช้งานฟรี และยังทำให้เป็นเงินสมทบทุนจดทะเบียน

อัตราค่าเช่ามักจะ ขึ้นอยู่กับตำแหน่งของวัตถุ สภาพร่างกาย ความพร้อมใช้งานของการสื่อสาร ระยะเวลาเช่า ฯลฯ

อัตราค่าเช่าคือ:

สัญญา (กำหนดโดยสัญญาเช่า);

ตลาด (โดยทั่วไปสำหรับส่วนตลาดที่กำหนดในภูมิภาคที่กำหนด)

ค่าเช่าตลาดหมายถึงอัตราที่มีอยู่ในตลาดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันเช่น เป็นค่าเช่าที่มีแนวโน้มมากที่สุดที่เจ้าของบ้านทั่วไปจะตกลงเช่าและผู้เช่าทั่วไปจะตกลงที่จะเช่าทรัพย์สินซึ่งเป็นธุรกรรมสมมติ อัตราค่าเช่าในตลาดจะใช้ในการประเมินความเป็นเจ้าของเต็ม ในสาระสำคัญ ทรัพย์สินนั้นเป็นเจ้าของ ควบคุม และใช้งานโดยเจ้าของ (สิ่งที่จะเป็นกระแสรายได้หากทรัพย์สินถูกให้เช่า)

อัตราค่าเช่าตามสัญญาใช้ในการประเมินสิทธิในทรัพย์สินบางส่วนของผู้ให้เช่า ในกรณีนี้ ขอแนะนำให้ผู้ประเมินราคาวิเคราะห์สัญญาเช่าในแง่ของเงื่อนไขของข้อสรุป

สัญญาเช่าทั้งหมดแบ่งออกเป็นสามกลุ่มใหญ่:

ด้วยอัตราค่าเช่าคงที่ (ใช้ในสภาพเศรษฐกิจที่มีเสถียรภาพ)

ด้วยอัตราค่าเช่าผันแปร (อัตราค่าเช่าจะถูกตรวจสอบในช่วงระยะเวลาของสัญญาตามกฎในแง่ของอัตราเงินเฟ้อ)

จาก อัตราดอกเบี้ย(เมื่อเปอร์เซ็นต์ของรายได้ที่ผู้เช่าได้รับอันเป็นผลมาจากการใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพิ่มเข้ากับจำนวนเงินค่าเช่าคงที่)

ขอแนะนำให้ใช้วิธีการแปลงรายได้เป็นทุนในกรณีทำสัญญาที่มีอัตราค่าเช่าคงที่ในกรณีอื่นๆ การใช้วิธีคิดลดกระแสเงินสดจะถูกต้องกว่า

1.2. รายได้รวมตามจริง(PVD) คือรายได้รวมที่เป็นไปได้ ลบขาดทุนจากการใช้พื้นที่ไม่เพียงพอและจากการเก็บค่าเช่ารวมกับรายได้อื่นจากการใช้ทรัพย์สินในตลาดปกติ:

DIA = DIA - (การสูญเสีย + การใช้ประโยชน์น้อยเกินไป) + รายได้อื่น

โดยปกติการสูญเสียเหล่านี้จะแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น การสูญเสียคำนวณในอัตราที่กำหนดสำหรับระดับการจัดการทั่วไปในตลาดที่กำหนด เช่น มูลค่าตลาดเป็นพื้นฐาน แต่สิ่งนี้เป็นไปได้ก็ต่อเมื่อมีฐานข้อมูลสำคัญเกี่ยวกับวัตถุที่เปรียบเทียบได้

ในกรณีที่ไม่มีสิ่งนี้ เพื่อที่จะกำหนดอัตราส่วนการใช้ประโยชน์น้อยเกินไป (Underutilization) ผู้ประเมินจะวิเคราะห์ข้อมูลย้อนหลังและข้อมูลปัจจุบันเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่าก่อนนั้น กล่าวคือ สัญญาเช่าที่มีอยู่ตามระยะเวลา, ความถี่ของการต่ออายุ, ระยะเวลาระหว่างการหมดอายุของสัญญาเช่าหนึ่งและการสิ้นสุดของสัญญาถัดไป (ระยะเวลาในระหว่างที่หน่วยของทรัพย์สินว่าง) และบนพื้นฐานนี้จะคำนวณ อัตราส่วนการใช้ประโยชน์น้อย(Knd) ของทรัพย์สิน:

K nd \u003d ∑ (D p * T) / N a

โดยที่ D p - ส่วนแบ่งของหน่วยอสังหาริมทรัพย์ที่มีการเจรจาสัญญาใหม่ในระหว่างปี

T - ช่วงเวลาที่หน่วยของทรัพย์สินว่าง

H และ - จำนวนระยะเวลาการเช่าในหนึ่งปี

ตัวอย่าง:ให้เช่า 1,000 ม. 2 .

ในระหว่างปี 365 วัน: 25 ม. 2 ไม่ได้เช่าเป็นเวลา 3 วันในเดือนมกราคม 100 ม. 2 เป็นเวลา 6 วันและ 50 ม. 2 เป็นเวลา 10 วันในเดือนพฤศจิกายน

25 / (1000 / 100%) \u003d 2.5%, D p1 \u003d 0.025, T 1 \u003d 3 วัน

100 / (1000 / 100%) \u003d 10.0%, D p2 \u003d 0.1 T 2 \u003d 6 วัน

50 / (1000 / 100%) \u003d 5.0%, D p3 \u003d 0.05 T 3 \u003d 10 วัน

H a \u003d 4 งวด

K nd \u003d (0.025 * 3 + 0.1 * 6 + 0.05 * 10) / 4 \u003d 0.29

อัตราส่วนการใช้ประโยชน์น้อยเกินไปถูกกำหนดบนพื้นฐานของข้อมูลในอดีตและปัจจุบัน ดังนั้น ในการคำนวณ ARR โดยประมาณ อัตราส่วนผลลัพธ์ควรเป็น ปรับการใช้พื้นที่ที่เป็นไปได้ในอนาคตซึ่งขึ้นอยู่กับปัจจัยดังต่อไปนี้

ภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป

โอกาสในการพัฒนาภูมิภาค

ขั้นตอนของวัฏจักรตลาดอสังหาริมทรัพย์

ความสัมพันธ์ของอุปสงค์และอุปทานในส่วนภูมิภาคโดยประมาณของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ค่าสัมประสิทธิ์ของโหลดตามแผน (ใช้) ของวัตถุ:

1 - 0,159 = 0,841

ผู้ประเมินราคาจะตั้งค่าเผื่อความเสียหายเมื่อเรียกเก็บเงินโดยการวิเคราะห์ข้อมูลย้อนหลังของวัตถุเฉพาะพร้อมการคาดการณ์การเปลี่ยนแปลงนี้ในอนาคต (ขึ้นอยู่กับแนวโน้มในการพัฒนาส่วนใดส่วนหนึ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาค):

จากข้อมูลในอดีตและปัจจุบัน ผู้ประเมินสามารถคำนวณได้ อัตราโดยรวมของการใช้งานน้อยเกินไปและความสูญเสียในการเก็บเงินค่าเช่าพร้อมการปรับในภายหลังเพื่อคาดการณ์มูลค่าของรายได้รวมที่แท้จริง:

โดยที่ K np - ค่าสัมประสิทธิ์การใช้งานน้อยเกินไปและความสูญเสียในการเก็บเงินค่าเช่า

P a - ขาดทุนจากการเรียกเก็บค่าเช่า;

P nd - การสูญเสียจากการใช้พื้นที่น้อยเกินไป

PVH - รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น

นอกจากการสูญเสียจากการใช้ประโยชน์น้อยเกินไปและเมื่อเก็บเงินค่าเช่าแล้ว จำเป็นต้องคำนึงถึงด้วย รายได้อื่นๆซึ่งสามารถเชื่อมโยงกับการใช้งานปกติของอสังหาริมทรัพย์นี้เพื่อวัตถุประสงค์ในการให้บริการ โดยเฉพาะผู้เช่า (เช่น รายได้จากการเช่าที่จอดรถ คลังสินค้า ฯลฯ) และไม่รวมอยู่ในค่าเช่า

1.3. รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ(โชด ) - รายได้รวมตามจริงหักด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (OP) สำหรับปี (ไม่รวมค่าเสื่อมราคา):

CHOD = ดีวีดี - OR

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน- เป็นค่าใช้จ่ายที่จำเป็นเพื่อให้แน่ใจว่าทรัพย์สินจะใช้งานได้ตามปกติและสร้างรายได้รวมตามจริง

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานแบ่งปัน:

1. ถาวรตามเงื่อนไข

2. ตัวแปรตามเงื่อนไข (ปฏิบัติการ);

3. ค่าทดแทนหรือสำรอง

ให้เป็นค่าคงที่แบบมีเงื่อนไขรวมค่าใช้จ่ายจำนวนที่ไม่ขึ้นอยู่กับระดับของการดำเนินงาน:

ภาษีทรัพย์สิน;

เบี้ยประกัน (การชำระเงินสำหรับการประกันทรัพย์สิน);

เงินเดือนของเจ้าหน้าที่บริการ (หากคงที่โดยไม่คำนึงถึงน้ำหนักของอาคาร) บวกภาษีด้วย

ถึงตัวแปรตามเงื่อนไขค่าใช้จ่ายรวมถึงค่าใช้จ่ายซึ่งขึ้นอยู่กับระดับของปริมาณงานในการดำเนินงาน:

วัตถุประสงค์และระดับการให้บริการ:

ยูทิลิตี้;

สำหรับการซ่อมแซมในปัจจุบัน

เงินเดือนพนักงานบริการ

ภาษีบน ค่าจ้าง;

ค่ารักษาความปลอดภัย;

ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ (โดยปกติแล้วจะกำหนดจำนวนต้นทุนการจัดการเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้รวมตามจริง) เป็นต้น

ค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้นำมาพิจารณาในการประเมินเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษี:

- ค่าเสื่อมราคาทางเศรษฐกิจและภาษีซึ่งถือเป็นการพิจารณาในการคำนวณรายได้และถือเป็นส่วนหนึ่งของอัตราการแปลงเป็นทุนและไม่ใช่ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

- การให้บริการสินเชื่อเป็นต้นทุนทางการเงิน ไม่ใช่ต้นทุนการดำเนินงาน, เช่น. การจัดหาเงินทุนไม่ควรส่งผลกระทบต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ (การประเมินถือว่าการจัดหาเงินทุนโดยทั่วไปสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ และควรไม่รวมผลกระทบของการจัดหาเงินทุนที่ผิดปกติ)

- ภาษีเงินได้ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน(เป็นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาซึ่งอาจขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ (รูปแบบการเป็นเจ้าของ องค์ประกอบของสิทธิในทรัพย์สิน สถานะทางภาษีของเจ้าของ) ที่ไม่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า)

- โครงสร้างเงินทุนเพิ่มเติมมักจะเพิ่มรายได้ ต้นทุนรวมหรือยืดอายุเศรษฐกิจ ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไม่สามารถจัดเป็นการดำเนินงานได้

- ค่าใช้จ่ายทางธุรกิจของเจ้าของทรัพย์สินซึ่งไม่นำไปสู่การเพิ่มรายได้ที่ได้รับจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ไม่สามารถนำมาปรับใช้กับการดำเนินงานได้

ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนรวมถึงค่าใช้จ่ายเพื่อทดแทนส่วนปรับปรุงที่สึกหรออย่างรวดเร็วเป็นระยะ (หลังคา พื้น อุปกรณ์สุขภัณฑ์ อุปกรณ์ไฟฟ้า) สันนิษฐานว่าเงินถูกสงวนไว้ในบัญชี (แม้ว่าเจ้าของทรัพย์สินส่วนใหญ่ไม่ได้ทำเช่นนี้จริงๆ) เงินสำรองทดแทนคำนวณโดยผู้ประเมินราคาโดยคำนึงถึงต้นทุนของสินทรัพย์ที่คิดค่าเสื่อมราคา อายุการให้ประโยชน์ ตลอดจนดอกเบี้ยค้างรับจากเงินสะสมในบัญชี. ไม่รวมสำรองทดแทน รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ จะเกินราคา.

เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ด้วยเงินกู้ยืมผู้ประเมินราคาในการคำนวณใช้ระดับรายได้ดังกล่าวเป็นการรับเงินสดก่อนหักภาษี

ใบเสร็จรับเงินก่อนหักภาษีเท่ากับรายได้จากการดำเนินงานสุทธิหักต้นทุนการชำระหนี้รายปี กล่าวคือ สะท้อนถึงการรับเงินสดที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้รับจากการดำเนินงานเป็นประจำทุกปี

3.5.3. แนวทางรายได้

แนวทางรายได้ขึ้นอยู่กับความจริงที่ว่ามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนจะต้องสอดคล้องกับการประเมินคุณภาพและปริมาณของรายได้ในปัจจุบันที่ทรัพย์สินนี้สามารถนำมาได้

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้เป็นกระบวนการที่กำหนดความสัมพันธ์ระหว่างรายได้ในอนาคตกับมูลค่าปัจจุบันของวัตถุ

สูตรพื้นฐานของแนวทางรายได้ (รูปที่ 3.5):

หรือที่ไหน

C (V) - มูลค่าอสังหาริมทรัพย์

BH (I) - รายได้ที่คาดหวังจากทรัพย์สินที่มีมูลค่า รายได้มักจะหมายถึงรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่อสังหาริมทรัพย์สามารถนำเข้ามาได้ในช่วงเวลาหนึ่ง

K (R) - อัตราผลตอบแทนหรือกำไร - คืออัตราสัมประสิทธิ์หรืออัตราการแปลงเป็นทุน

อัตราส่วนทุน- อัตราผลตอบแทนสะท้อนความสัมพันธ์ระหว่างรายได้กับมูลค่าของวัตถุที่ประเมิน

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คืออัตราส่วนของมูลค่าตลาดของทรัพย์สินต่อรายได้สุทธิที่นำมา

อัตราส่วนลด- อัตราดอกเบี้ยทบต้นซึ่งใช้ในการคำนวณใหม่ ณ จุดใดเวลาหนึ่ง มูลค่าของกระแสเงินสดที่เกิดจากการใช้ทรัพย์สิน

ข้าว. 3.5. ตัวแบบตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้

ขั้นตอนของแนวทางรายได้:

1. การคำนวณรายได้รวมจากการใช้วัตถุตามการวิเคราะห์อัตราปัจจุบันและภาษีในตลาดเช่าสำหรับวัตถุที่เปรียบเทียบได้

2. การประเมินความสูญเสียจากการโหลดที่ไม่สมบูรณ์ (เช่า) และค่าเช่าที่ไม่ได้รับนั้นทำขึ้นบนพื้นฐานของการวิเคราะห์ตลาดลักษณะของการเปลี่ยนแปลงที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่มีมูลค่า จำนวนเงินที่คำนวณด้วยวิธีนี้จะถูกหักออกจากรายได้รวม และตัวเลขทั้งหมดคือรายได้รวมตามจริง

3. การคำนวณต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน:

การดำเนินงาน (ปฏิบัติการ) - ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการสิ่งอำนวยความสะดวก

คงที่ - ค่าใช้จ่ายในการให้บริการบัญชีเจ้าหนี้ (ดอกเบี้ยเงินกู้ ค่าเสื่อมราคา ชำระภาษี ฯลฯ );

เงินสำรอง - ค่าใช้จ่ายในการซื้อ (เปลี่ยน) อุปกรณ์เสริมสำหรับทรัพย์สิน

4. การกำหนดจำนวนกำไรสุทธิจากการขายวัตถุ

5. การคำนวณอัตราส่วนตัวพิมพ์ใหญ่

แนวทางรายได้ประมาณการมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ ช่วงเวลานี้ตามมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดในอนาคต กล่าวคือ สะท้อนถึง:
- คุณภาพและปริมาณรายได้ที่ทรัพย์สินสามารถนำมาได้ตลอดอายุขัย
- ความเสี่ยงเฉพาะทั้งสำหรับวัตถุที่ประเมินและสำหรับภูมิภาค

แนวทางรายได้ใช้เพื่อกำหนด:
- มูลค่าการลงทุนเนื่องจากผู้มีโอกาสเป็นนักลงทุนจะไม่จ่ายเงินสำหรับวัตถุที่มากกว่ามูลค่าปัจจุบันของรายได้ในอนาคตจากวัตถุนี้
- มูลค่าตลาด

ภายในแนวทางรายได้ สามารถใช้หนึ่งในสองวิธี:
- การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้โดยตรง
- ลดกระแสเงินสด

3.5.3.1. วิธีการแปลงรายได้เป็นตัวพิมพ์ใหญ่

เมื่อใช้วิธีการคำนวณรายได้เป็นทุน รายได้สำหรับช่วงเวลาหนึ่งจะถูกแปลงเป็นมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ และเมื่อใช้วิธีลดกระแสเงินสด รายได้จากการใช้ที่ตั้งใจไว้ในช่วงหลายปีที่คาดการณ์ไว้ ตลอดจนรายได้จากการขายต่อทรัพย์สิน เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาพยากรณ์

ข้อดีและข้อเสียของวิธีการนั้นพิจารณาจากเกณฑ์ต่อไปนี้:

ความสามารถในการสะท้อนความตั้งใจที่แท้จริงของศักยภาพ
ผู้ซื้อ (นักลงทุน);

ประเภท คุณภาพ และขอบเขตของข้อมูลที่เป็นพื้นฐานของการวิเคราะห์

ความสามารถในการคำนึงถึงความผันผวนของการแข่งขัน

ความสามารถในการพิจารณา คุณสมบัติเฉพาะวัตถุที่กระทบกระเทือน
เกี่ยวกับมูลค่า (ที่ตั้ง, ขนาด, ความสามารถในการทำกำไร)

วิธีการแปลงรายได้เป็นตัวพิมพ์ใหญ่ใช้ถ้า:

กระแสรายได้มีเสถียรภาพเป็นระยะเวลานาน แสดงถึงมูลค่าบวกที่มีนัยสำคัญ

กระแสรายได้เติบโตอย่างมั่นคงและปานกลาง ผลลัพธ์ที่ได้จากวิธีนี้ประกอบด้วย ต้นทุนอาคาร โครงสร้าง และต้นทุนที่ดิน กล่าวคือ คือมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมด สูตรการคำนวณพื้นฐานมีดังนี้:

หรือที่ไหน

C - มูลค่าทรัพย์สิน (หน่วยเงิน);

KK - อัตราส่วนตัวพิมพ์ใหญ่ (%)

ดังนั้น วิธีการแปลงเป็นทุนของรายได้คือการกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์โดยการแปลงรายได้จากการดำเนินงานสุทธิประจำปี (หรือเฉลี่ยต่อปี) (NOR) เป็นมูลค่าปัจจุบัน

เมื่อใช้วิธีนี้ควรคำนึงถึงสิ่งต่อไปนี้ เงื่อนไขจำกัด:

ความไม่แน่นอนของกระแสรายได้

หากทรัพย์สินอยู่ระหว่างการปรับปรุงหรืออยู่ระหว่างการก่อสร้าง

ปัญหาหลักของวิธีนี้

1. ไม่แนะนำวิธีการนี้เมื่อทรัพย์สินต้องมีการปรับปรุงครั้งใหญ่หรืออยู่ในระหว่างการก่อสร้าง กล่าวคือ ในอนาคตอันใกล้นี้ไม่สามารถเข้าถึงระดับรายได้ที่มั่นคงได้

2. ในเงื่อนไขของรัสเซีย ปัญหาหลักที่ผู้ประเมินราคาเผชิญคือ "ความทึบของข้อมูล" ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยหลักแล้วการขาดข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมจริงสำหรับการขายและให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน การขาดข้อมูลทางสถิติ ปัจจัยโหลดในแต่ละส่วนตลาดในภูมิภาคต่างๆ ด้วยเหตุนี้ การคำนวณ NRR และอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่จึงกลายเป็นงานที่ยากมาก

ขั้นตอนหลักของขั้นตอนการประเมินมูลค่าตัวพิมพ์ใหญ่:

1) การกำหนดรายได้ประจำปี (หรือเฉลี่ยต่อปี) ที่คาดหวัง เนื่องจากเป็นรายได้ที่ทรัพย์สินสร้างให้เกิดประโยชน์สูงสุดและมีประสิทธิภาพสูงสุด

2) การคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุน

3) การกำหนดมูลค่าทรัพย์สินตามรายได้จากการดำเนินงานสุทธิและอัตราส่วนโครงสร้างเงินทุนโดยหาร NPC ด้วยอัตราส่วนทุน

ศักยภาพรายได้รวม (GRP)- รายได้ที่หาได้จากอสังหาฯ ใช้งานได้ 100% ไม่รวมขาดทุนและรายจ่ายทั้งหมด LHP ขึ้นอยู่กับพื้นที่ของทรัพย์สินที่กำลังประเมินและอัตราค่าเช่าที่กำหนดและคำนวณโดยใช้สูตร:

, ที่ไหน

ส - พื้นที่ให้เช่า ม. 2 ;

ซม. - อัตราค่าเช่า 1 ม. 2

รายได้รวมตามจริง (GIR)- คือรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้นหักขาดทุนจากการใช้พื้นที่น้อยเกินไปและจากการเก็บค่าเช่า บวกกับรายได้อื่นจากการใช้ทรัพย์สินในตลาดตามปกติ:

DIA \u003d DIA - การสูญเสีย + รายได้อื่น

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI)- รายได้รวมตามจริงหักด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (OP) สำหรับปี (ไม่รวมค่าเสื่อมราคา):

CHOD \u003d ดีวีดี - หรือ

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเป็นค่าใช้จ่ายที่จำเป็นเพื่อให้แน่ใจว่าทรัพย์สินจะใช้งานได้ตามปกติและสร้างรายได้รวมตามจริง

การคำนวณอัตราส่วนตัวพิมพ์ใหญ่

มีหลายวิธีในการกำหนดอัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่:
โดยคำนึงถึงการชำระคืนต้นทุนทุน (ปรับตามการเปลี่ยนแปลงมูลค่าของสินทรัพย์)
วิธีการลงทุนแบบเชื่อมโยงหรือเทคนิคกลุ่มการลงทุน
วิธีอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง

การกำหนดอัตราส่วนทุนโดยคำนึงถึงการชำระคืนต้นทุนทุน

อัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ประกอบด้วยสองส่วน:
1) อัตราผลตอบแทนของการลงทุน (ทุน) ซึ่งเป็นค่าตอบแทนที่ต้องจ่ายให้กับนักลงทุนเพื่อใช้เงินทุนโดยคำนึงถึงความเสี่ยงและปัจจัยอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนเฉพาะ
2) อัตราผลตอบแทนของทุนคือ ชำระคืนเงินลงทุนเริ่มแรก นอกจากนี้ องค์ประกอบของอัตราส่วนการแปลงเป็นทุนจะใช้เฉพาะกับส่วนที่คิดค่าเสื่อมราคาได้ของสินทรัพย์เท่านั้น

อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนสร้างขึ้นโดยใช้วิธีการก่อสร้างสะสม:
+ อัตราผลตอบแทนที่ปราศจากความเสี่ยง +
+ เบี้ยประกัน +
+ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ +
+ เบี้ยประกันภัยสภาพคล่องต่ำ +
+ รางวัลการบริหารการลงทุน

อัตราผลตอบแทนที่ปราศจากความเสี่ยง - อัตราดอกเบี้ยในสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูง ได้แก่ เป็นอัตราที่สะท้อนถึง "โอกาสทางการตลาดที่แท้จริงสำหรับบริษัทและบุคคลในการลงทุนเงินโดยไม่มีความเสี่ยงที่จะไม่คืน" ผลตอบแทนของ OFZ, VEB มักจะถือเป็นอัตราที่ปราศจากความเสี่ยง

ในกระบวนการประเมินผล จะต้องคำนึงว่าอัตราที่แท้จริงและปราศจากความเสี่ยงสามารถเป็นได้ทั้งรูเบิลและสกุลเงินต่างประเทศ เมื่อคำนวณอัตราเล็กน้อยเป็นอัตราจริงและในทางกลับกัน ขอแนะนำให้ใช้สูตรของนักเศรษฐศาสตร์และนักคณิตศาสตร์ชาวอเมริกัน I. Fisher ซึ่งเขาได้มาจากช่วงทศวรรษที่ 30 ของศตวรรษที่ 20:

; ที่ไหน

Rn - อัตราเล็กน้อย;
Rr - อัตราจริง;
Jinf – ดัชนีเงินเฟ้อ (อัตราเงินเฟ้อประจำปี)

เมื่อคำนวณอัตราปลอดความเสี่ยงจากสกุลเงิน ขอแนะนำให้ทำการปรับโดยใช้สูตรของ Fisher โดยคำนึงถึงดัชนีเงินเฟ้อของเงินดอลลาร์ และเมื่อกำหนดอัตราปลอดความเสี่ยงของรูเบิล - ดัชนีอัตราเงินเฟ้อของรูเบิล

การโอนอัตราผลตอบแทนรูเบิลเป็นอัตราดอลลาร์หรือในทางกลับกันสามารถทำได้โดยใช้สูตรต่อไปนี้:

Dr, Dv - อัตราเงินรูเบิลหรือสกุลเงิน;

Kurs – อัตราแลกเปลี่ยน,%.

