हल: गुणक का औसत मान:
आंतरिक मामलों के मंत्रालय \u003d (4 + 3.5 + 3.7) / 3 \u003d 3.73 वर्ष
आंतरिक मामलों के मंत्रालय की पद्धति के अनुसार मूल्यांकित की जा रही संपत्ति की लागत होगी:
वी \u003d 650 हजार रूबल / वर्ष * 3.73 \u003d 2424.5 हजार रूबल।
प्रत्यक्ष आय पूंजीकरण (डीसीआई) की विधि सूत्र का उपयोग करना है:वी= सीओडी/आर
जहां वी अचल संपत्ति का मूल्य है, मांद। इकाइयों
CHOD - शुद्ध परिचालन आय, नकद इकाइयाँ / वर्ष
R कुल पूंजीकरण दर है, 1/वर्ष।
आय का पूंजीकरण -भविष्य की आय के प्रवाह को उनके वर्तमान मूल्य के योग के बराबर अंतिम मूल्य में पुनर्गणना करने की प्रक्रिया।
पीकेडी आवेदन योजना:
1. वर्ष के लिए स्थिर CHOD का आकार निर्धारित करें;
NOR को वास्तविक सकल आय और परिचालन व्यय के बीच के अंतर के रूप में परिभाषित किया गया है: NOR=DDD-OR,
जहां CHOD - शुद्ध परिचालन आय, मांद। इकाइयों
डीआईए - वास्तविक सकल आय, डेन। इकाइयों
या - परिचालन खर्च, मांद। इकाइयों
जीपीवी संभावित सकल आय (जीपीवी) है जिसे संभावित नुकसान और अतिरिक्त आय के लिए समायोजित किया जाता है।
संभावित सकल आय (जीआरपी) - आय जो अचल संपत्ति से 100% उपयोग के साथ प्राप्त की जा सकती है, सभी नुकसानों और खर्चों को छोड़कर। पीवीडी मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के क्षेत्र और स्थापित किराये की दर पर निर्भर करता है
वास्तविक सकल आय (जीआईआर)- संपत्ति के सामान्य बाजार उपयोग से अन्य आय के अतिरिक्त, अंतरिक्ष के कम उपयोग और किराए के संग्रह से संभावित सकल आय कम नुकसान है:
डीआईए \u003d डीआईए - नुकसान + अन्य आय
परिचालन खर्च, जिसका उद्देश्य वस्तु को स्वस्थ अवस्था में बनाए रखना है, इसमें मूल्यह्रास शामिल नहीं है। उनका उद्देश्य संपत्ति के सामान्य कामकाज और वास्तविक सकल आय के पुनरुत्पादन को सुनिश्चित करना है। उन्हें स्थिर, परिवर्तनीय में विभाजित किया जा सकता है। परिवर्तनीय परिचालन व्यय आवर्ती व्यय हैं, जिनमें से राशि मूल्यांकन की वस्तु की क्षमताओं के उपयोग के स्तर पर निर्भर करती है, ये उत्पादों के प्रबंधन और विपणन की प्रक्रिया से जुड़े खर्च हैं, सेवाएं प्रदान करना (संपत्ति कर, बीमा प्रीमियम, मजदूरी और प्रबंधन कर्मियों के वेतन कोष से कटौती)।
2. पूंजीकरण अनुपात r . का मान निर्धारित करें
उदाहरण 2. एक पट्टे पर कार्यालय भवन के लिए आय और व्यय के विवरण की तैयारी के आधार पर शुद्ध आय (रूबल में) की गणना।
फंड के उपयोग से प्राप्त आय (बिना मूल्य वर्धित कर के), सहित। मुख्य भवन से राजस्व (500 रूबल * 500 मीटर) \u003d 250,000 रूबल।
से राजस्व अतिरिक्त प्रजातियांसेवाएं (अतिरिक्त राजस्व):
पार्किंग स्थल के उपयोग के लिए 3000;
से दुकानों 2000;
संचार के उपयोग से 5000;
कुल राजस्व (संभावित सकल राजस्व) 260,000;
निधियों के कम उपयोग और भुगतान न करने से होने वाली हानियाँ (5%) 13,000;
वास्तविक या प्रभावी) राजस्व 247,000;
लागत: ए। निर्धारित लागत:
आग के खिलाफ संपत्ति बीमा (धन की लागत का 1.67%) 25000;
मूल्यह्रास शुल्क (धन की लागत का 2%) 3000;
कुल निश्चित लागत 55000
बी परिचालन लागत
प्रबंधक का वेतन
पूंजीकरण अनुपात निर्धारित करने के तरीके।
पूंजीकरण अनुपात निर्धारित करने के कई तरीके हैं:
संचयी विधि;
संबंधित निवेश की विधि - ऋण और इक्विटी पूंजी;
लिंक्ड निवेश विधि - भूमि और भवन;
प्रत्यक्ष पूंजीकरण विधि।
एलवुड विधि - संबंधित निवेशों का एक संशोधित तरीका - ऋण और इक्विटी;
"तुलनीय बिक्री का विश्लेषण" की विधि;
वास्तविक सकल आय के गुणांक की विधि;
शेष विधि;
ऋण कवरेज अनुपात विधि;
पूंजीकरण अनुपात में दो भाग होते हैं:
1) एक निवेश (पूंजी) की वापसी की दर, जो एक मुआवजा है जिसे निवेशक को धन के उपयोग के लिए भुगतान किया जाना चाहिए, जोखिम और विशिष्ट निवेश से जुड़े अन्य कारकों को ध्यान में रखते हुए;
2) पूंजी की वापसी की दर, अर्थात। प्रारंभिक निवेश का पुनर्भुगतान। इसके अलावा, पूंजीकरण अनुपात का यह तत्व केवल संपत्ति के मूल्यह्रास योग्य हिस्से पर लागू होता है।
संचयी विधि द्वारा पूंजीकरण अनुपात का निर्धारण।
पूंजी पर वापसी की दर संचयी निर्माण पद्धति का उपयोग करके बनाई गई है:
वापसी की जोखिम मुक्त दर +
जोखिम प्रीमियम +
अचल संपत्ति में निवेश +
कम अचल संपत्ति तरलता के लिए प्रीमियम +
निवेश प्रबंधन पुरस्कार +।
वापसी की जोखिम मुक्त दर- अत्यधिक तरल संपत्ति में ब्याज दर, अर्थात। यह एक ऐसी दर है जो "फर्मों और व्यक्तियों के लिए गैर-वापसी के किसी भी जोखिम के बिना पैसा निवेश करने के लिए वास्तविक बाजार के अवसरों" को दर्शाती है। ओएफजेड, वीईबी पर उपज को अक्सर जोखिम मुक्त दर के रूप में लिया जाता है।
मूल्यांकन प्रक्रिया में, यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि जोखिम प्रीमियम के विभिन्न घटकों की नाममात्र और वास्तविक गणना:
कम तरलता प्रीमियम. इस घटक की गणना करते समय, एक अचल संपत्ति वस्तु में निवेश किए गए निवेश की तत्काल वापसी की असंभवता को ध्यान में रखा जाता है, और इसे डॉलर की मुद्रास्फीति के स्तर पर वस्तुओं के एक विशिष्ट जोखिम समय के लिए लिया जा सकता है, जिस पर मूल्यांकन किया जा रहा है। मंडी;
अचल संपत्ति जोखिम प्रीमियम. इस मामले में, वस्तु के उपभोक्ता मूल्य के आकस्मिक नुकसान की संभावना को ध्यान में रखा जाता है, और उच्चतम विश्वसनीयता श्रेणी की बीमा कंपनियों में बीमा प्रीमियम की राशि में प्रीमियम स्वीकार किया जा सकता है;
निवेश प्रबंधन भत्ता. निवेश जितना अधिक जोखिम भरा और जटिल होता है, उन्हें उतने ही अधिक सक्षम प्रबंधन की आवश्यकता होती है। किराये के भुगतान के संग्रह में अंडरलोड कारक और नुकसान को ध्यान में रखते हुए निवेश प्रबंधन भत्ते की गणना करना उचित है।
उदाहरण 3. कार्यालय का मूल्य 5 मिलियन रूबल है। कार्यालय के मूल्यांकन के समय, मूल्यांकक की वापसी, सरकारी बांड में निवेश की तुलना में कार्यालय में निवेश करने का अतिरिक्त जोखिम 5% है। निवेश प्रबंधन लागत (निवेश क्षेत्रों की खोज) 2% है। इसलिये यदि आवश्यक हो, तो बिक्री में कुछ समय लगेगा, विशेषज्ञ मूल्यांकक 2% की राशि में अपर्याप्त तरलता के लिए प्रीमियम स्वीकार करता है। एक सामान्य निवेशक की गणना के अनुसार, निवेशित पूंजी को वापस करने में लगने वाला समय 20 वर्ष है। संचयी विधि का उपयोग करके पूंजीकरण अनुपात निर्धारित करें।
समाधान: जोखिम मुक्त ब्याज दर - 0.085;
अतिरिक्त जोखिम -0.050;
निवेश प्रबंधन द्वारा भुगतान - 0.020;
अपर्याप्त चलनिधि के लिए भुगतान -0.020;
पूंजी वापसी दर - 1/20-0.05;
कुल पूंजीकरण अनुपात: (0.085+0.050+0.020+0.020)+0.05=0.225.