การคำนวณส่วนประกอบต่าง ๆ ของเบี้ยประกันความเสี่ยง:

เบี้ยประกันภัยสำหรับสภาพคล่องต่ำเมื่อคำนวณองค์ประกอบนี้ จะพิจารณาถึงความเป็นไปไม่ได้ที่จะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนทันทีที่ลงทุนในวัตถุอสังหาริมทรัพย์ และสามารถนำมาพิจารณาที่ระดับเงินเฟ้อของเงินดอลลาร์สำหรับเวลาเปิดเผยทั่วไปของวัตถุที่คล้ายกับที่ได้รับการประเมินบน ตลาด;

ค่าความเสี่ยงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีนี้จะพิจารณาถึงความเป็นไปได้ของการสูญเสียมูลค่าผู้บริโภคของวัตถุโดยไม่ได้ตั้งใจและสามารถรับเบี้ยประกันภัยได้ในจำนวนเบี้ยประกันใน บริษัท ประกันภัยที่มีความน่าเชื่อถือสูงสุด

โบนัสการจัดการการลงทุนยิ่งการลงทุนมีความเสี่ยงและซับซ้อนมากเท่าใด ก็ยิ่งต้องการการจัดการที่มีความสามารถมากขึ้นเท่านั้น ขอแนะนำให้คำนวณค่าเผื่อการจัดการการลงทุนโดยคำนึงถึงปัจจัยที่ไม่เพียงพอและความสูญเสียในการเรียกเก็บค่าเช่า

วิธีการลงทุนแบบเชื่อมโยงหรือเทคนิคกลุ่มการลงทุน

หากทรัพย์สินได้มาโดยมีส่วนของผู้ถือหุ้นและหนี้สิน อัตราส่วนทุนต้องเป็นไปตามข้อกำหนดผลตอบแทนสำหรับการลงทุนทั้งสองส่วน มูลค่าของสัมประสิทธิ์กำหนดโดยวิธีการลงทุนที่เชื่อมโยงหรือเทคนิคของกลุ่มการลงทุน

อัตราส่วนโครงสร้างเงินทุนสำหรับทุนที่ยืมเรียกว่าค่าคงที่การจำนองและคำนวณโดยใช้สูตรต่อไปนี้:

Rm - ค่าคงที่การจำนอง;
DO - การชำระเงินรายปี
K คือจำนวนเงินกู้จำนอง

ค่าคงที่ของการจำนองถูกกำหนดจากตารางของฟังก์ชันดอกเบี้ยทบต้นหกฟังก์ชัน: เท่ากับผลรวมของอัตราดอกเบี้ยและปัจจัยกองทุนชดเชย หรือเท่ากับปัจจัยสมทบต่อหน่วยของค่าเสื่อมราคา

อัตราส่วนเงินทุนสำหรับส่วนของผู้ถือหุ้นเรียกว่าค่าคงที่การจำนองและคำนวณโดยใช้สูตรต่อไปนี้:

Rc – อัตราส่วนทุน
PTCF - กระแสเงินสดประจำปีก่อนหักภาษี
Кс – มูลค่าของทุนของตัวเอง

อัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยรวมถูกกำหนดเป็นค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของ:

M คืออัตราส่วนหนี้จำนอง

หากคาดการณ์การเปลี่ยนแปลงมูลค่าของสินทรัพย์ จำเป็นต้องคำนึงถึงอัตราส่วนการแปลงเป็นทุน (capitalization ratio) การคืนทุนของเงินทุน (กระบวนการเพิ่มทุน) อัตราผลตอบแทนของเงินทุนในบางแหล่งเรียกว่าอัตราส่วนการเพิ่มทุน ในการกู้คืนเงินลงทุนเริ่มแรก ส่วนหนึ่งของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจะถูกจัดสรรไว้ในกองทุนชดเชยที่มีอัตราดอกเบี้ย Y p - อัตราดอกเบี้ยสำหรับการเพิ่มทุน

มีสามวิธี ผลตอบแทนจากการลงทุน:
ผลตอบแทนจากการลงทุนแบบเส้นตรง (วิธีของริง);
การคืนทุนของกองทุนฟื้นฟูและอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (วิธีไม้)บางครั้งเรียกว่าวิธีเงินรายปี
คืนทุนจากกองทุนฟื้นฟูและอัตราดอกเบี้ยปลอดความเสี่ยง (วิธีโฮสโคลด์).

วิธีแหวน.

วิธีนี้เหมาะสมเมื่อคาดว่าจะชำระคืนเงินต้นเป็นงวดเท่าๆ กัน ผลตอบแทนจากทุนประจำปีคำนวณโดยการหาร 100% ของมูลค่าสินทรัพย์ด้วยอายุการใช้งานที่เหลืออยู่ กล่าวคือ คือส่วนกลับของอายุสินทรัพย์ อัตราผลตอบแทนคือส่วนแบ่งประจำปีของทุนเริ่มต้นที่วางไว้ในกองทุนทดแทนที่ไม่มีดอกเบี้ย:

n คือชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่
Ry คืออัตราผลตอบแทนจากการลงทุน

ตัวอย่าง.

เงื่อนไขการลงทุน:
เทอม - 5 ปี;
R - อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน 12%;
จำนวนเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คือ 10,000 เหรียญ

วิธีการแก้. วิธีแหวน ผลตอบแทนจากการลงทุนแบบเส้นตรงประจำปีจะอยู่ที่ 20% เนื่องจากสินทรัพย์ 100% จะถูกตัดจำหน่ายภายใน 5 ปี (100: 5 = 20) ในกรณีนี้ อัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่จะเป็น 32% (12% + 20% = 32%)

การคืนเงินต้นของเงินทุนโดยคำนึงถึงอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่ต้องการจะแสดงในตาราง 3.4.

ตาราง 3.4

การชดใช้เงินลงทุนตามวิธี Ring (USD)

	เงินลงทุนคงเหลือต้นงวด	ผลตอบแทนการลงทุน	ผลตอบแทนจากการลงทุน (12%)	รายได้ทั้งหมด

การคืนทุนจะเกิดขึ้นเป็นงวดเท่าๆ กันตลอดอายุของทรัพย์สิน

วิธีการไม้ใช้หากจำนวนเงินคืนทุนถูกนำกลับมาลงทุนใหม่ในอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน ในกรณีนี้ อัตราผลตอบแทนที่เป็นส่วนประกอบของอัตราส่วนเงินทุนจะเท่ากับปัจจัยกองทุนชดเชยที่อัตราดอกเบี้ยเดียวกับเงินลงทุน ดังนี้

ที่ไหน SFF-ปัจจัยกองทุนการชดใช้

ป=R(อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน).

การชดใช้เงินลงทุนตามวิธีนี้แสดงไว้ในตาราง 3.5.

ตัวอย่าง.

เงื่อนไขการลงทุน:

ระยะเวลา - 5 ปี;

ผลตอบแทนจากการลงทุน - 12%

วิธีการแก้. อัตราส่วนเงินทุนคำนวณเป็นผลรวมของอัตราการลงทุนของผลตอบแทน 0.12 และปัจจัยกองทุนกู้คืน (สำหรับ 12%, 5 ปี) 0.1574097 อัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คือ 0.2774097 หากนำมาจากคอลัมน์ "ค่าเสื่อมราคา" (12%, 5 ปี)

ตาราง 3.5

ผลตอบแทนจากการลงทุนด้วยวิธีอินวูด

	ยอดคงเหลือของเงินทุนต้นต้นปี USD	จำนวนเงินคืนทั้งหมด	รวมทั้ง
			% ของทุน	การชำระเงินคืน เงินต้น

วิธีการโฮสโคลด์. ใช้เมื่ออัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเริ่มแรกค่อนข้างสูง ทำให้ไม่สามารถลงทุนซ้ำในอัตราเดียวกันได้ สำหรับกองทุนที่นำกลับมาลงทุนใหม่คาดว่าจะได้รับรายได้ในอัตราที่ปราศจากความเสี่ยง:

โดยที่ Y b คืออัตราดอกเบี้ยปลอดความเสี่ยง

ตัวอย่าง. โครงการลงทุนให้ผลตอบแทนการลงทุน (ทุน) 12% ต่อปีเป็นเวลา 5 ปี ผลตอบแทนจากการลงทุนสามารถนำมาลงทุนซ้ำได้โดยปราศจากความเสี่ยงในอัตรา 6%

วิธีการแก้. หากอัตราผลตอบแทนจากเงินทุนเท่ากับ 0.1773964 ซึ่งเป็นปัจจัยการฟื้นตัว 6% ในระยะเวลา 5 ปี อัตราส่วนเงินทุนจะเท่ากับ 0.2973964 (0.12 + 0.1773964)

หากคาดการณ์ว่าการลงทุนจะสูญเสียมูลค่าเพียงบางส่วน อัตราส่วนโครงสร้างเงินทุนจะคำนวณค่อนข้างแตกต่างออกไป เนื่องจากเงินทุนจะได้รับคืนจากการขายอสังหาริมทรัพย์ และส่วนหนึ่งมาจากรายได้ปัจจุบัน

ข้อดีวิธีการคำนวณรายได้อยู่ในความจริงที่ว่าวิธีนี้สะท้อนถึงสถานการณ์ของตลาดโดยตรงเนื่องจากเมื่อนำไปใช้ตามกฎแล้วจะมีการวิเคราะห์ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากจากมุมมองของอัตราส่วนของรายได้และมูลค่าและ งบกำไรขาดทุนสมมุติถูกวาดขึ้นเมื่อคำนวณรายได้ที่เป็นทุน หลักการพื้นฐานของการก่อสร้างคือสมมติฐานของระดับตลาดของการดำเนินการด้านอสังหาริมทรัพย์

ข้อบกพร่องวิธีแปลงรายได้เป็นทุนมีดังนี้
แอปพลิเคชันนั้นยากเมื่อไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมในตลาด
ไม่แนะนำให้ใช้วิธีนี้หากวัตถุยังไม่เสร็จ ไม่ถึงระดับรายได้ที่มั่นคง หรือได้รับความเสียหายอย่างร้ายแรงจากเหตุสุดวิสัยและต้องมีการสร้างใหม่อย่างร้ายแรง

3.5.3.2. วิธีลดกระแสเงินสด

วิธีการลดกระแสเงินสด (DCF) นั้นซับซ้อนกว่า มีรายละเอียดมากกว่า และช่วยให้คุณประเมินวัตถุในกรณีที่ได้รับกระแสเงินสดที่ไม่เสถียรจากสิ่งนั้น โดยจำลองลักษณะเฉพาะของการรับ วิธี DDP จะใช้เมื่อ:
กระแสเงินสดในอนาคตคาดว่าจะแตกต่างอย่างมากจากปัจจุบัน
มีหลักฐานที่แสดงให้เห็นถึงขนาดของกระแสเงินสดในอนาคตจากอสังหาริมทรัพย์
กระแสรายได้และค่าใช้จ่ายเป็นไปตามฤดูกาล
ทรัพย์สินที่มีมูลค่าเป็นอาคารพาณิชย์อเนกประสงค์ขนาดใหญ่
ทรัพย์สินอยู่ระหว่างการก่อสร้างหรือเพิ่งสร้างและนำไปใช้งาน (หรือเปิดดำเนินการ)

วิธี DCF ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่าปัจจุบันของรายได้ ซึ่งประกอบด้วยกระแสเงินสดที่คาดการณ์และมูลค่าคงเหลือ

ในการคำนวณ DCF จำเป็นต้องมีข้อมูลต่อไปนี้:
ระยะเวลาของระยะเวลาพยากรณ์
มูลค่าคาดการณ์ของกระแสเงินสดรวมถึงการพลิกกลับ
อัตราส่วนลด

อัลกอริทึมสำหรับการคำนวณวิธี DDP

1. คำจำกัดความของระยะเวลาคาดการณ์ ในทางปฏิบัติการประเมินมูลค่าระหว่างประเทศ ค่าเฉลี่ยของระยะเวลาคาดการณ์คือ 5-10 ปี สำหรับรัสเซีย ค่าทั่วไปจะอยู่ที่ระยะเวลา 3-5 ปี นี่เป็นช่วงเวลาจริงที่สามารถคาดการณ์ได้อย่างสมเหตุสมผล

2. การพยากรณ์มูลค่ากระแสเงินสด

เมื่อประเมินอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธี DCF จะคำนวณรายได้จากวัตถุหลายประเภท:
1) รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น
2) รายได้รวมตามจริง;
3) รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ
4) กระแสเงินสดก่อนหักภาษี
5) กระแสเงินสดหลังหักภาษี

ในทางปฏิบัติ ผู้ประเมินราคารัสเซียลดรายได้แทนกระแสเงินสด:
NCH ​​​​(แสดงว่าทรัพย์สินได้รับการยอมรับว่าไม่มีภาระหนี้สิน)
กระแสเงินสดสุทธิไม่รวมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ภาษีที่ดิน และการสร้างใหม่
รายได้ที่ต้องเสียภาษี

ต้องคำนึงว่าเป็นกระแสเงินสดที่ต้องคิดลด เนื่องจาก:
กระแสเงินสดไม่ผันผวนเท่ากับรายได้
แนวคิดของ "กระแสเงินสด" มีความสัมพันธ์กับการไหลเข้าและออกของเงินสด โดยคำนึงถึงรายการทางการเงินเช่น "เงินลงทุน" และ "ภาระหนี้" ซึ่งไม่รวมอยู่ในการคำนวณกำไร
ตัวบ่งชี้กำไรสัมพันธ์กับรายได้ที่ได้รับในช่วงเวลาหนึ่งกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในช่วงเวลาเดียวกัน โดยไม่คำนึงถึงการรับเงินจริงหรือค่าใช้จ่ายของกองทุน
กระแสเงินสดเป็นตัวบ่งชี้ถึงผลลัพธ์ที่ทำได้ทั้งสำหรับตัวเจ้าของเองและสำหรับบุคคลภายนอกและคู่สัญญา - ลูกค้า เจ้าหนี้ ซัพพลายเออร์ ฯลฯ เนื่องจากมันสะท้อนถึงความพร้อมคงที่ของเงินทุนบางส่วนในบัญชีของเจ้าของ

คุณสมบัติของการคำนวณกระแสเงินสดเมื่อใช้วิธี DCF

1. ภาษีทรัพย์สิน (ภาษีอสังหาริมทรัพย์) ซึ่งประกอบด้วยภาษีที่ดินและภาษีทรัพย์สิน ต้องหักออกจากรายได้รวมตามจริงเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

2. ค่าเสื่อมราคาทางเศรษฐกิจและภาษีไม่ใช่การชำระเงินสดจริง ดังนั้นการคิดค่าเสื่อมราคาเมื่อการคาดการณ์รายได้จะซ้ำซ้อน

4. การชำระค่าบริการเงินกู้ (การชำระดอกเบี้ยและการชำระหนี้) จะต้องหักออกจากรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ หากประเมินมูลค่าการลงทุนของวัตถุ (สำหรับนักลงทุนรายใดรายหนึ่ง) เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน ไม่จำเป็นต้องหักการชำระเงินสำหรับการให้บริการเงินกู้

5. ค่าใช้จ่ายทางธุรกิจของเจ้าของทรัพย์สินจะต้องหักออกจากรายได้รวมที่เกิดขึ้นจริงหากมีการกำกับ
เพื่อรักษาคุณสมบัติที่จำเป็นของวัตถุ

ทางนี้, dกระแสเงินสด (CF) สำหรับอสังหาริมทรัพย์คำนวณได้ดังนี้
1. DIA เท่ากับผลรวมของ DIA ลบขาดทุนจากการว่างงานและการเก็บค่าเช่าและรายได้อื่น
2. NPV เท่ากับ DIA ลบ OR และค่าใช้จ่ายทางธุรกิจของเจ้าของทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน
3. DP ก่อนภาษีเท่ากับผลรวมของ NPV หักด้วยเงินลงทุนและต้นทุนการให้บริการเงินกู้และการเติบโตของสินเชื่อ
4. DP เท่ากับ DP ก่อนหักภาษีหักภาษีเงินได้ของเจ้าของทรัพย์สิน

ขั้นตอนต่อไปที่สำคัญคือการคำนวณต้นทุนการพลิกกลับ ค่าใช้จ่ายในการพลิกกลับสามารถคาดการณ์ได้โดยใช้:
1) การกำหนดราคาขายตามการวิเคราะห์สถานะปัจจุบันของตลาด การตรวจสอบต้นทุนของวัตถุที่คล้ายคลึงกันและสมมติฐานเกี่ยวกับสถานะในอนาคตของวัตถุนั้น
2) การตั้งสมมติฐานเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในช่วงระยะเวลาการเป็นเจ้าของ
3) การคำนวณรายได้สำหรับปีถัดจากปีสิ้นสุดระยะเวลาคาดการณ์ โดยใช้อัตราการแปลงเป็นทุนที่คำนวณโดยอิสระ

การกำหนดอัตราคิดลด"อัตราคิดลดเป็นปัจจัยที่ใช้ในการคำนวณมูลค่าปัจจุบันของจำนวนเงินที่ได้รับหรือจ่ายในอนาคต"

อัตราคิดลดควรสะท้อนถึงความสัมพันธ์ "ความเสี่ยง-รายได้" เช่นเดียวกับความเสี่ยงประเภทต่างๆ ที่มีอยู่ในคุณสมบัตินี้ (อัตราส่วนทุน)

เนื่องจากเป็นเรื่องยากที่จะแยกแยะองค์ประกอบที่ไม่ใช่อัตราเงินเฟ้อสำหรับอสังหาริมทรัพย์ จึงสะดวกกว่าสำหรับผู้ประเมินราคาที่จะใช้อัตราคิดลดเล็กน้อย เนื่องจากในกรณีนี้ การคาดการณ์กระแสเงินสดและการเปลี่ยนแปลงมูลค่าทรัพย์สินได้รวมการคาดการณ์อัตราเงินเฟ้อแล้ว

ผลลัพธ์ของการคำนวณมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดในอนาคตในรูปแบบเล็กน้อยและตามจริงจะเหมือนกัน กระแสเงินสด และอัตราคิดลดต้องตรงกันและคำนวณให้เท่ากัน

ในทางปฏิบัติแบบตะวันตกจะใช้วิธีการต่อไปนี้ในการคำนวณอัตราคิดลด:
1) วิธีการก่อสร้างแบบสะสม
2) วิธีเปรียบเทียบการลงทุนทางเลือก
3) วิธีการสกัด;
4) วิธีการตรวจสอบ

วิธีการก่อสร้างสะสมขึ้นอยู่กับสมมติฐานที่ว่าอัตราคิดลดเป็นหน้าที่ของความเสี่ยงและคำนวณเป็นผลรวมของความเสี่ยงทั้งหมดที่มีอยู่ในทรัพย์สินแต่ละแห่งโดยเฉพาะ

อัตราส่วนลด = อัตราปลอดความเสี่ยง + เบี้ยประกันความเสี่ยง

ค่าความเสี่ยงคำนวณโดยการรวมค่าความเสี่ยงที่มีอยู่ในทรัพย์สินที่กำหนด

วิธีการคัดเลือก- อัตราคิดลดเป็นอัตราดอกเบี้ยทบต้น คำนวณจากข้อมูลการทำธุรกรรมที่เสร็จสมบูรณ์กับวัตถุที่คล้ายคลึงกันในตลาดอสังหาริมทรัพย์

อัลกอริทึมปกติสำหรับการคำนวณอัตราคิดลดโดยใช้วิธีการจัดสรรมีดังนี้:
การสร้างแบบจำลองสำหรับแต่ละวัตถุอะนาล็อกในช่วงระยะเวลาหนึ่งตามสถานการณ์ของการใช้รายได้และกระแสค่าใช้จ่ายที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด
การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนสำหรับวัตถุนั้น
เพื่อประมวลผลผลลัพธ์ที่ได้รับด้วยวิธีทางสถิติหรือผู้เชี่ยวชาญที่ยอมรับได้ เพื่อนำลักษณะของการวิเคราะห์ไปยังวัตถุที่กำลังประเมิน

วิธีการตรวจสอบอยู่บนพื้นฐานของการตรวจสอบตลาดเป็นประจำ การติดตามตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจที่สำคัญของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตามธุรกรรม ข้อมูลดังกล่าวควรได้รับการสรุปสำหรับกลุ่มตลาดต่างๆ และเผยแพร่อย่างสม่ำเสมอ ข้อมูลดังกล่าวใช้เป็นแนวทางสำหรับผู้ประเมินราคา อนุญาตให้มีการเปรียบเทียบเชิงคุณภาพของตัวบ่งชี้ที่คำนวณได้กับดัชนีของตลาดโดยเฉลี่ย ตรวจสอบความถูกต้องของสมมติฐานประเภทต่างๆ

การคำนวณมูลค่าทรัพย์สินโดยใช้วิธี DCF ดำเนินการตามสูตร:

; ที่ไหน

PV คือมูลค่าปัจจุบัน
Ci คือกระแสเงินสดของงวด t;
เป็นอัตราคิดลดของกระแสเงินสดของงวด t
M - มูลค่าคงเหลือ

มูลค่าคงเหลือหรือต้นทุนการพลิกกลับจะต้องถูกลด (ตามปัจจัยของปีที่คาดการณ์ล่าสุด) และบวกเข้ากับผลรวมของมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสด

ดังนั้น มูลค่าของทรัพย์สินคือ = มูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดที่คาดการณ์ + มูลค่าปัจจุบันของมูลค่าคงเหลือ (การพลิกกลับ)

ก่อนหน้า

ขั้นตอนการคำนวณ NPC

1. การคำนวณรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น (GRP)

รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้นคือผลรวมของรายได้ที่คาดหวังทั้งหมดจากวงเงินสินเชื่อ รายได้รวมที่เป็นไปได้ถูกกำหนดโดยสูตร:

PVD=S × A × n, สูตร 7

А - อัตราค่าเช่าต่อเดือนสำหรับการประเมินสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย rub./sq.m.;

n คือจำนวนเดือนในช่วงเวลาที่กำหนด PVD

LDPE\u003d 80 * 170 * 12 \u003d 163,200 รูเบิล

2. การกำหนดรายได้รวมตามจริง (ARI)

รายได้รวมที่เกิดขึ้นจริงคือมูลค่าที่เท่ากับรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้นลบขาดทุนจากการใช้วงเงินต่ำเกินไปและการชำระค่าเช่าต่ำกว่าความเป็นจริง การคำนวณ DIA สำหรับวัตถุที่เช่านั้นดำเนินการตามสูตร:

DVD = PVD - P1 - P2, สูตร8

P1 - การสูญเสียจากการบรรทุกเกินของอาคารพันรูเบิล

P2 - ขาดทุนจากการจ่ายค่าเช่าน้อย พันรูเบิล

ความสูญเสียเหล่านี้เกิดขึ้นได้เนื่องจากการมีตำแหน่งว่างและการขาดแคลนเงินค่าเช่า (ในช่วงระยะเวลาของการเปลี่ยนแปลงผู้เช่า) การละเมิดกำหนดการชำระเงินค่าเช่า การสูญเสียจะถูกวัดเป็นอัตราส่วนที่ต่ำกว่าการใช้งาน ซึ่งกำหนดเป็นอัตราส่วนของการสูญเสียค่าเช่าต่อรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น

ค่าเผื่อความเสียหายจากการเก็บค่าเช่ามักจะไม่นำมาพิจารณา เนื่องจากในปัจจุบัน ในกรณีส่วนใหญ่ แนวปฏิบัติในการเก็บเงินล่วงหน้าจากผู้เช่า หรือการจัดตั้งกองทุนที่คืนได้ ผู้เช่าเป็นจำนวนค่าเช่าเป็นระยะเวลาหนึ่ง (โดยปกติ 1 …3 เดือน)

การสูญเสียจากการใช้ประโยชน์น้อยเกินไป (Underutilization) พิจารณาจากข้อมูลจากหน่วยงานด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยจะต้องใช้เวลาในการหาผู้เช่ารายใหม่ 2-3 สัปดาห์ ซึ่งคิดเป็น 4-6% ของกองทุนเวลาประจำปี (52 สัปดาห์) เราใช้ค่าเฉลี่ย - 5%

ดีวีดี\u003d 163,200 - 163,200 * 0.05 \u003d 155,040 รูเบิล

3. การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI)

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) คือรายได้สุทธิประจำปีที่คาดว่าจะอยู่ในสถานะคงที่โดยประมาณจากทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า หลังจากหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและสำรองทั้งหมดแล้ว มูลค่าของ NPV ประจำปีคำนวณโดยสูตร:

CHOD \u003d DVD - OR สูตร

โดยที่ OR - ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาวัตถุที่ประเมินพันรูเบิล

ค่าบำรุงรักษาเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นซ้ำๆ เพื่อให้แน่ใจว่าการทำงานปกติของสิ่งอำนวยความสะดวกและการทำซ้ำของรายได้รวมตามจริง จำนวนค่าใช้จ่ายสำหรับการบำรุงรักษาวัตถุที่ประเมินจะนำมาเท่ากับ 28% ของ PVD การคำนวณค่า NOR แสดงไว้ในตารางที่ 6

ตารางที่ 6 - การคำนวณ NPC ของสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยที่ได้รับการประเมิน

	ตัวชี้วัด	หน่วย	ความหมาย
	อัตราค่าเช่ารายเดือน
	พื้นที่ของวัตถุที่ประเมิน
	PVD ต่อปี
	ขาดทุนจากการใช้ทรัพย์สินน้อยเกินไป (5% ของ LHP)
	ขาดทุนจากการจ่ายค่าเช่าไม่ครบ
	ดีวีดีต่อปี
	ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (28% ของ PVD)
	อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่
	ราคาตลาด

4. การคำนวณอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ (RK) คืออัตราส่วนที่คุณต้องหารรายได้ในอนาคตเพื่อให้ได้มูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สิน การคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนโดยใช้วิธีการแยกตลาดแสดงไว้ในตารางที่ 7 ต่อไปนี้

ตารางที่ 7 - การคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนโดยใช้วิธีการสกัดตลาด

	ราคาขายพันรูเบิล		CHOD พันรูเบิล		อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ %

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สุดท้ายสำหรับอาคารที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยที่ประเมินจะคำนวณเป็นค่าเฉลี่ยเลขคณิตของอัตราการแปลงเป็นตัวอักษรสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้

Rถึง = 9,00%

5. การรวมผลการประเมิน

หลังจากกำหนดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในสามวิธีแล้ว จำเป็นต้องประสานตัวบ่งชี้ต้นทุนที่ได้รับและกำหนดต้นทุนสุดท้ายของวัตถุ ในขณะเดียวกันก็คำนึงถึงว่าแต่ละแนวทางมีจุดแข็งและ ด้านที่อ่อนแอเมื่อนำไปใช้กับสถานการณ์เฉพาะ

องค์ประกอบหลักของการเปรียบเทียบ: การปฏิบัติตามวัตถุประสงค์ของการประเมิน ความน่าเชื่อถือและความเพียงพอของข้อมูลที่ใช้ในการวิเคราะห์ การปฏิบัติตามประเภทการประเมินและลักษณะของการใช้อสังหาริมทรัพย์