लिंक्ड निवेश विधि।
यदि संपत्ति इक्विटी और ऋण के साथ अर्जित की जाती है, तो पूंजीकरण अनुपात को निवेश के दोनों हिस्सों के लिए वापसी आवश्यकताओं को पूरा करना चाहिए। गुणांक का मूल्य संबंधित निवेश की विधि द्वारा निर्धारित किया जाता है।
उदाहरण 4. निवेश में ऋण संसाधनों की हिस्सेदारी 60% है। बंधक स्थिरांक 0.15. ऋण चुकौती अवधि 20 वर्ष है। इक्विटी पूंजीकरण दर 12% है। संबंधित निवेश - ऋण और इक्विटी की विधि का उपयोग करके कुल पूंजीकरण दर निर्धारित करना आवश्यक है।
समाधान: आम के लिए। \u003d (यू करोड़ * के करोड़) + (1-यू करोड़) * के सोब तो
जहां यू करोड़ * के करोड़ - उधार ली गई पूंजी के घटक;
cr - निवेश में उधार ली गई पूंजी का हिस्सा;
K kr - स्वयं की पूंजी की पूंजीकरण दर;
कश्मीर कुल। \u003d (यू करोड़ * के करोड़) + (1-यू करोड़) * के सोब के \u003d (0.6 * 0.15) + (1-0.6) * 0.12 \u003d 0.138 या 13.8%
उदाहरण 5
वस्तु के मूल्य में भूमि का हिस्सा 20% है। भूमि पर पूंजीकरण दर 10.2% है। प्रति भवन पूंजीकरण दर 21.5% है। लिंक्ड निवेश पद्धति - भूमि और भवन का उपयोग करके कुल पूंजीकरण अनुपात निर्धारित करें।
समाधान: आम के लिए। \u003d सी पृथ्वी * के पृथ्वी + सी जेडडी * के जेडडी
जहां सी भूमि - संपत्ति परिसर की कुल लागत के% में भूमि की लागत;
भूमि के लिए - भूमि के लिए पूंजीकरण दर;
सी जेडडी - संपत्ति परिसर की कुल लागत के% के रूप में भवन की लागत;
Zd के लिए - भवन के लिए पूंजीकरण दर;
कश्मीर कुल \u003d 0.2 * 0.102 + 0.8 * 0.215 \u003d 0.1924 या 19.24
वास्तविक सकल आय अनुपात विधि.
केवल वास्तविक सकल आय और परिचालन व्यय उपलब्ध होने पर उपयोग किया जाता है।
वास्तविक सकल आय अनुपात – वास्तविक सकल आय (डीवीडी) के लिए बिक्री मूल्य (पी पीआर) का अनुपात: के डीवीडी \u003d सी पीआर / डीवीडी।
परिचालन व्यय अनुपात (K def) - वास्तविक सकल आय के लिए परिचालन व्यय का अनुपात: K def \u003d OR \ DVD
पूंजीकरण दर की गणना सूत्र के अनुसार की जाती है: =(1- К def.)/ К DVD
आय पूंजीकरण पद्धति के लाभक्या यह विधि सीधे बाजार की स्थिति को दर्शाती है, जब से इसे लागू किया जाता है, एक नियम के रूप में, आय और मूल्य के अनुपात के दृष्टिकोण से बड़ी संख्या में अचल संपत्ति लेनदेन का विश्लेषण किया जाता है, और पूंजीकृत आय की गणना करते समय, एक काल्पनिक आय विवरण तैयार किया जाता है, निर्माण का मुख्य सिद्धांत जो अचल संपत्ति संचालन के बाजार स्तर के बारे में एक धारणा है।
आय पूंजीकरण विधि के नुकसानवो है:
बाजार लेनदेन के बारे में कोई जानकारी नहीं होने पर इसका आवेदन मुश्किल है;
डिस्काउंटेड कैश फ्लो मेथड (DCF) ओवरजटिल, विस्तृत और आपको इससे अस्थिर नकदी प्रवाह प्राप्त होने की स्थिति में वस्तु का मूल्यांकन करने की अनुमति देता है, मॉडलिंग चरित्र लक्षणउनकी रसीदें। आर्थिक सामग्री के संदर्भ में, डीसीएफ पद्धति का उपयोग करके अचल संपत्ति का मूल्यांकन इसके द्वारा उत्पन्न नकद आय से शुद्ध वर्तमान मूल्य (एनपीवी) है। DDP विधि तब लागू होती है जब:
भविष्य के नकदी प्रवाह वर्तमान से भौतिक रूप से भिन्न होने की उम्मीद है;
भविष्य के अचल संपत्ति नकदी प्रवाह को सही ठहराने के लिए साक्ष्य उपलब्ध हैं;
आय और व्यय धाराएं मौसमी हैं;
मूल्यांकित की जा रही संपत्ति एक बड़ी बहु-कार्यात्मक वाणिज्यिक संपत्ति है;
संपत्ति निर्माणाधीन है या अभी-अभी बनाई गई है और इसे परिचालन में लाया गया है (या संचालन में लगाया गया है)।
डीडीपी विधिआपको अनुमानित नकदी प्रवाह और अवशिष्ट मूल्य से मिलकर आय के वर्तमान मूल्य के आधार पर अचल संपत्ति के मूल्य का अनुमान लगाने की अनुमति देता है।
उदाहरण 6खरीदार को चीरघर का मूल्यांकन करना आवश्यक है, जिसे वह 5 वर्षों में बेचने की उम्मीद करता है। मूल्यांकक द्वारा निर्धारित गणना के लिए प्रारंभिक डेटा:
शुद्ध परिचालन आय 1 - वर्ष: CHOD 1 \u003d 50 हजार रूबल।
एनपीवी विकास दर: जी=0.071/वर्ष (प्रति वर्ष 7%)
बाजार पूंजीकरण अनुपात: आर 1 \u003d 0.19 1 / वर्ष
6 वें वर्ष (प्रत्यावर्तन) में 584 हजार रूबल के लिए चीरघर की दुकान बेचने की योजना है। इस प्रकार, चीरघर का वर्तमान बाजार मूल्य 377 हजार रूबल है।
तालिका 2
चीरघर के बाजार मूल्य का निर्धारण
|
स्वामित्व का वर्ष |
अनुमानित आय CHOD मैं \u003d CHOD 1 * (1 + 0.07) i -1 |
छूट की दर |
रियायती NOR आय मैं d i |
|
6 (प्रत्यावर्तन) |
वी = सीएचओडी मैं *डी मैं =377 |
प्रत्यक्ष पूंजीकरण विधि में, मूल्य का निर्धारण एक गणितीय ऑपरेशन द्वारा किया जाता है, जो एक वर्ष के लिए आय के पूंजीकरण की एकल दर का उपयोग करता है। व्यवहार में अक्सर ऐसा होता है कि नकदी प्रवाहअचल संपत्ति से स्वामित्व असमान है और उनकी पूंजीकरण दर भी भिन्न हो सकती है। इस मामले में, वर्तमान मूल्य निर्धारित करने के लिए, प्रत्येक नकदी प्रवाह को छूट देना आवश्यक है, जो एक संपत्ति के मालिक होने के भविष्य के लाभों को उसके वर्तमान मूल्य में परिवर्तित करने का एक तरीका है। ये लाभ दो भागों में हैं:
1. अचल संपत्ति के संचालन से आवधिक नकदी प्रवाह और मूल्यह्रास और आयकर के बिना अतिरिक्त शुद्ध नकदी प्रवाह।
2. होल्डिंग अवधि के अंत में अचल संपत्ति की बिक्री से नकदी प्रवाह, ऋण लेनदेन लागत।
शुद्ध परिचालन आय, संपत्ति से संबंधित संपत्ति के मालिक के OR और व्यावसायिक खर्चों को घटाकर वास्तविक सकल आय के बराबर है; CHOD निर्धारित करने का क्रम:
बाजार के किराए के आधार पर मूल्यांकन की तारीख के बाद पहले वर्ष में अचल संपत्ति के किराये से संभावित सकल आय निर्धारित की जाती है।
प्रभावी सकल आय निर्धारित की जाती है, जो ईआईटी के योग के बराबर है, बेरोजगारी से होने वाले नुकसान और किराए और अन्य आय के संग्रह के बराबर है
सभी वार्षिक अनुमानित व्यय, जिसमें निश्चित और परिचालन व्यय, साथ ही भंडार शामिल हैं, को अनुमानित सकल आय से घटा दिया जाता है।
« छूट की दर"- भविष्य में प्राप्त या भुगतान की गई राशि के वर्तमान मूल्य की गणना करने के लिए उपयोग किया जाने वाला कारक।
नकदी प्रवाह और छूट दर एक दूसरे से मेल खाना चाहिए और उसी तरह गणना की जानी चाहिए। ऐसा करने में, निम्नलिखित बातों को ध्यान में रखा जाना चाहिए:
1. वस्तु से पूंजीकरण दर और आय का सटीक मूल्य उसकी बिक्री के बाद ही प्राप्त किया जा सकता है। मूल्यांकक का कार्य इन आंकड़ों की भविष्यवाणी करना है।
2. विश्लेषण में तुलनीय बिक्री डेटा का उपयोग किया जा सकता है। ध्यान रखें कि यह डेटा पिछली स्वामित्व अपेक्षाओं को दर्शाता है, न कि पूर्वानुमान अवधि के दौरान अपेक्षित।
3. विश्लेषण करते समय, मूल्यांकक को वैकल्पिक वित्तीय बाजार साधनों में निवेश करने की संभावना को ध्यान में रखना चाहिए और इसके परिणामस्वरूप, पूर्वानुमान अवधि में उनके विकास के रुझान और गतिशीलता।
4. आय पूंजीकरण दर अचल संपत्ति में निवेश के अपेक्षित जोखिमों को ध्यान में रखती है। इससे अलग-अलग नकदी प्रवाह में अलग-अलग जोखिम हो सकते हैं और इसलिए अलग-अलग पूंजीकरण दरें हो सकती हैं।
कुल आमदनी);
सीओडी (शुद्ध परिचालन आय);
ऋण पर ब्याज भुगतान के बाद डीपी (नकद रसीद)।
1.1. संभावित सकल राजस्व(पीवीडी) - अचल संपत्ति से प्राप्त होने वाली आय, इसके 100% उपयोग के साथ, सभी नुकसानों और खर्चों को छोड़कर। LHP मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के क्षेत्र और स्थापित किराये की दर पर निर्भर करता है और इसकी गणना सूत्र का उपयोग करके की जाती है:
लीज अनुबंध- आय पैदा करने वाली अचल संपत्ति के बारे में जानकारी का मुख्य स्रोत। पट्टा - अस्थायी कब्जे और उपयोग के लिए शुल्क के लिए संपत्ति के किरायेदार (किरायेदार) को प्रावधान। संपत्ति को पट्टे पर देने का अधिकार संपत्ति के मालिक का है। जमींदार कानून द्वारा अधिकृत व्यक्ति हो सकते हैं या संपत्ति को पट्टे पर देने के लिए मालिक हो सकते हैं। पट्टा संबंधों को विनियमित करने वाले मुख्य नियामक दस्तावेजों में से एक रूसी संघ का नागरिक संहिता (अध्याय 34) है।
काम की प्रक्रिया में मूल्यांकक पट्टा समझौते के निम्नलिखित प्रावधानों पर निर्भर करता है:
स्वामित्व के हस्तांतरण और ऐसी अचल संपत्ति के उपयोग के साथ-साथ किरायेदार को एक इमारत या संरचना के लिए एक पट्टा समझौते के तहत भूमि भूखंड के उस हिस्से का उपयोग करने का अधिकार हस्तांतरित किया जाता है, जो इस संपत्ति के कब्जे में है और इसके उपयोग के लिए आवश्यक है, भले ही वह भूमि भूखंड जिस पर पट्टे के भवन या संरचनाएं स्थित हैं, किसी अन्य व्यक्ति को बेचा जाता है;
यदि पट्टे की अवधि समझौते में निर्दिष्ट नहीं है, तो पट्टा समझौते को अनिश्चित काल के लिए संपन्न माना जाता है;
किराए के लिए संपत्ति का हस्तांतरण इस संपत्ति के तीसरे पक्ष के अधिकारों को समाप्त करने या रद्द करने का आधार नहीं है। पट्टा समझौते का समापन करते समय, पट्टेदार किरायेदार को पट्टे पर दी गई संपत्ति (दासता, प्रतिज्ञा का अधिकार, आदि) के लिए तीसरे पक्ष के सभी अधिकारों के बारे में चेतावनी देने के लिए बाध्य होता है। अन्यथा, किरायेदार को किराए में कमी या अनुबंध की समाप्ति और नुकसान के मुआवजे की मांग करने का अधिकार है।
किसी भवन या संरचना के लिए पट्टा समझौता:
है लेखन मेंकम से कम एक वर्ष की अवधि के लिए, राज्य पंजीकरण के अधीनऔर इस तरह के पंजीकरण के क्षण से संपन्न माना जाता है;
पार्टियों द्वारा सहमत किराए की शर्तों और मात्रा के लिए प्रदान करता है, जिसके बिना पट्टा समझौते को समाप्त नहीं माना जाता है;
यदि किरायेदार ने अपने खर्चे पर उत्पादन किया और जमींदार सुधार की सहमति सेपट्टे पर दी गई संपत्ति, संपत्ति को नुकसान पहुंचाए बिना अविभाज्य, तो वह अनुबंध की समाप्ति के बाद, इन सुधारों की लागत की प्रतिपूर्ति का हकदार हैजब तक अन्यथा पट्टा समझौते द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है। मकान मालिक की सहमति के बिना किरायेदार द्वारा ली गई संपत्ति में अविभाज्य सुधार की लागत, नॉन रिफंडेबल;
किरायेदार का अधिकार है पट्टे पर दी गई संपत्ति को किराए पर देने के लिए मकान मालिक की सहमति सेउपपट्टा, पट्टे पर दी गई संपत्ति को मुफ्त उपयोग के लिए प्रदान करें, और इसे अधिकृत पूंजी में योगदान के रूप में भी बनाएं।
किराये की दर आमतौर पर होती है निर्भर करता हैवस्तु का स्थान, उसकी भौतिक स्थिति, संचार की उपलब्धता, पट्टे की अवधि, आदि।
किराये की दरें हैं:
संविदात्मक (पट्टा समझौते द्वारा निर्धारित);
बाजार (किसी दिए गए क्षेत्र में दिए गए बाजार खंड के लिए विशिष्ट)।
बाजार का किरायासमान संपत्तियों के लिए बाजार में प्रचलित दर का प्रतिनिधित्व करता है, अर्थात। सबसे संभावित किराया है जिसके लिए एक विशिष्ट मकान मालिक किराए के लिए सहमत होगा और एक विशिष्ट किरायेदार संपत्ति को पट्टे पर देने के लिए सहमत होगा, जो एक काल्पनिक लेनदेन है। बाजार किराये की दर का उपयोग पूर्ण स्वामित्व के मूल्यांकन में किया जाता है, जब, संक्षेप में, संपत्ति का स्वामित्व, नियंत्रण और मालिक द्वारा उपयोग किया जाता है (यदि संपत्ति को किराए पर दिया गया था तो आय धारा क्या होगी)।
अनुबंध किराये की दरपट्टेदार के आंशिक संपत्ति अधिकारों का आकलन करने के लिए उपयोग किया जाता है। इस मामले में, मूल्यांकनकर्ता के लिए यह सलाह दी जाती है कि वह अपने निष्कर्ष की शर्तों के अनुसार पट्टा समझौतों का विश्लेषण करे।
सभी पट्टा समझौते तीन बड़े समूहों में विभाजित हैं:
एक निश्चित किराये की दर के साथ (आर्थिक स्थिरता की स्थितियों में प्रयुक्त);
एक परिवर्तनीय किराये की दर के साथ (किराये की दरों की समीक्षा अनुबंध की अवधि के दौरान, एक नियम के रूप में, मुद्रास्फीति के संदर्भ में की जाती है);
से ब्याज दर(जब पट्टे पर दी गई संपत्ति के उपयोग के परिणामस्वरूप किरायेदार द्वारा प्राप्त आय का एक प्रतिशत किराये के भुगतान की निश्चित राशि में जोड़ा जाता है)।
एक निश्चित किराये की दर के साथ एक अनुबंध के समापन के मामले में आय पूंजीकरण पद्धति का उपयोग करने की सलाह दी जाती है, अन्य मामलों में रियायती नकदी प्रवाह पद्धति को लागू करना अधिक सही है।
1.2. वास्तविक सकल आय(पीवीडी) संभावित सकल आय है माइनस लॉससंपत्ति के सामान्य बाजार उपयोग से अन्य आय के अतिरिक्त के साथ अंतरिक्ष के कम उपयोग और किराए के संग्रह से:
डीआईए = डीआईए - (नुकसान + कम उपयोग) + अन्य आय
आमतौर पर इन नुकसानों को संभावित सकल आय के प्रतिशत के रूप में व्यक्त किया जाता है। घाटे की गणना किसी दिए गए बाजार में प्रबंधन के एक विशिष्ट स्तर के लिए निर्धारित दर पर की जाती है, अर्थात। बाजार मूल्य को आधार माना जाता है। लेकिन यह तभी संभव है जब तुलनीय वस्तुओं पर महत्वपूर्ण सूचना आधार हो।
इस तरह के अभाव में, कम उपयोग (कम उपयोग) अनुपात को निर्धारित करने के लिए, मूल्यांकक सबसे पहले मूल्यांकित संपत्ति पर पूर्वव्यापी और वर्तमान जानकारी का विश्लेषण करता है, अर्थात। अवधि के अनुसार मौजूदा पट्टे, उनके नवीनीकरण की आवृत्ति, एक पट्टे की समाप्ति और अगले के समापन के बीच की अवधि की अवधि (वह अवधि जिसके दौरान संपत्ति की इकाइयाँ मुक्त हैं) और इस आधार पर गणना की जाती है कम उपयोग अनुपात(केएनडी) संपत्ति का:
के एन डी \u003d (डी पी * टी) / एन ए
जहां डी पी - अचल संपत्ति इकाइयों का हिस्सा जिसके लिए वर्ष के दौरान अनुबंधों की पुन: बातचीत की जाती है;
टी - वह अवधि जिसके दौरान संपत्ति की इकाई मुफ्त है;
एच और - एक वर्ष में किराये की अवधि की संख्या।
उदाहरण:लीज पर 1000 मी 2 .
वर्ष 365 दिनों के दौरान: 25 मीटर 2 को जनवरी में 3 दिनों के लिए, 100 मीटर 2 को 6 दिनों के लिए और 50 मीटर 2 को नवंबर में 10 दिनों के लिए किराए पर नहीं लिया गया था।
25 / (1000 / 100%) \u003d 2.5%, डी पी 1 \u003d 0.025, टी 1 \u003d 3 दिन
100 / (1000 / 100%) \u003d 10.0%, डी पी 2 \u003d 0.1 टी 2 \u003d 6 दिन
50 / (1000 / 100%) \u003d 5.0%, डी पी 3 \u003d 0.05 टी 3 \u003d 10 दिन
एच ए \u003d 4 अवधि
के एन डी \u003d (0.025 * 3 + 0.1 * 6 + 0.05 * 10) / 4 \u003d 0.29
कम उपयोग अनुपात ऐतिहासिक और वर्तमान जानकारी के आधार पर निर्धारित किया जाता है, इसलिए, अनुमानित एआरआर की गणना करने के लिए, परिणामी अनुपात होना चाहिए भविष्य में संभावित स्थान उपयोग के लिए समायोजित, जो निम्नलिखित कारकों पर निर्भर करता है:
सामान्य आर्थिक स्थिति;
क्षेत्र के विकास की संभावनाएं;
अचल संपत्ति बाजार चक्र के चरण;
अचल संपत्ति बाजार के अनुमानित क्षेत्रीय खंड में आपूर्ति और मांग का सहसंबंध।
वस्तु के नियोजित भार (उपयोग) का गुणांक:
1 - 0,159 = 0,841
भविष्य के लिए इस गतिशीलता के बाद के पूर्वानुमान के साथ किसी विशिष्ट वस्तु पर पूर्वव्यापी जानकारी का विश्लेषण करके भुगतान एकत्र करते समय मूल्यांकक नुकसान के लिए एक भत्ता बनाता है (क्षेत्र में अचल संपत्ति बाजार के एक विशेष खंड के विकास की संभावनाओं के आधार पर):
ऐतिहासिक और वर्तमान जानकारी के आधार पर, मूल्यांकक गणना कर सकता है कम उपयोग की समग्र दर और किराये के भुगतान के संग्रह में हानिवास्तविक सकल आय के मूल्य की भविष्यवाणी करने के लिए बाद के समायोजन के साथ:
जहां के एनपी - किराये के भुगतान के संग्रह में कम उपयोग और नुकसान का गुणांक;
पी ए - किराए के संग्रह में नुकसान;
पी एन डी - अंतरिक्ष के कम उपयोग से नुकसान;
PVH - संभावित सकल आय।
कम उपयोग से होने वाले नुकसान के अलावा और किराये का भुगतान एकत्र करते समय, इसे ध्यान में रखना आवश्यक है अन्य आय, जिसे सर्विसिंग के उद्देश्य से इस संपत्ति के सामान्य उपयोग से जोड़ा जा सकता है, विशेष रूप से, किरायेदारों (उदाहरण के लिए, कार पार्क, गोदाम, आदि के किराये से आय), और किराए में शामिल नहीं है।
1.3. शुद्ध ऑपरेटिंग आय(CHOD ) - वर्ष के लिए वास्तविक सकल आय घटा परिचालन व्यय (ओपी) (मूल्यह्रास को छोड़कर):
सीओडी = डीवीडी - OR
परिचालन खर्च- ये संपत्ति के सामान्य कामकाज और वास्तविक सकल आय के पुनरुत्पादन को सुनिश्चित करने के लिए आवश्यक खर्च हैं।
परिचालन खर्चशेयर करना:
1. सशर्त स्थायी;
2. सशर्त चर (परिचालन);
3. प्रतिस्थापन लागत या भंडार।
सशर्त स्थिर करने के लिएलागत शामिल करें, जिसकी राशि परिचालन की डिग्री पर निर्भर नहीं करती है:
संपत्ति कर;
बीमा प्रीमियम (संपत्ति बीमा के लिए भुगतान);
सेवा कर्मियों का वेतन (यदि यह भवन के भार की परवाह किए बिना तय किया गया है) और उस पर कर।
सशर्त चर के लिएखर्चों में खर्च शामिल हैं, जिसकी मात्रा परिचालन कार्यभार की डिग्री पर निर्भर करती है:
प्रदान की गई सेवाओं का उद्देश्य और स्तर:
उपयोगिताएँ;
वर्तमान मरम्मत के लिए;
सेवा कर्मियों का वेतन;
कर वेतन;
सुरक्षा खर्च;
प्रबंधन लागत (आमतौर पर यह वास्तविक सकल आय के प्रतिशत के रूप में प्रबंधन लागत की मात्रा निर्धारित करने के लिए प्रथागत है), आदि।
कर उद्देश्यों के लिए आकलन में खर्च को ध्यान में नहीं रखा गया:
- आर्थिक और कर मूल्यह्रास, जिसे आय गणना में एक प्रतिफल के रूप में माना जाता है और इसे पूंजीकरण दर का हिस्सा माना जाता है, न कि परिचालन व्यय;
- ऋण सेवा एक वित्तीय लागत है, न कि परिचालन लागत, अर्थात। वित्तपोषण अचल संपत्ति के मूल्य को प्रभावित नहीं करना चाहिए (मूल्यांकन इस प्रकार की अचल संपत्ति के लिए विशिष्ट वित्तपोषण मानता है, और असामान्य वित्तपोषण के प्रभाव को बाहर रखा जाना चाहिए);
- आयकर भी एक परिचालन व्यय नहीं है(यह व्यक्तिगत आय पर एक कर है, जो कारकों (स्वामित्व का रूप, संपत्ति के अधिकारों की संरचना, मालिक की कर स्थिति) पर निर्भर हो सकता है जो संपत्ति के मूल्य से संबंधित नहीं है);
- अतिरिक्त पूंजी संरचनाएं आम तौर पर आय में वृद्धि करती हैं, कुल लागतया आर्थिक जीवन का विस्तार। उनसे जुड़ी लागतों को परिचालन के रूप में वर्गीकृत नहीं किया जा सकता है;
- संपत्ति के मालिक का व्यावसायिक खर्च, जो अचल संपत्ति से प्राप्त आय में वृद्धि नहीं करता है, वह भी संचालन पर लागू नहीं होता है।
प्रतिस्थापन लागत में लागत शामिल हैतेजी से पहनने वाले सुधारों (छत, फर्श, स्वच्छता उपकरण, विद्युत फिटिंग) के आवधिक प्रतिस्थापन के लिए। यह माना जाता है कि खाते में धन आरक्षित है (हालांकि अधिकांश संपत्ति मालिक वास्तव में ऐसा नहीं करते हैं)। प्रतिस्थापन रिजर्व की गणना मूल्यांकक द्वारा मूल्यह्रास संपत्ति की लागत, उनके उपयोगी जीवन की अवधि, साथ ही खाते में जमा धन पर अर्जित ब्याज को ध्यान में रखते हुए की जाती है।. प्रतिस्थापन आरक्षित को छोड़कर, शुद्ध परिचालन आय अधिक कीमत होगी.
जब अचल संपत्ति खरीदी जाती है उधार ली गई धनराशि के साथ, गणना में मूल्यांकक करों से पहले नकद प्राप्तियों के रूप में आय के ऐसे स्तर का उपयोग करता है।
करों से पहले नकद प्राप्तियांशुद्ध परिचालन आय घटा वार्षिक ऋण सेवा लागत के बराबर, अर्थात। नकद प्राप्तियों को प्रतिबिंबित करें जो अचल संपत्ति के मालिक को सालाना अपने संचालन से प्राप्त होती है।
3.5.3। आय दृष्टिकोण
आय दृष्टिकोणयह इस तथ्य पर आधारित है कि अचल संपत्ति का मूल्य जिसमें पूंजी का निवेश किया गया है, आय की गुणवत्ता और मात्रा के वर्तमान आकलन के अनुरूप होना चाहिए जो यह संपत्ति लाने में सक्षम है।
आय का पूंजीकरणएक प्रक्रिया है जो भविष्य की आय और किसी वस्तु के वर्तमान मूल्य के बीच संबंध को निर्धारित करती है।
आय दृष्टिकोण का मूल सूत्र (चित्र 3.5):
या कहाँ
सी (वी) - अचल संपत्ति का मूल्य;
बीएच (आई) - मूल्य की जा रही संपत्ति से अपेक्षित आय। आय आमतौर पर शुद्ध परिचालन आय को संदर्भित करती है जिसे अचल संपत्ति एक अवधि के लिए लाने में सक्षम है;
के (आर) - वापसी या लाभ की दर - गुणांक या पूंजीकरण दर है।
पूंजीकरण अनुपात- वापसी की दर, आय और मूल्यांकन की वस्तु के मूल्य के बीच संबंध को दर्शाती है।
पूंजीकरण दरसंपत्ति के बाजार मूल्य और उसके द्वारा लाई गई शुद्ध आय का अनुपात है।
छूट की दर- चक्रवृद्धि ब्याज की दर, जो एक निश्चित समय पर पुनर्गणना करते समय लागू होती है, संपत्ति के उपयोग से उत्पन्न होने वाले नकदी प्रवाह का मूल्य।
चावल। 3.5. आय पूंजीकरण मॉडल
आय दृष्टिकोण के चरण:
1. तुलनीय वस्तुओं के लिए किराये के बाजार में मौजूदा दरों और टैरिफ के विश्लेषण के आधार पर किसी वस्तु के उपयोग से सकल आय की गणना।
2. अपूर्ण लदान (पट्टा) और असंग्रहीत किराये के भुगतान से होने वाले नुकसान का मूल्यांकन बाजार के विश्लेषण के आधार पर किया जाता है, संपत्ति के मूल्य के संबंध में इसकी गतिशीलता की प्रकृति। इस तरह से गणना की गई राशि को सकल आय से घटाया जाता है, और कुल आंकड़ा वास्तविक सकल आय है।
3. मूल्यांकन की वस्तु से जुड़ी लागतों की गणना:
परिचालन (परिचालन) - सुविधा के संचालन की लागत;
फिक्स्ड - देय खातों की सर्विसिंग की लागत (ऋण पर ब्याज, मूल्यह्रास, कर भुगतान, आदि);
भंडार - एक संपत्ति के लिए सामान खरीदने (बदलने) की लागत।
4. वस्तु की बिक्री से शुद्ध आय की राशि का निर्धारण।
5. पूंजीकरण अनुपात की गणना।
आय दृष्टिकोण अचल संपत्ति के मूल्य का अनुमान लगाता है इस पलभविष्य के नकदी प्रवाह के वर्तमान मूल्य के रूप में, अर्थात। दर्शाता है:
- आय की गुणवत्ता और मात्रा जो संपत्ति अपने जीवन के दौरान ला सकती है;
- मूल्यांकन की गई वस्तु और क्षेत्र दोनों के लिए विशिष्ट जोखिम।
आय दृष्टिकोण का उपयोग यह निर्धारित करने के लिए किया जाता है:
- निवेश मूल्य,चूंकि एक संभावित निवेशक इस वस्तु से भविष्य की आय के वर्तमान मूल्य से अधिक किसी वस्तु के लिए भुगतान नहीं करेगा;
- बाजार मूल्य।
आय दृष्टिकोण के भीतर, दो विधियों में से एक को लागू किया जा सकता है:
- आय का प्रत्यक्ष पूंजीकरण;
- रियायती नकदी प्रवाह।