เมื่อประเมินอสังหาริมทรัพย์ได้ข้อสรุปดังต่อไปนี้:

การวิเคราะห์ดำเนินการบนพื้นฐานของข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับวัตถุที่เปรียบเทียบได้จำนวนเพียงพอ ดังนั้นส่วนแบ่งของแนวทางเปรียบเทียบในการอนุมัติขั้นสุดท้ายจะมีจำนวนมากที่สุดและจะเท่ากับ 75%

แนวทางต้นทุนมี น้ำหนักน้อยที่สุดและนำมาเท่ากับ 10% เนื่องจากความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทานในตลาดของวัตถุดังกล่าวนำไปสู่อัตราค่าเช่าในตลาดและราคาขายที่เกินต้นทุนทดแทน

มูลค่าทรัพย์สิน หมายถึง อสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ อย่างไรก็ตาม การคาดการณ์และข้อมูลรายได้ที่ใช้ในการคำนวณอาจไม่ถูกต้อง ดังนั้น น้ำหนักของวิธีรายได้จึงสูงกว่าวิธีต้นทุนและต่ำกว่าวิธีเปรียบเทียบ เข้าใกล้และถือว่าร้อยละ 15

น้ำหนักข้างต้นใช้ในการคำนวณต้นทุนรวมของวัตถุที่ประเมิน

ตารางที่ 8 - การคำนวณมูลค่าสุดท้ายของมูลค่าของวัตถุที่ประเมิน

	ค่ารูเบิล	ค่าสัมประสิทธิ์น้ำหนัก	ค่ารูเบิล
ราคาแพง
เปรียบเทียบ
มีกำไร

การคำนวณมูลค่าหลักประกัน

มูลค่าหลักประกันคือ 30% ของมูลค่าตลาด ตามนี้จะมีการคำนวณมูลค่าหลักประกันโดยประมาณ:

RShall \u003d Vmarket * 0.30 \u003d 350,206.23 รูเบิล

บทสรุป.

ในกระบวนการทำแบบทดสอบนี้ ฉันได้รวบรวมความรู้พื้นฐานที่ได้รับระหว่างการศึกษาวิชานี้ ฉันยังได้ทำความคุ้นเคยกับสื่ออื่นๆ มากมายที่ไม่ได้กล่าวถึงในห้องเรียน ฉันได้เรียนรู้มากมายเกี่ยวกับแง่มุมทางกฎหมายของกฎระเบียบด้านอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซีย เกี่ยวกับการประเมินมูลค่าและเศรษฐศาสตร์ของอสังหาริมทรัพย์ ฉันเห็นว่าข้อได้เปรียบหลักของการทำงานนี้คือฉันได้รับความรู้ขั้นต่ำที่จำเป็นเกี่ยวกับเศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยให้ฉันตัดสินใจได้อย่างถูกต้องเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยตรงในอนาคต

วรรณกรรม

ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ส่วนที่ 1 และ 2

กฎหมายของรัฐบาลกลาง "เกี่ยวกับกิจกรรมการประเมินใน สหพันธรัฐรัสเซีย»ฉบับที่ 135-FZ วันที่ 29 กรกฎาคม 1998

กฎหมายของรัฐบาลกลาง "ในการจดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมกับรัฐ" หมายเลข 36-FZ ลงวันที่ 11 เมษายน 2545

บาลาบานอฟ ไอ.ที. พื้นฐานของการจัดการทางการเงิน: Proc. เบี้ยเลี้ยง. - ครั้งที่ 3 เพิ่ม และทำใหม่ - ม.: การเงินและสถิติ, 2545.

บาลาบานอฟ ไอ.ที. เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ - เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก: ปีเตอร์, 2000.

อิกนาตอฟ แอล.แอล. เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์: Proc. กระบวนการ. เบี้ยเลี้ยง. - ครั้งที่ 3 รายได้ และเพิ่มเติม - M.: สำนักพิมพ์ของ MSTU im. N.E. บาวแมน, 2546.

มักซิมอฟ เอส.เอ็น. พื้นฐานของกิจกรรมผู้ประกอบการในตลาดอสังหาริมทรัพย์: Proc. เบี้ยเลี้ยง. - เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก: ปีเตอร์, 2000.

แทปแมน แอล.เอ็น. การประเมินอสังหาริมทรัพย์: Proc. เบี้ยเลี้ยง / ศ. วี.เอ.ชวานดาร์. – ม.: UNITI, 2002.

Shcherbakova, N. A. เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์: Proc. เบี้ยเลี้ยง. – รอสตอฟ ไม่มี; โนโวซีบีสค์: ฟีนิกซ์: ข้อตกลงไซบีเรีย, 2002

จำนอง. ควบคุม. องค์กร. เกรด: Proc. เบี้ยเลี้ยง / Dovdienko I.V. , Chernyak V.Z. – ม.: UNITI, 2005.

การประเมินมูลค่าธุรกิจ: Proc. / เอ็ด. A. G. Gryaznova, M. A. Fedotova - ครั้งที่ 2 แก้ไข และเพิ่มเติม - ม.: การเงินและสถิติ, 2547.

การประเมินอสังหาริมทรัพย์: Proc. / เอ็ด. A. G. Gryaznova, M. A. Fedotova - ม.: การเงินและสถิติ, 2547.

เศรษฐศาสตร์และการจัดการทรัพย์สิน: ตัวอย่าง งาน แบบฝึกหัด: Proc. เบี้ยเลี้ยง: ใน 2 ชั่วโมง ตอนที่ 1 / เอ็ด. พี.จี.กราโบวอย. – ม.; Smolensk: ACB: Smolin Plus, 2001.

เศรษฐศาสตร์และการจัดการทรัพย์สิน: ตัวอย่าง งาน แบบฝึกหัด: Proc. เบี้ยเลี้ยง: ใน 2 ชั่วโมง ตอนที่ 2 / เอ็ด. พี.จี.กราโบวอย. – ม.; Smolensk: ACB: Smolin Plus, 2001.

เศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์: Proc. เบี้ยเลี้ยง / Asaul, A. N. , Starinsky, V. N. , Rybnov, E. I. , Klyuev, A. F.; เอ็ด. เอ.เอ็น.อาซาอูลา. – ม.; เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก: ASV: SPbASU, 2000.

วัตถุ อสังหาริมทรัพย์โดยวิธีการลดรายได้ - VDl: 6. การกระทบยอดผลลัพธ์ ประมาณการวิเคราะห์แล้ว...

1. ระดับ วัตถุ อสังหาริมทรัพย์บนตัวอย่างอาคารสำนักงาน

   รายวิชา >> เศรษฐศาสตร์

   ตามระเบียบวินัย: " ระดับ วัตถุ อสังหาริมทรัพย์»ในหัวข้อ: " ระดับ วัตถุ อสังหาริมทรัพย์ในตัวอย่างของสำนักงาน ... รอบชิงชนะเลิศ ระดับค่าใช้จ่าย วัตถุ อสังหาริมทรัพย์ 2. ลักษณะของการประเมิน วัตถุลักษณะเฉพาะ วัตถุ ประมาณการนำเสนอใน...

2. หลักการ ประมาณการ วัตถุ อสังหาริมทรัพย์

   บทคัดย่อ >> เศรษฐศาสตร์

   สรุปในหัวข้อ “หลักการ ประมาณการ วัตถุ อสังหาริมทรัพย์»ในสาขาวิชา "เศรษฐศาสตร์ อสังหาริมทรัพย์»นักศึกษาชั้นปีที่ 3 ภาคเรียนที่ 6... พฤติกรรมของคนที่เคยรับมือ อสังหาริมทรัพย์. หลักการ ประมาณการ วัตถุ อสังหาริมทรัพย์สามารถรวมแบบมีเงื่อนไขได้ดังนี้ ...

3. แนวทางต้นทุนสู่ การประเมิน วัตถุ อสังหาริมทรัพย์

   รายวิชา >> เศรษฐศาสตร์

   ตามระเบียบวินัย : "เศรษฐศาสตร์ อสังหาริมทรัพย์»ในหัวข้อ: "แนวทางต้นทุนต่อ การประเมิน วัตถุ อสังหาริมทรัพย์»เสร็จสมบูรณ์: ศิลปะ gr... หรือข้อมูลที่แตกต่างกันสำหรับ ประมาณการกำไรของผู้ประกอบการ ถ้า ระดับ วัตถุ อสังหาริมทรัพย์ดำเนินการเพื่อการลงทุน ...

1.4.3. การคำนวณต้นทุนตามแนวทางรายได้

การกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์โดยใช้แนวทางรายได้นั้นขึ้นอยู่กับหลักการของความคาดหวัง ตามหลักการนี้ นักลงทุนทั่วไป กล่าวคือ ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ได้มาเพื่อรอรับรายได้ในอนาคตจากการใช้ เมื่อพิจารณาว่ามีความสัมพันธ์โดยตรงระหว่างขนาดของการลงทุนและผลประโยชน์จากการใช้เชิงพาณิชย์ของผู้ได้รับการลงทุน มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์หมายถึงมูลค่าของสิทธิในการรับรายได้ที่เกิดขึ้น กล่าวคือ มูลค่า ของทรัพย์สินถูกกำหนดให้เป็นมูลค่าปัจจุบันของรายได้ในอนาคตที่เกิดจากการประเมิน

ข้อดีของแนวทางรายได้เมื่อเปรียบเทียบกับต้นทุนและวิธีเปรียบเทียบ คือ สะท้อนมุมมองของนักลงทุนต่ออสังหาริมทรัพย์ว่าเป็นแหล่งรายได้ในระดับที่มากขึ้น กล่าวคือ คุณภาพของอสังหาริมทรัพย์นี้ถือเป็นปัจจัยกำหนดราคาหลัก . ข้อเสียเปรียบหลักของแนวทางรายได้คือไม่เหมือนกับอีกสองวิธีอื่น ๆ มันขึ้นอยู่กับข้อมูลการคาดการณ์

ขั้นตอนของกระบวนการประเมินผลในแนวทางนี้:

* การเตรียมการคาดการณ์รายได้ในอนาคตจากการเช่าพื้นที่ที่ได้รับการประเมินสำหรับระยะเวลาการเป็นเจ้าของและจากข้อมูลที่ได้รับ การกำหนดรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น (PVD)

LHP - หมายถึงรายได้ประจำปีสูงสุดที่เป้าหมายของการประเมินสามารถนำมาได้ โดยมีการใช้ประโยชน์พื้นที่ 100% โดยไม่คำนึงถึงความสูญเสียและค่าใช้จ่ายทั้งหมด LHP ขึ้นอยู่กับพื้นที่ของทรัพย์สินที่กำลังประเมินอัตราค่าเช่าที่กำหนดและคำนวณโดยสูตร:

,

Ast - อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของทรัพย์สินที่จะประเมิน
S คือพื้นที่ของทรัพย์สินที่จะประเมิน

* การพิจารณาตามการวิเคราะห์ตลาดของการสูญเสียจากการใช้พื้นที่ไม่เพียงพอและในการเก็บค่าเช่า การคำนวณรายได้รวมที่เกิดขึ้นจริง

ตามกฎแล้วเจ้าของในระยะยาวจะไม่มีโอกาสให้เช่าพื้นที่อาคาร 100% อย่างถาวร การสูญเสียค่าเช่าเกิดขึ้นเนื่องจากการตกงานของทรัพย์สินและการไม่จ่ายค่าเช่าโดยผู้เช่าที่ไร้ยางอาย

ระดับการว่างเว้นของทรัพย์สินที่ทำกำไรโดยผู้เช่ามีลักษณะเป็นอัตราส่วนการใช้งานน้อยเกินไป ซึ่งกำหนดโดยอัตราส่วนของปริมาณพื้นที่ว่างที่ปล่อยเช่าต่อจำนวนพื้นที่ทั้งหมดที่จะให้เช่า อัตราส่วนของพื้นที่เช่าต่อพื้นที่ทั้งหมดที่จะเช่าเรียกว่า ตัวประกอบภาระ สำหรับส่วนต่างๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ มีปัจจัยภาระตลาดโดยทั่วไป

ดังนั้น ปริมาณการสูญเสียพื้นที่ว่างจึงถูกกำหนดโดยอาศัยข้อมูลตลาด หรือคำนวณสำหรับคุณสมบัติเฉพาะโดยใช้สูตร:

KND - ค่าสัมประสิทธิ์การใช้งานน้อยเกินไป
KN คือส่วนแบ่งของพื้นที่ที่จะให้เช่าซึ่งผู้เช่าเปลี่ยนแปลงในระหว่างปี
nc - ช่วงเวลาเฉลี่ยระหว่างปีซึ่งจำเป็นต้องหาผู้เช่ารายใหม่หลังจากที่ผู้เช่าเก่าออกไป
na คือจำนวนระยะเวลาเช่าทั้งหมดในหนึ่งปี

ค่าผลลัพธ์ของอัตราส่วนการใช้ประโยชน์น้อยเกินไปแสดงถึงส่วนแบ่งของ AHH ที่สูญเสียไปอันเป็นผลมาจากความเป็นไปไม่ได้ของการเช่า 100% ของพื้นที่ทั้งหมดที่มีไว้สำหรับพื้นที่นี้ของทรัพย์สินเฉพาะ ดังนั้นจึงจำเป็นต้องปรับ HPH สำหรับปัจจัยโหลดพื้นที่ (Kz) ซึ่งกำหนดได้ดังนี้:

.