3.5.3.1. आय पूंजीकरण विधि
आय पूंजीकरण पद्धति का उपयोग करते समय, एक समय अवधि के लिए आय अचल संपत्ति मूल्य में परिवर्तित हो जाती है, और रियायती नकदी प्रवाह पद्धति का उपयोग करते समय, कई पूर्वानुमान वर्षों में इसके इच्छित उपयोग से आय, साथ ही संपत्ति के पुनर्विक्रय से आय पूर्वानुमान अवधि के अंत में।
विधि के फायदे और नुकसान निम्नलिखित मानदंडों द्वारा निर्धारित किए जाते हैं:
क्षमता के वास्तविक इरादों को प्रतिबिंबित करने की क्षमता
खरीदार (निवेशक);
जानकारी का प्रकार, गुणवत्ता और सीमा जिस पर विश्लेषण आधारित है;
प्रतिस्पर्धी उतार-चढ़ाव को ध्यान में रखने की क्षमता;
खाते में लेने की क्षमता विशिष्ट लक्षणप्रभावित करने वाली वस्तु
इसके मूल्य (स्थान, आकार, संभावित लाभप्रदता) पर।
आय पूंजीकरण विधिइस्तेमाल किया अगर:
आय धाराएं लंबे समय तक स्थिर रहती हैं, एक महत्वपूर्ण सकारात्मक मूल्य का प्रतिनिधित्व करती हैं;
आय की धाराएं स्थिर, मध्यम गति से बढ़ रही हैं। इस पद्धति द्वारा प्राप्त परिणाम में भवनों, संरचनाओं और भूमि की लागत की लागत शामिल है, अर्थात। संपूर्ण संपत्ति का मूल्य है। मूल गणना सूत्र इस प्रकार है:
या कहाँ
सी - संपत्ति का मूल्य (धन इकाइयाँ);
केके - पूंजीकरण अनुपात (%)।
इस प्रकार, आय के पूंजीकरण की विधि वार्षिक (या औसत वार्षिक) शुद्ध परिचालन आय (एनओआर) को वर्तमान मूल्य में परिवर्तित करके अचल संपत्ति के मूल्य का निर्धारण है।
इस विधि को लागू करते समय निम्नलिखित बातों का ध्यान रखना चाहिए सीमित शर्तें:
आय धाराओं की अस्थिरता;
यदि संपत्ति का नवीनीकरण या निर्माण प्रगति पर है।
इस पद्धति की मुख्य समस्याएं
1. विधि की सिफारिश नहीं की जाती है जब संपत्ति को महत्वपूर्ण नवीनीकरण की आवश्यकता होती है या निर्माण की स्थिति में है, अर्थात। निकट भविष्य में स्थिर आय के स्तर तक पहुंचना संभव नहीं है।
2. रूसी परिस्थितियों में, मूल्यांकक द्वारा सामना की जाने वाली मुख्य समस्या अचल संपत्ति बाजार की "सूचना अस्पष्टता" है, मुख्य रूप से अचल संपत्ति की बिक्री और पट्टे के लिए वास्तविक लेनदेन पर जानकारी की कमी, परिचालन लागत, सांख्यिकीय जानकारी की कमी विभिन्न क्षेत्रों में प्रत्येक बाजार खंड में लोड फैक्टर पर। नतीजतन, एनआरआर और पूंजीकरण दर की गणना करना बहुत मुश्किल काम हो जाता है।
पूंजीकरण मूल्यांकन प्रक्रिया के मुख्य चरण:
1) अपेक्षित वार्षिक (या औसत वार्षिक) आय का निर्धारण, संपत्ति द्वारा अपने सर्वोत्तम और सबसे कुशल उपयोग पर उत्पन्न आय के रूप में;
2) पूंजीकरण दर की गणना;
3) एनपीसी को पूंजीकरण अनुपात से विभाजित करके शुद्ध परिचालन आय और पूंजीकरण अनुपात के आधार पर संपत्ति के मूल्य का निर्धारण।
संभावित सकल राजस्व (जीआरपी)- आय जो अचल संपत्ति से 100% उपयोग के साथ प्राप्त की जा सकती है, सभी नुकसानों और खर्चों को छोड़कर। LHP मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के क्षेत्र और स्थापित किराये की दर पर निर्भर करता है और इसकी गणना सूत्र का उपयोग करके की जाती है:
, कहाँ पे
एस - पट्टे पर दिया जाने वाला क्षेत्र, मी 2 ;
सेमी - 1 मीटर 2 के लिए किराये की दर।
वास्तविक सकल आय (जीआईआर)- संपत्ति के सामान्य बाजार उपयोग से अन्य आय के अतिरिक्त, अंतरिक्ष के कम उपयोग और किराए के संग्रह से संभावित सकल आय कम नुकसान है:
डीआईए \u003d डीआईए - नुकसान + अन्य आय
शुद्ध परिचालन आय (एनओआई)- वर्ष के लिए वास्तविक सकल आय घटा परिचालन व्यय (ओपी) (मूल्यह्रास को छोड़कर):
CHOD \u003d डीवीडी - या।
परिचालन व्यय संपत्ति के सामान्य कामकाज और वास्तविक सकल आय के पुनरुत्पादन को सुनिश्चित करने के लिए आवश्यक खर्च हैं।
पूंजीकरण अनुपात की गणना।
पूंजीकरण अनुपात निर्धारित करने के कई तरीके हैं:
पूंजीगत लागतों की प्रतिपूर्ति को ध्यान में रखते हुए (परिसंपत्ति के मूल्य में परिवर्तन के लिए समायोजित);
लिंक्ड निवेश पद्धति, या निवेश समूह तकनीक;
प्रत्यक्ष पूंजीकरण विधि।
पूंजीगत लागतों की प्रतिपूर्ति को ध्यान में रखते हुए पूंजीकरण अनुपात का निर्धारण।
पूंजीकरण अनुपात में दो भाग होते हैं:
1) एक निवेश (पूंजी) की वापसी की दर, जो एक मुआवजा है जिसे निवेशक को धन के उपयोग के लिए भुगतान किया जाना चाहिए, जोखिम और विशिष्ट निवेश से जुड़े अन्य कारकों को ध्यान में रखते हुए;
2) पूंजी की वापसी की दर, अर्थात। प्रारंभिक निवेश का पुनर्भुगतान। इसके अलावा, पूंजीकरण अनुपात का यह तत्व केवल संपत्ति के मूल्यह्रास योग्य हिस्से पर लागू होता है।
पूंजी पर वापसी की दर संचयी निर्माण पद्धति का उपयोग करके बनाई गई है:
+ वापसी की जोखिम-मुक्त दर +
+ जोखिम प्रीमियम +
+ अचल संपत्ति में निवेश +
+ कम अचल संपत्ति तरलता के लिए प्रीमियम +
+ निवेश प्रबंधन के लिए पुरस्कार।
वापसी की जोखिम मुक्त दर - अत्यधिक तरल संपत्ति में ब्याज दर, अर्थात। यह एक ऐसी दर है जो "फर्मों और व्यक्तियों के लिए गैर-वापसी के किसी भी जोखिम के बिना पैसा निवेश करने के लिए वास्तविक बाजार के अवसरों" को दर्शाती है। ओएफजेड, वीईबी पर उपज को अक्सर जोखिम मुक्त दर के रूप में लिया जाता है।
मूल्यांकन प्रक्रिया में, यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि नाममात्र और वास्तविक जोखिम मुक्त दरें रूबल और विदेशी मुद्रा दोनों हो सकती हैं। नाममात्र दर को वास्तविक और इसके विपरीत में पुनर्गणना करते समय, अमेरिकी अर्थशास्त्री और गणितज्ञ आई। फिशर के फार्मूले का उपयोग करने की सलाह दी जाती है, जो उनके द्वारा 20 वीं शताब्दी के 30 के दशक में वापस प्राप्त किया गया था:
; कहाँ पे
आरएन - नाममात्र दर;
आरआर - वास्तविक दर;
जिनफ - मुद्रास्फीति सूचकांक (वार्षिक मुद्रास्फीति दर)।
मुद्रा जोखिम मुक्त दर की गणना करते समय, फिशर फॉर्मूला का उपयोग करके समायोजन करने की सलाह दी जाती है, डॉलर मुद्रास्फीति सूचकांक को ध्यान में रखते हुए, और रूबल जोखिम मुक्त दर - रूबल मुद्रास्फीति सूचकांक का निर्धारण करते समय।
डॉलर की दर पर वापसी की रूबल दर का हस्तांतरण या इसके विपरीत निम्नलिखित फ़ार्मुलों का उपयोग करके किया जा सकता है:
डॉ, डीवी - रूबल या मुद्रा आय दर;
कुर्स - विनिमय दर दर,%।
जोखिम प्रीमियम के विभिन्न घटकों की गणना:
कम तरलता के लिए प्रीमियम।इस घटक की गणना करते समय, एक अचल संपत्ति वस्तु में निवेश किए गए निवेश की तत्काल वापसी की असंभवता को ध्यान में रखा जाता है, और इसे डॉलर की मुद्रास्फीति के स्तर पर वस्तुओं के एक विशिष्ट जोखिम समय के लिए लिया जा सकता है, जिस पर मूल्यांकन किया जा रहा है। मंडी;
जोखिम प्रीमियमअचल संपत्ति में निवेश। इस मामले में, वस्तु के उपभोक्ता मूल्य के आकस्मिक नुकसान की संभावना को ध्यान में रखा जाता है, और उच्चतम विश्वसनीयता श्रेणी की बीमा कंपनियों में बीमा प्रीमियम की राशि में प्रीमियम स्वीकार किया जा सकता है;
निवेश प्रबंधन बोनस।निवेश जितना अधिक जोखिम भरा और जटिल होता है, उन्हें उतने ही अधिक सक्षम प्रबंधन की आवश्यकता होती है। किराये के भुगतान के संग्रह में अंडरलोड कारक और नुकसान को ध्यान में रखते हुए निवेश प्रबंधन भत्ते की गणना करना उचित है।
लिंक्ड निवेश पद्धति, या निवेश समूह तकनीक।
यदि संपत्ति इक्विटी और ऋण के साथ अर्जित की जाती है, तो पूंजीकरण अनुपात को निवेश के दोनों हिस्सों के लिए वापसी आवश्यकताओं को पूरा करना चाहिए। गुणांक का मूल्य जुड़े निवेश की विधि, या निवेश समूह की तकनीक द्वारा निर्धारित किया जाता है।
उधार ली गई पूंजी के लिए पूंजीकरण अनुपात को बंधक स्थिरांक कहा जाता है और इसकी गणना निम्न सूत्र का उपयोग करके की जाती है:
आरएम - बंधक स्थिरांक;
डीओ - वार्षिक भुगतान;
K बंधक ऋण की राशि है।
बंधक स्थिरांक छह चक्रवृद्धि ब्याज कार्यों की एक तालिका से निर्धारित होता है: यह ब्याज दर और क्षतिपूर्ति निधि कारक के योग के बराबर है, या यह मूल्यह्रास की प्रति इकाई योगदान कारक के बराबर है।
इक्विटी के लिए पूंजीकरण अनुपात को बंधक स्थिरांक कहा जाता है और इसकी गणना निम्न सूत्र का उपयोग करके की जाती है:
आरसी - इक्विटी पूंजीकरण अनुपात;
PTCF - करों से पहले वार्षिक नकदी प्रवाह;
с - स्वयं की पूंजी का मूल्य।
समग्र पूंजीकरण अनुपात को भारित औसत के रूप में परिभाषित किया गया है:
एम बंधक ऋण अनुपात है।
यदि किसी परिसंपत्ति के मूल्य में परिवर्तन की भविष्यवाणी की जाती है, तो पूंजीकरण अनुपात, पूंजी की मूल राशि (पुनर्पूंजीकरण प्रक्रिया) की वापसी को ध्यान में रखना आवश्यक हो जाता है। कुछ स्रोतों में पूंजी की वापसी की दर को पुनर्पूंजीकरण अनुपात कहा जाता है। प्रारंभिक निवेश को पुनर्प्राप्त करने के लिए, शुद्ध परिचालन आय का हिस्सा एक मुआवजे के फंड में ब्याज दर वाई पी - पुनर्पूंजीकरण के लिए ब्याज दर के साथ अलग रखा गया है।
तीन तरीके हैं निवेशित पूंजी पर वापसी:
पूंजी पर सीधी रेखा वापसी (रिंग की विधि);
वसूली निधि पर पूंजी की वापसी और निवेश पर वापसी की दर (इनवुड विधि)।इसे कभी-कभी वार्षिकी विधि कहा जाता है;
रिकवरी फंड पर पूंजी वापसी और ब्याज की जोखिम मुक्त दर (होस्कोल्ड विधि)।
रिंग विधि.
यह विधि तब उपयुक्त होती है जब यह अपेक्षा की जाती है कि मूलधन समान किश्तों में चुका दिया जाएगा। पूंजी पर वार्षिक रिटर्न की गणना परिसंपत्ति के मूल्य के 100% को शेष उपयोगी जीवन से विभाजित करके की जाती है, अर्थात। संपत्ति के जीवन का पारस्परिक है। वापसी की दर ब्याज मुक्त प्रतिस्थापन निधि में रखी गई प्रारंभिक पूंजी का वार्षिक हिस्सा है:
n शेष आर्थिक जीवन है;
Ry निवेश पर प्रतिफल की दर है।
उदाहरण।
निवेश की शर्तें:
अवधि - 5 वर्ष;
आर
- निवेश पर वापसी की दर 12%;
अचल संपत्ति में पूंजी निवेश की राशि $10,000 है।
समाधान. अंगूठी विधि। पूंजी पर वार्षिक स्ट्रेट-लाइन रिटर्न 20% होगा, क्योंकि 100% संपत्ति 5 वर्षों (100: 5 = 20) में बट्टे खाते में डाल दी जाएगी। इस मामले में, पूंजीकरण अनुपात 32% (12% + 20% = 32%) होगा।
पूंजी की मूल राशि की प्रतिपूर्ति, निवेश पर प्रतिफल की आवश्यक दर को ध्यान में रखते हुए, तालिका में परिलक्षित होती है। 3.4.
तालिका 3.4
रिंग मेथड (USD) के अनुसार निवेशित पूंजी की प्रतिपूर्ति
|
अवधि की शुरुआत में शेष निवेश |
निवेश पर प्रतिफल |
निवेशित पूंजी पर वापसी (12%) |
कुल आय |
|
पूंजी की वापसी संपत्ति के पूरे जीवन में समान किश्तों में होती है।
इनवुड विधियदि निवेश पर प्रतिफल की दर पर पूंजी वापसी राशि का पुनर्निवेश किया जाता है तो इसका उपयोग किया जाता है। इस मामले में, पूंजीकरण अनुपात के एक घटक के रूप में वापसी की दर निवेश के लिए समान ब्याज दर पर मुआवजा निधि कारक के बराबर है:
कहाँ पे एसएफएफ-प्रतिपूर्ति निधि कारक;
वाई =आर(निवेश पर वापसी की दर)।
इस पद्धति द्वारा निवेशित पूंजी की प्रतिपूर्ति तालिका में प्रस्तुत की गई है। 3.5.