ความเป็นไปไม่ได้ที่จะเรียกเก็บค่าเช่าเต็มจำนวนหมายถึงสถานการณ์ตลาดโดยทั่วไป เมื่อมีผู้เช่าที่ไร้ยางอายอยู่เสมอ ซึ่งการออกจากสถานที่นั้นไม่ต้องจ่ายหนี้ค่าเช่า การแสดงออกเชิงปริมาณของการลดลงของรายได้จากการไม่จ่ายค่าเช่าคือค่าสัมประสิทธิ์การสูญเสียรายได้จากการไม่ชำระ (อัตราการชำระน้อยไป) (Kn) ซึ่งพิจารณาจากข้อมูลเกี่ยวกับการสูญเสียโดยเฉลี่ยของเจ้าของ จากการไม่จ่ายค่าเช่าโดยผู้เช่าสำหรับสถานที่ประเภทนี้ ซึ่งแสดงเป็น % ของรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น

ดังนั้นสัมประสิทธิ์การเรียกเก็บเงิน (Kc) จะเป็น:

.

ดังนั้นการคำนวณรายได้รวมจริง (ARI) จะดำเนินการตามสูตรต่อไปนี้:

.

ควรสังเกตว่ารายได้อื่นที่ได้รับจากการดำเนินงานของทรัพย์สินที่เกินค่าเช่าเช่นสำหรับการใช้บริการเพิ่มเติม - ซักรีดที่จอดรถนั่นคือรายได้อื่น ๆ สามารถรวมกองทุนเพิ่มเติมซึ่งสามารถรับได้ เพื่อการใช้งานปกติของทรัพย์สิน

* การคำนวณค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของทรัพย์สินที่มีมูลค่า ซึ่งอิงจากการวิเคราะห์ต้นทุนจริงของการบำรุงรักษาและ/หรือต้นทุนทั่วไปในตลาดนี้

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (ER) คือค่าใช้จ่ายที่จำเป็นเพื่อให้แน่ใจว่าการทำงานปกติของสิ่งอำนวยความสะดวก ซึ่งเกี่ยวข้องโดยตรงกับการรับรายได้รวมที่เกิดขึ้นจริง

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานมักจะแบ่งออกเป็นสามกลุ่ม:
* ถาวรตามเงื่อนไข;
* ตัวแปรตามเงื่อนไข
* ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยน

ต้นทุนคงที่แบบมีเงื่อนไขรวมถึงค่าใช้จ่าย ซึ่งจำนวนดังกล่าวไม่ได้ขึ้นอยู่กับระดับของปริมาณงานในการดำเนินงานของอาคารสถานที่และระดับของบริการที่มีให้ โดยปกติกลุ่มนี้รวมถึง:
* ภาษีทรัพย์สิน;
* เบี้ยประกัน (การชำระเงินสำหรับการประกันทรัพย์สิน);
* การชำระเงินสำหรับที่ดิน;
* องค์ประกอบบางอย่างของต้นทุนผันแปรที่ได้รับการแก้ไขจริง

ต้นทุนผันแปรตามเงื่อนไขรวมถึงต้นทุน ซึ่งจำนวนนั้นขึ้นอยู่กับปริมาณงานในการดำเนินงานของอาคารสถานที่และระดับของบริการที่มีให้ โดยทั่วไป กลุ่มนี้จะรวมค่าใช้จ่ายดังต่อไปนี้:
* สาธารณูปโภค;
* สำหรับการซ่อมแซมอย่างต่อเนื่อง
* เงินเดือนพนักงานบริการ
* ภาษีเงินเดือน;
* สำหรับการป้องกันอัคคีภัยและความปลอดภัย
* สำหรับการโฆษณาและการสรุปสัญญาเช่า;
* สำหรับการให้คำปรึกษาและบริการด้านกฎหมาย
* สำหรับการจัดการ;
* ค่าใช้จ่ายอื่นๆ

ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนคือค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนองค์ประกอบโครงสร้างที่มีการสึกหรอสูงของอาคารเป็นระยะ โดยปกติองค์ประกอบเหล่านี้รวมถึง:
* หลังคา พื้น องค์ประกอบการตกแต่งภายในและภายนอก อุดหน้าต่างและประตู ฮาร์ดแวร์ ตลอดจนองค์ประกอบโครงสร้างอื่น ๆ ที่มีอายุการใช้งานสั้น
* อุปกรณ์สุขภัณฑ์และอุปกรณ์ไฟฟ้า
* องค์ประกอบของการปรับปรุงภายนอกอาคาร - ทางเท้า ถนนทางเข้า ลานจอดรถ การจัดสวน และรูปแบบสถาปัตยกรรมขนาดเล็ก

การรวมต้นทุนกลุ่มนี้ในค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่เกี่ยวข้องกับการทำงานปกติของอาคารนั้นเกิดจากการสันนิษฐานว่าเจ้าของจะดำเนินการทรัพย์สินในระดับที่สอดคล้องกับระเบียบและมาตรฐานสำหรับทรัพย์สินประเภทนี้

ดังนั้น มูลค่าโดยประมาณของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานจึงหักออกจากรายได้รวมที่เกิดขึ้นจริง และตัวเลขทั้งหมดเป็นรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ

* การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิใหม่เป็นมูลค่าปัจจุบันของวัตถุในหลายวิธี ขึ้นอยู่กับวิธีการประเมินมูลค่าที่เลือก

ในการกำหนดมูลค่าปัจจุบันของวัตถุตามรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ เป็นไปได้สองวิธี:
* วิธีการแปลงรายได้โดยตรง
* วิธีการแปลงเป็นทุนตามอัตราผลตอบแทนจากทุน:
* วิธีอักษรตัวพิมพ์ใหญ่ตามแบบจำลองการคำนวณ
* วิธีลดกระแสเงินสด

วิธีการเหล่านี้ตั้งอยู่บนสมมติฐานที่ว่ามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นถูกกำหนดโดยความสามารถของทรัพย์สินที่จะตีมูลค่าเพื่อสร้างรายได้ในอนาคต ในทั้งสองวิธีรายได้ในอนาคตจากทรัพย์สินจะถูกแปลงเป็นมูลค่าโดยคำนึงถึงระดับความเสี่ยงของทรัพย์สินนี้ วิธีการเหล่านี้แตกต่างกันเฉพาะในวิธีการเปลี่ยนกระแสรายได้

วิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง - วิธีการกำหนดมูลค่าตลาดของวัตถุที่สร้างรายได้ตามการแปลงโดยตรงของรายได้ทั่วไปที่สุดของปีแรกเป็นมูลค่าโดยการหารด้วยอัตราส่วนทุนที่ได้รับจากการวิเคราะห์ตลาด ข้อมูลเกี่ยวกับอัตราส่วนของรายได้สุทธิและมูลค่าของสินทรัพย์ที่ใกล้เคียงกับวัตถุที่ประเมินมูลค่า ซึ่งได้จากการสกัดวิธีตลาด

ในเวลาเดียวกัน ไม่จำเป็นต้องประเมินแนวโน้มของการเปลี่ยนแปลงของรายได้เมื่อเวลาผ่านไป และเมื่อประเมินอัตราส่วนทุน จำเป็นต้องพิจารณาส่วนประกอบแยกต่างหาก: อัตราผลตอบแทนจากเงินทุนและอัตราผลตอบแทน สันนิษฐานว่าบัญชีของแนวโน้มและส่วนประกอบทั้งหมดเหล่านี้ฝังอยู่ในข้อมูลตลาด วิธีนี้... เวอร์ชันคลาสสิกของการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงซึ่งอัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ถูกดึงออกมาจากธุรกรรมในตลาดนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะใช้ในเงื่อนไขของรัสเซียเนื่องจากความยากลำบากในการรวบรวมข้อมูล (โดยปกติเงื่อนไขและราคาของธุรกรรมคือ ข้อมูลที่เป็นความลับ) จากสิ่งนี้ ในทางปฏิบัติ จำเป็นต้องใช้วิธีพีชคณิตในการสร้างสัมประสิทธิ์การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ ซึ่งจัดให้มีการประเมินอัตราผลตอบแทนจากเงินทุนและอัตราผลตอบแทนแยกต่างหาก

ควรสังเกตว่าวิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงนั้นใช้ได้กับการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ดำเนินงานที่ไม่ต้องการ ณ วันที่ประเมินราคา การลงทุนขนาดใหญ่ในช่วงระยะเวลาของการซ่อมแซมหรือการสร้างใหม่

วิธีแปลงเป็นทุนตามอัตราผลตอบแทนจากทุนเป็นวิธีกำหนดมูลค่าตลาดของวัตถุที่สร้างรายได้ โดยอิงจากการแปลงกระแสเงินสดทั้งหมดเป็น "ยอดคงเหลือของเงินจริง" ที่สร้างขึ้นในช่วงเวลาที่เหลือของ ชีวิตทางเศรษฐกิจเป็นมูลค่าโดยการลดราคาลง ณ วันที่ประเมินมูลค่าโดยใช้อัตราผลตอบแทนจากทุนที่ได้รับจากตลาดของการลงทุนทางเลือกในแง่ของความเสี่ยง

วิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่ตามอัตราผลตอบแทนจากทุนมีสองแบบจากมุมมองที่เป็นทางการ (ทางคณิตศาสตร์):
* วิธีคิดลดกระแสเงินสด - วิธีแปลงเป็นทุนตามอัตราผลตอบแทนจากทุน ซึ่งเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดโดยใช้อัตราผลตอบแทนจากทุนเป็นอัตราคิดลด กระแสเงินสดในแต่ละปีของการดำเนินงานของสินทรัพย์ กำลังประเมิน รวมทั้งกระแสเงินสดจากการขายต่อเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาถือครอง
* วิธีการคำนวณโดยใช้รูปแบบตัวพิมพ์ใหญ่ - วิธีการคำนวณโดยใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยพิจารณาจากอัตราผลตอบแทนจากทุน ซึ่งในการกำหนดมูลค่าตลาด รายได้ทั่วไปที่สุดของปีแรกจะถูกแปลงเป็นมูลค่าโดยใช้แบบจำลองการคำนวณรายได้และมูลค่าที่ได้รับจาก พื้นฐานของการวิเคราะห์แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงในอนาคต

ใช้วิธีคิดลดกระแสเงินสดหาก:
* สันนิษฐานว่ากระแสในอนาคตจะแตกต่างอย่างมากจากกระแสในปัจจุบัน
* ข้อมูลที่มีอยู่เพื่อปรับกระแสเงินสดของอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
* รายรับและรายจ่ายเป็นไปตามฤดูกาล
* ทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการประเมินเป็นอาคารพาณิชย์อเนกประสงค์ขนาดใหญ่
* ทรัพย์สินอยู่ระหว่างการก่อสร้างหรือเพิ่งสร้างและเปิดดำเนินการ (หรือเปิดดำเนินการ)

วิธีการคำนวณตัวพิมพ์ใหญ่จะใช้ในกรณีต่อไปนี้
* กระแสรายได้มีเสถียรภาพเป็นระยะเวลานาน แสดงถึงมูลค่าบวกที่มีนัยสำคัญ
* กระแสรายได้เติบโตอย่างมั่นคงและปานกลาง

เหตุผลในการเลือกวิธีการรับรายได้และการคำนวณมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์

เมื่อพิจารณาถึงแนวโน้มที่มีอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในมอสโกแล้ว เป็นไปได้ที่จะคาดการณ์กระแสรายได้ที่เปลี่ยนแปลงอย่างราบรื่นจากการให้เช่าทรัพย์สินที่กำลังประเมิน ซึ่งจะเปลี่ยนแปลงไปอย่างราบรื่นในอัตราที่ไม่สำคัญ ซึ่งทำให้สามารถใช้วิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่ได้ตาม ไปยังแบบจำลองการคำนวณ (ต่อไปนี้จะเรียกว่าวิธีการคำนวณรายได้) เพื่อคำนวณรายได้ที่คาดการณ์ใหม่ให้เป็นมูลค่าปัจจุบัน

การกำหนดศักยภาพรายได้รวม

การคำนวณรายได้รวมที่เป็นไปได้จะขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์อัตราค่าเช่าในตลาดปัจจุบันสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบกันได้ (อัตราค่าเช่าในตลาด)

การศึกษาอัตราค่าเช่าดำเนินการตามฐานข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ของหนังสือพิมพ์ "Iz ruk v ruki" เว็บไซต์อินเทอร์เน็ตของหน่วยงานด้านอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ

ตารางที่ 72. ลักษณะของคุณสมบัติเปรียบเทียบเพื่อกำหนดอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับสถานที่อุตสาหกรรมและคลังสินค้า

ลักษณะเฉพาะ	วัตถุหมายเลข 1	วัตถุหมายเลข 2	วัตถุหมายเลข 3	วัตถุหมายเลข 4
ที่มาของข้อมูล	เจ้าของ โทร. 785-97-88	เจ้าของ โทร. 217-34-56, 217-39-38	เจ้าของ โทร. 763-22-85	เจ้าของ โทร. 509-40-94
ที่ตั้ง	จี …	จี …	เมือง..., 3 ... ทาง	ก. ..., มาลิโน
พื้นที่ทั้งหมด ตร. ม	2 000	800	400	80
	OSZ 2 ชั้น อุ่น พร้อมช่องสื่อสารทั้งหมด เพดานสูง 4-5 ม	อุ่น ปลอดภัย เดินทางสะดวก	บนอาณาเขตของฐานที่ร้อนแรงพร้อมการสื่อสารทั้งหมด	บนอาณาเขตของอาคารคลังสินค้า
จบระดับ	สภาพการทำงาน	สภาพการทำงาน	สภาพการทำงาน	สภาพการทำงาน
อัตราค่าเช่า USD/ตร.ม. เมตร/ปี	$90	$90	$96	$96
อัตราค่าเช่าเฉลี่ย USD/ตร.ม. เมตร/ปี	$93

ดังนั้น อัตราค่าเช่าสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกในการผลิตและการจัดเก็บจะถูกกำหนดเป็นอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกที่เลือก ซึ่งปรับตามการขาดเครื่องทำความร้อน

ตารางที่ 73. การปรับอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกการผลิตและการจัดเก็บ

ตารางที่ 74. ลักษณะของคุณสมบัติเปรียบเทียบในการกำหนดอัตราค่าเช่าสำนักงานโดยเฉลี่ย

ลักษณะเฉพาะ	วัตถุโดยประมาณ	วัตถุหมายเลข 1	วัตถุหมายเลข 2	วัตถุหมายเลข 3	วัตถุหมายเลข 4
ที่มาของข้อมูล		เจ้าของ โทร. 722-56-92, 530-07-33	สถาบันวิทยาศาสตร์ "ฝน" โทร. 255-55-57, 916-60-55	AN "แฟลต" โทร. 530-68-97	เจ้าของ โทร. …-22-..5
ที่ตั้ง	เมือง ... ทางที่ 2 ... ทาง d. 1	จี …	เมืองแห่ง … ทาง 4806 d. 6	จี …	เมือง..., 3 ... ทาง
วัตถุประสงค์การใช้งาน	OSZ เพื่อวัตถุประสงค์ในสำนักงาน ซึ่งตั้งอยู่ในอาณาเขตขององค์กร	สำนักงานในอาณาเขตของวิสาหกิจ	อดีตสถาบันวิจัย รปภ.ที่จอดรถ	อาคารธุรการ 4 ชั้น ตั้งอยู่ในเขตอุตสาหกรรมภาคใต้	ในอาคารบริหารในอาณาเขตของฐาน
พื้นที่ทั้งหมด ตร.ม.	1 441,2	15	199	2 000	100
	1,2 ชั้น	ชั้น 1	ชั้น 5	ชั้น 2	ชั้น 2
จบระดับ		สภาพการทำงาน	สภาพการทำงาน	ต้องมีการซ่อมแซมเครื่องสำอาง	สภาพการทำงาน
	-	$120	$126	$108	$132
	-	0%	0%	0%	0%
	-	0%	0%	0%	0%
	-	0%	0%	0%	0%
	-	0%	0%	10%	0%
การปรับเปอร์เซ็นต์ทั้งหมด, %	-	0%	0%	10%	0%
	$124	$120	$126	$119	$132

ดังนั้น อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานจะถูกกำหนดเป็นอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เลือก ปรับปรุงสำหรับการแก้ไขที่กำหนดโดยวิธีเปรียบเทียบ และจะ (ปัดเศษ) 124 USD/ตร.ม./ปี

ตารางที่ 75. ลักษณะของคุณสมบัติเปรียบเทียบเพื่อกำหนดอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับสถานค้าปลีก

ลักษณะเฉพาะ	วัตถุโดยประมาณ	วัตถุหมายเลข 1	วัตถุหมายเลข 2	วัตถุหมายเลข 3	วัตถุหมายเลข 4
ที่มาของข้อมูล		Academy of Sciences "การบูรณะและการพัฒนา +" โทร. 194-04-05, 533-55-33		การแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์กลางมอสโกโทร. 534-08-98, 538-32-00, 538-22-00	แอน มิเอล โทร. 777-88-86
ที่ตั้ง	เมือง ... ทางที่ 2 ... ทาง d. 1	จี ...	เมือง..., เซนต์. โซเวียต	..., จุฬาฯ ที่ 6	เมือง...,ตึก. 1824
พื้นที่ทั้งหมด ตร.ม.	283,7	230	700	170	170
ที่ตั้งของห้องในอาคาร	ชั้น 1	ชั้น 1	ชั้น 1	ชั้น 1	ชั้น 1
จบระดับ	สภาพการทำงาน	สภาพการทำงาน	มาตรฐานการซ่อม	ต้องมีการซ่อมแซมเครื่องสำอาง	สภาพการทำงาน
อัตราค่าเช่า USD/m2/ปี	-	$365	$420	$300	$360
การแก้ไขส่วนต่างของพื้นที่ %	-	0%	0%	0%	0%
ปรับปรุงสถานที่ในอาคาร %	-	0%	0%	0%	0%
การปรับตำแหน่งในพื้นที่รั้ว %	-	-30%	-30%	-30%	-30%
การปรับระดับการตัดแต่ง เป็น%	-	0%	-10%	10%	0%
การปรับเปอร์เซ็นต์ทั้งหมด, %	-	-30%	-40%	-20%	-30%
ปรับอัตราค่าเช่า USD/m2/ปี	$250	$256	$252	$240	$252

ดังนั้น อัตราค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกจะถูกกำหนดเป็นอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เลือก ปรับปรุงสำหรับการแก้ไขที่กำหนดภายใต้วิธีการเปรียบเทียบ และจะ (ปัดเศษ) 250 USD/ตร.ม./ปี

การพิจารณาความสูญเสียที่อาจเกิดขึ้นจากการหยุดทำงาน (ไม่ได้ดาวน์โหลด) ของสถานที่และความสูญเสียจากการจัดเก็บค่าเช่า

สำหรับสถานที่ที่ได้รับการประเมิน อัตราส่วนการใช้งานต่ำกว่าเกณฑ์สำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกการผลิตและการจัดเก็บจะอยู่ที่ 25% โดยพิจารณาจากพื้นฐานที่ผู้ให้เช่าใช้เวลาสามเดือนในการค้นหาผู้เช่า (3/12 x 100%) = 25% หรือในหุ้น 0.25 ดังนั้น ตัวประกอบภาระจะเป็น (Kz) = 1 - 0.25 = 0.75 สำหรับสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก อัตราการใช้ประโยชน์น้อยเกินไปจะอยู่ที่ 17% โดยพิจารณาจากพื้นฐานที่เจ้าของบ้านใช้เวลาสองเดือนในการค้นหาผู้เช่า (2/12 x 100%) = 17% หรือในหุ้น 0.17 ดังนั้นปัจจัยโหลดจะเป็น (Kz) = 1 - 0.17 = 0.83

ตามแนวทางปฏิบัติที่กำหนดไว้ การชำระเงินเช่าจะทำล่วงหน้า (ชำระเงินล่วงหน้า) ซึ่งเกี่ยวข้องกับสิ่งนี้ ค่าสัมประสิทธิ์การเรียกเก็บเงิน (Kc) จะเท่ากับ 1.0

การกำหนดต้นทุนการดำเนินงาน

โดยพิจารณาว่าข้อมูลจริงของต้นทุนการดำเนินงานแสดงเป็นมูลค่ารวม (โดยไม่มีข้อกำหนดสำหรับอาคารแต่ละประเภท) ผู้เชี่ยวชาญจึงเน้นที่ค่าเฉลี่ยของต้นทุนการดำเนินงานโดยทั่วไปสำหรับอาคารประเภทเดียวกันที่กำลังประเมิน $15 ต่อ 1 ตร.ม. m ของพื้นที่ทั้งหมดต่อปีสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกการผลิตและการจัดเก็บ และ $35 ต่อ 1 ตร.ม. ตร.ม. ของพื้นที่สำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมด

นอกจากนี้ควรสังเกตด้วยว่าในสภาพสมัยใหม่ เจ้าของมักจะไม่สร้างกองทุนทดแทน และค่าใช้จ่ายเงินสดทั้งหมดจะจ่ายเป็นเงินก้อนหากจำเป็น ข้อสรุปนี้เกิดจากการพูดคุยกับเจ้าของอาคารและสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย

การกำหนดอัตราส่วนทุน

วัตถุอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ มีระยะเวลาจำกัดในระหว่างที่การดำเนินการเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจ รายได้ที่เกิดจากทรัพย์สินในช่วงเวลานี้จะต้องเพียงพอที่จะ:
* ระบุระดับผลตอบแทนจากการลงทุนที่ต้องการ (อัตราผลตอบแทนหรืออัตราคิดลด)
* ชดใช้เงินลงทุนเริ่มต้นของเจ้าของ (อัตราผลตอบแทนจากเงินทุน)

ตามนี้ อัตราการใช้ทุนประกอบด้วยสององค์ประกอบ - อัตราผลตอบแทนจากทุนและอัตราผลตอบแทนจากทุน (อัตราส่วนลด)

การกำหนดอัตราคิดลด

การสร้าง (การได้มา) และการดำเนินงานของวัตถุอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจอิสระที่ต้องการรายได้

อัตราส่วนลดรวมถึง:
* อัตราปลอดความเสี่ยง
* พรีเมี่ยมสำหรับความเสี่ยงประเภทต่างๆ

อัตราปลอดความเสี่ยงสะท้อนถึงระดับผลตอบแทนจากการลงทุนทางเลือกสำหรับเจ้าของที่มีความเสี่ยงต่ำที่สุด อัตราดอกเบี้ยเงินฝากของธนาคารที่ใหญ่ที่สุดและน่าเชื่อถือที่สุด อัตราผลตอบแทนจากหลักทรัพย์รัฐบาล ฯลฯ สามารถใช้โดยไม่มีความเสี่ยงได้

ค่าความเสี่ยงสะท้อนถึงผลตอบแทนเพิ่มเติมที่นักลงทุนทั่วไปคาดหวังจะได้รับจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ วิธีการส่วนใหญ่พิจารณาองค์ประกอบของความเสี่ยงระดับพรีเมียม:
* เบี้ยประกันภัยความเสี่ยงในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
* เบี้ยประกันภัยสำหรับสภาพคล่องต่ำ
* รางวัลการบริหารการลงทุน

คำจำกัดความของอัตราปลอดความเสี่ยง

ในการกำหนดอัตราปลอดความเสี่ยง คุณสามารถใช้ทั้งตัวบ่งชี้ยุโรปโดยเฉลี่ยสำหรับการดำเนินงานที่ปราศจากความเสี่ยงและตัวชี้วัดของรัสเซีย ในกรณีของการใช้ตัวชี้วัดเฉลี่ยของยุโรป ค่าพรีเมียมสำหรับความเสี่ยงในการลงทุนในประเทศหนึ่งๆ ซึ่งเรียกว่าความเสี่ยงของประเทศนั้น จะถูกเพิ่มเข้าไปในอัตราปลอดความเสี่ยง

เป็นธรรมเนียมที่จะต้องพิจารณาเครื่องมือต่อไปนี้เป็นอัตราที่ปราศจากความเสี่ยงภายในสหพันธรัฐรัสเซีย:
* เงินฝากของ Sberbank แห่งสหพันธรัฐรัสเซียและธนาคารรัสเซียที่เชื่อถือได้อื่น ๆ

การใช้อัตราเงินฝากของธนาคารออมสินแห่งสหพันธรัฐรัสเซียและธนาคารรัสเซียอื่น ๆ ค่อนข้าง จำกัด เนื่องจากช่วงเวลาสั้น ๆ ที่รับเงินฝาก (ตามกฎแล้วไม่เกินหนึ่งหรือสองปี) ทั้งหมดนี้ทำให้โอกาสในการใช้เครื่องมือเหล่านี้แคบลง

* เครื่องมือทางการเงินของตะวันตก (พันธบัตรรัฐบาลของประเทศที่พัฒนาแล้ว, LIBOR)

ความยากลำบากในการใช้อัตรา LIBOR (อัตราดอกเบี้ยระหว่างธนาคารในลอนดอน - อัตราของตลาดระหว่างธนาคารในลอนดอนสำหรับการให้สินเชื่อ) เกิดจากระยะเวลาอันสั้น (ไม่เกินหนึ่งปี) รวมถึงระดับความเสี่ยงที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับการลงทุนในภาครัฐ หลักทรัพย์ ในบรรดาพันธบัตรรัฐบาลในการประเมินมูลค่า การใช้พันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ อายุ 10 ปีเป็นวิธีที่ดีที่สุด

* อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ระหว่างธนาคารของรัสเซีย (MIBID, MIBOR, MIACR)

อัตราคำนวณเป็นระยะเวลา 1 วันถึง 1 ปี เห็นได้ชัดว่าการใช้ค่าของอัตราเหล่านี้ในการคำนวณผลตอบแทนที่ปราศจากความเสี่ยงนั้นไม่เหมาะสม สาเหตุหลักมาจากลักษณะระยะสั้น นอกจากนี้ ความสามารถในการทำกำไรที่ฝังอยู่ในเงินกู้ระหว่างธนาคารยังพิจารณาถึงความเสี่ยงของการไม่ชำระคืน ซึ่งทำให้จำเป็นต้องละทิ้งการใช้เครื่องมือนี้ในกระบวนการประเมิน

* อัตราการรีไฟแนนซ์ของธนาคารกลางแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย

อัตราการรีไฟแนนซ์ - อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารกลางใช้เมื่อให้เงินกู้ยืมแก่ธนาคารพาณิชย์ในระหว่างการรีไฟแนนซ์ อัตรานี้สามารถนำไปใช้ในสาระสำคัญทางเศรษฐกิจได้เฉพาะเมื่อประเมินสถาบันการเงินเท่านั้นและอัตราการรีไฟแนนซ์เป็นเครื่องมือของนโยบายการเงินของธนาคารกลางและดังนั้นจึงใช้โดยวิธีหลังเพื่อมีอิทธิพลต่อการเงินและ ภาคการธนาคารและไม่ได้สะท้อนถึงสถานการณ์จริงในตลาดเสมอไป

* พันธบัตรรัฐบาลของสหพันธรัฐรัสเซีย

พันธบัตรรัฐบาลของสหพันธรัฐรัสเซียแสดงด้วยเครื่องมือทางการเงินรูเบิลและสกุลเงินต่างประเทศ

เหตุการณ์ในเดือนสิงหาคม 2541 (ค่าเริ่มต้น) ลดความเชื่อมั่นในพันธบัตรรูเบิลลงอย่างมาก ดังนั้นในขณะนี้จึงค่อนข้างยากที่จะพิจารณาว่าเป็นการลงทุนที่ปราศจากความเสี่ยง

* พันธบัตรสกุลเงินต่างประเทศของสหพันธรัฐรัสเซียมีสองประเภท: ในประเทศ (OVVZ) และต่างประเทศ (Eurobonds)

ในทางปฏิบัติ อัตรานี้มักใช้บ่อยที่สุด เนื่องจากเป็นอัตราระยะยาว

ดังนั้นอัตราผลตอบแทนของ Eurobonds ของกระทรวงการคลังที่มีวันครบกำหนด 31 มีนาคม 2573 ซึ่งเท่ากับ 7.61% ณ วันที่ 5 กรกฎาคม 2547 จะใช้เป็นอัตราปลอดความเสี่ยงในการคำนวณ

การกำหนดเบี้ยประกันความเสี่ยงในการลงทุนในวัตถุอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ

ความเสี่ยงในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็น 2 ประเภท ครั้งแรกรวมถึงความเสี่ยงที่เป็นระบบและไม่เป็นระบบ ที่สอง - คงที่และแบบไดนามิก

ตลาดโดยรวมถูกครอบงำโดยความเสี่ยงอย่างเป็นระบบ มูลค่าของทรัพย์สินที่สร้างรายได้โดยเฉพาะอาจเกี่ยวข้องกับสภาวะทางเศรษฐกิจและสถาบันในตลาด ตัวอย่างของความเสี่ยงประเภทนี้: การเกิดขึ้นของสิ่งอำนวยความสะดวกที่แข่งขันกันมากเกินไป การจ้างงานที่ลดลงเนื่องจากการปิดกิจการที่ก่อตั้งเมือง การแนะนำข้อจำกัดด้านสิ่งแวดล้อม และการจัดตั้งข้อจำกัดเกี่ยวกับระดับค่าเช่า

ความเสี่ยงที่ไม่เป็นระบบคือความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินเฉพาะที่มีมูลค่าและเป็นอิสระจากความเสี่ยงที่ใช้กับทรัพย์สินที่เปรียบเทียบได้ ตัวอย่างเช่น: รอยแตกในชิ้นส่วนที่รับน้ำหนัก การได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้ในที่สาธารณะ การไม่จ่ายค่าเช่า การทำลายโครงสร้างด้วยไฟ และ/หรือการพัฒนาระบบการใช้ที่ดินที่เข้ากันไม่ได้ในบริเวณใกล้เคียงกับทรัพย์สิน

ความเสี่ยงคงที่คือความเสี่ยงที่สามารถคำนวณและส่งต่อไปยังบริษัทประกันภัย ความเสี่ยงแบบไดนามิกสามารถกำหนดเป็น "กำไรหรือขาดทุนของโอกาสของผู้ประกอบการและการแข่งขันทางเศรษฐกิจ"

การคำนวณค่าความเสี่ยงแสดงอยู่ในตาราง “ปัจจัยเสี่ยงที่มีผลกระทบต่อทรัพย์สิน”

ตารางที่ 76. ปัจจัยเสี่ยงที่มีผลกระทบต่อทรัพย์สิน

ประเภทและชื่อความเสี่ยง	หมวดหมู่ความเสี่ยง	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
ความเสี่ยงอย่างเป็นระบบ
ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมถดถอย	พลวัต			1
การเพิ่มจำนวนของคุณสมบัติการแข่งขัน	พลวัต				1
การเปลี่ยนแปลงในกฎหมายของรัฐบาลกลางหรือท้องถิ่น	พลวัต			1
ความเสี่ยงที่ไม่เป็นระบบ
สถานการณ์มนุษย์ตามธรรมชาติและฉุกเฉิน	คงที่			1
เร่งการสึกหรอของอาคาร	คงที่
ไม่ได้รับเงินค่าเช่า	พลวัต		1		1
การจัดการที่ไม่มีประสิทธิภาพ	พลวัต				1
ปัจจัยก่ออาชญากรรม	พลวัต		1
เช็คการเงิน	พลวัต		1
การปฏิบัติตามสัญญาเช่าไม่ถูกต้อง	พลวัต			1
จำนวนการสังเกต		0	3	4	3	0	0	0	0	0	0
รวมถ่วงน้ำหนัก		0	6	12	12	0	0	0	0	0	0
ซำ	30
จำนวนปัจจัย	10
คะแนนเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก	3,0
ค่าปรับความเสี่ยง (1 คะแนน = 1%)	5,0%

กำหนดเบี้ยประกันภัยสภาพคล่องต่ำ

พรีเมี่ยมสำหรับสภาพคล่องต่ำมีการปรับระยะเวลาของความเสี่ยงเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์

เบี้ยประกันภัยนี้คำนวณตามสูตร:

,

ที่ไหน:
П – พรีเมี่ยมสำหรับสภาพคล่องต่ำ;
Rb - อัตราปลอดความเสี่ยง
L - ระยะเวลาการสัมผัส (เป็นเดือน);
Q คือจำนวนเดือนทั้งหมดในหนึ่งปี

ณ วันที่ประเมิน การปรับสภาพคล่องต่ำสำหรับสถานที่ผลิตและการจัดเก็บจะถือว่า 5.708% ซึ่งสอดคล้องกับเก้าเดือนของการเปิดเผยวัตถุสำหรับสำนักงานและสถานที่ค้าปลีก - 3.805 ซึ่งสอดคล้องกับเก้าเดือนของ การเปิดเผยของวัตถุ

การกำหนดเบี้ยประกันการลงทุน

ผู้เชี่ยวชาญประมาณการพรีเมี่ยมสำหรับการจัดการการลงทุนที่ระดับ 2%

การกำหนดอัตราผลตอบแทนจากเงินทุน

วัตถุอสังหาริมทรัพย์มีช่วงชีวิตทางเศรษฐกิจที่จำกัด (จำกัด) (ช่วงเวลาที่การดำเนินการของวัตถุเป็นไปได้ทางกายภาพและทำกำไรได้ทางเศรษฐกิจ) รายได้ที่เกิดจากทรัพย์สินจะต้องชดเชยการสูญเสียมูลค่าโดยวัตถุเมื่อสิ้นสุดอายุทางเศรษฐกิจ ในเชิงปริมาณ จำนวนรายได้ที่จำเป็นสำหรับการชดเชยดังกล่าวจะแสดงผ่านอัตราการคืนทุน

มีสามวิธีในการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากเงินทุน:

การคืนทุนแบบเส้นตรง (Ring's method): ถือว่าการคืนทุนเป็นงวดที่เท่ากันตลอดอายุของสินทรัพย์ อัตราผลตอบแทนในกรณีนี้คือส่วนแบ่งประจำปีของทุนเริ่มต้นที่หักเข้ากองทุนชดเชยปลอดดอกเบี้ย

คืนทุนที่กองทุนชดเชยและอัตราดอกเบี้ยปลอดความเสี่ยง (วิธี Hoskold): ถือว่ากองทุนชดเชยเกิดขึ้นในอัตราที่ต่ำที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ - อัตรา "ปราศจากความเสี่ยง"

การคืนทุนที่กองทุนฟื้นฟูและอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (วิธี Inwood): ถือว่ากองทุนกู้คืนเกิดขึ้นที่อัตราดอกเบี้ยเท่ากับอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (อัตราส่วนลด)

การประเมินนี้ใช้วิธี Hoskold ซึ่งตามความเห็นของผู้เชี่ยวชาญ เหมาะสมที่สุดสำหรับเงื่อนไขการลงทุนในรัสเซีย

การคำนวณทำตามสูตร:

ผลตอบแทน - อัตราการคืนทุน;
R คืออัตราปลอดความเสี่ยง
k - ระยะเวลาของชีวิตทางเศรษฐกิจ สมมติว่าเป็น 30 ปีตามระยะเวลาเฉลี่ยก่อนการยกเครื่อง (กำหนดบนพื้นฐานของ VSN 58-88 (p))

ตารางที่ 77. การคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุน

การกำหนดรายได้สุทธิจากการดำเนินงานและการคำนวณมูลค่าตลาดในแนวทางรายได้

วิธีการแปลงเป็นทุนของรายได้คือการกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์โดยการแปลงรายได้จากการดำเนินงานสุทธิประจำปี (หรือเฉลี่ยต่อปี) (NOR) เป็นมูลค่าปัจจุบัน

สูตรการคำนวณพื้นฐานมีดังนี้:

.

เมื่อกำหนดมูลค่าตลาดขั้นสุดท้ายโดยใช้วิธีรายได้ต่อมูลค่าของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าของแปลงที่ดินของอาณาเขตที่อยู่ติดกันจะถูกเพิ่มเข้าไป เนื่องจากเมื่อเลือกวัตถุที่เปรียบเทียบกันได้ วัตถุที่ไม่มีแปลงที่อยู่ติดกันจะถูกเลือก

ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนท่อที่จำเป็นของระบบทำความร้อน, การเปลี่ยนสายเคเบิลไฟฟ้าบางส่วนถูกหักออกจากมูลค่าของวัตถุที่กำลังประเมิน ข้อมูลเกี่ยวกับต้นทุนการทำงานจัดทำโดยองค์กร

ตารางที่ 78. การกำหนดมูลค่าตลาดโดยใช้วิธีรายได้

ตัวชี้วัด	ความหมาย
พื้นที่ห้อง ตร.ม.	53 328,8	785,0	1 441,2	283,7
อัตราค่าเช่า USD/ตร.ม./ปี	$93	$72	$124	$250
รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น USD/ปี	$4 959 578	$56 520	$178 709	$70 925
อัตราการเข้าพัก	0,75	0,75	0,83	0,83
อัตราการเก็บค่าเช่า	1,0	1,0	1,0	1,0
รายได้รวมตามจริง USD/ปี	$3 719 684	$42 390	$148 328	$58 868
ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน USD/ตร.ม./ปี	$15	$15	$35	$35
ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน USD/ปี	$799 932	$11 775	$50 442	$9 930
รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ USD	$2 919 752	$30 615	$97 886	$48 938
อัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับวัตถุ	19,266%	19,266%	17,363%	17,363%
ต้นทุนของสถานที่ USD	$15 154 947	$158 907	$563 762	$281 852
ค่าใช้จ่ายของสถานที่ถู	440 461 864 ถู	4 618 457 ถู	16 385 122 ถู	8 191 718 ถู
ค่าซ่อม USD/ตร.ม. เมตร	$0	$0	$50	$0
ค่าซ่อมถู	0ร.	0ร.	2 094 345 ถู	0ร.
ค่าใช้จ่ายของสถานที่โดยคำนึงถึงค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมถู	440 461 864 ถู	4 618 457 ถู	14 290 777 ถู	8 191 718 ถู
มูลค่ารวมของทรัพย์สินที่มีมูลค่าถู	467 562 816 รูเบิล
ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมการสื่อสารและเครือข่ายถู	10 000 000 ถู
มูลค่ารวมของทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการประเมินโดยคำนึงถึงค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมการสื่อสารและเครือข่ายถู	457 562 816 รูเบิล
ค่าใช้จ่ายของที่ดินของอาณาเขตที่อยู่ติดกันถู	44 930 406 ถู
ค่าใช้จ่ายของที่ดินในสัญญาเช่าระยะสั้นถู	165 955 ถู
มูลค่าตลาดรวมที่ได้รับโดยใช้วิธีรายได้ถู	502 659 177 รูเบิล