उदाहरण.
निवेश की शर्तें:
अवधि - 5 वर्ष;
निवेश पर वापसी - 12%।
समाधान. पूंजीकरण अनुपात की गणना रिटर्न 0.12 की निवेश दर और रिकवरी फंड फैक्टर (12%, 5 साल के लिए) 0.1574097 के योग के रूप में की जाती है। पूंजीकरण अनुपात 0.2774097 है यदि "मूल्यह्रास योगदान" कॉलम (12%, 5 वर्ष) से लिया गया है।
तालिका 3.5
इनवुड पद्धति का उपयोग करके निवेशित पूंजी पर वापसी
|
वर्ष की शुरुआत में मूल पूंजी का शेष, USD |
कुल धनवापसी राशि |
समेत |
||
|
पूंजी पर % |
अदायगी मूल राशि |
|||
होस्कोल्ड विधि. इसका उपयोग तब किया जाता है जब प्रारंभिक निवेश पर वापसी की दर कुछ अधिक होती है, जिससे समान दर पर पुनर्निवेश की संभावना नहीं होती है। पुनर्निवेशित निधियों के लिए, जोखिम-मुक्त दर पर आय प्राप्त करने की अपेक्षा की जाती है:
जहां वाई बी जोखिम मुक्त ब्याज दर है।
उदाहरण. निवेश परियोजना 5 वर्षों के लिए निवेश (पूंजी) पर वार्षिक 12% रिटर्न प्रदान करती है। निवेश राशि पर रिटर्न 6% की दर से जोखिम मुक्त पुनर्निवेश किया जा सकता है।
समाधान. यदि पूंजी पर प्रतिफल की दर 0.1773964 है, जो कि 5 वर्षों में 6% की वसूली कारक है, तो पूंजीकरण अनुपात 0.2973964 (0.12 + 0.1773964) है।
यदि किसी निवेश के मूल्य का केवल एक हिस्सा खोने की भविष्यवाणी की जाती है, तो पूंजीकरण अनुपात की गणना कुछ अलग तरीके से की जाती है, क्योंकि पूंजी अचल संपत्ति के पुनर्विक्रय से और आंशिक रूप से वर्तमान आय से वसूल की जाती है।
लाभआय पूंजीकरण विधि इस तथ्य में निहित है कि यह विधि सीधे बाजार की स्थिति को दर्शाती है, जब से इसे लागू किया जाता है, एक नियम के रूप में, आय और मूल्य के अनुपात के दृष्टिकोण से बड़ी संख्या में अचल संपत्ति लेनदेन का विश्लेषण किया जाता है, और ए पूंजीगत आय की गणना करते समय काल्पनिक आय विवरण तैयार किया जाता है, जिसके निर्माण का मूल सिद्धांत अचल संपत्ति संचालन के बाजार स्तर की धारणा है।
कमियांआय पूंजीकरण के तरीके इस प्रकार हैं:
बाजार लेनदेन के बारे में कोई जानकारी नहीं होने पर इसका आवेदन मुश्किल है;
विधि की अनुशंसा नहीं की जाती है यदि वस्तु अधूरी है, स्थिर आय के स्तर तक नहीं पहुंची है, या बल की बड़ी घटना के परिणामस्वरूप गंभीर रूप से क्षतिग्रस्त हो गई है और गंभीर पुनर्निर्माण की आवश्यकता है।
3.5.3.2. रियायती नकदी प्रवाह विधि
डिस्काउंटेड कैश फ्लो मेथड (DCF) अधिक जटिल, विस्तृत है और आपको इससे अस्थिर नकदी प्रवाह प्राप्त करने की स्थिति में किसी वस्तु का मूल्यांकन करने की अनुमति देता है, उनकी प्राप्ति की विशिष्ट विशेषताओं को मॉडलिंग करता है। DDP विधि तब लागू होती है जब:
भविष्य के नकदी प्रवाह वर्तमान से भौतिक रूप से भिन्न होने की उम्मीद है;
अचल संपत्ति से भविष्य के नकदी प्रवाह के आकार को सही ठहराने के लिए सबूत हैं;
राजस्व और व्यय धाराएं मौसमी हैं;
जिस संपत्ति का मूल्यांकन किया जा रहा है वह एक बड़ी बहु-कार्यात्मक वाणिज्यिक सुविधा है;
संपत्ति निर्माणाधीन है या अभी बनाई गई है और संचालन में डाल दी गई है (या संचालन में डाल दी गई है)।
डीसीएफ पद्धति आय के वर्तमान मूल्य के आधार पर अचल संपत्ति के मूल्य का मूल्यांकन करती है, जिसमें अनुमानित नकदी प्रवाह और अवशिष्ट मूल्य शामिल हैं।
DCF की गणना के लिए, निम्नलिखित डेटा की आवश्यकता है:
पूर्वानुमान अवधि की अवधि;
प्रत्यावर्तन सहित नकदी प्रवाह के पूर्वानुमान मूल्य;
छूट की दर।
डीडीपी विधि की गणना के लिए एल्गोरिदम।
1. पूर्वानुमान अवधि की परिभाषा। अंतरराष्ट्रीय मूल्यांकन अभ्यास में, पूर्वानुमान अवधि का औसत मूल्य 5-10 वर्ष है, रूस के लिए, एक विशिष्ट मूल्य 3-5 वर्ष की अवधि होगी। यह एक यथार्थवादी अवधि है जिसके लिए उचित पूर्वानुमान लगाया जा सकता है।
2. नकदी प्रवाह के मूल्यों का पूर्वानुमान लगाना।
डीसीएफ पद्धति का उपयोग करके अचल संपत्ति का आकलन करते समय, वस्तु से कई प्रकार की आय की गणना की जाती है:
1) संभावित सकल आय;
2) वास्तविक सकल आय;
3) शुद्ध परिचालन आय;
4) करों से पहले नकदी प्रवाह;
5) करों के बाद नकदी प्रवाह।
व्यवहार में, रूसी मूल्यांकक नकदी प्रवाह के बजाय आय में छूट देते हैं:
एनसीएच (यह दर्शाता है कि संपत्ति को ऋण दायित्वों से मुक्त के रूप में स्वीकार किया गया है),
परिचालन लागत, भूमि कर और पुनर्निर्माण को छोड़कर शुद्ध नकदी प्रवाह,
कर योग्य आय।
यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि यह नकदी प्रवाह है जिसे छूट देने की आवश्यकता है, क्योंकि:
नकदी प्रवाह आय के रूप में अस्थिर नहीं हैं;
"नकदी प्रवाह" की अवधारणा "पूंजीगत निवेश" और "ऋण दायित्वों" जैसी मौद्रिक वस्तुओं को ध्यान में रखते हुए, नकदी के प्रवाह और बहिर्वाह को सहसंबंधित करती है, जो लाभ की गणना में शामिल नहीं हैं;
लाभ संकेतक एक निश्चित अवधि में प्राप्त आय को उसी अवधि में किए गए खर्चों के साथ सहसंबंधित करता है, भले ही वास्तविक प्राप्तियों या धन के व्यय की परवाह किए बिना;
नकदी प्रवाह मालिक के लिए और बाहरी पार्टियों और प्रतिपक्षों - ग्राहकों, लेनदारों, आपूर्तिकर्ताओं, आदि दोनों के लिए प्राप्त परिणामों का एक संकेतक है, क्योंकि यह मालिक के खातों में कुछ धन की निरंतर उपलब्धता को दर्शाता है।
डीसीएफ पद्धति का उपयोग करते समय नकदी प्रवाह गणना की विशेषताएं।
1. संपत्ति कर (अचल संपत्ति कर), जिसमें भूमि कर और संपत्ति कर शामिल हैं, को परिचालन व्यय के हिस्से के रूप में वास्तविक सकल आय से घटाया जाना चाहिए।
2. आर्थिक और कर मूल्यह्रास वास्तविक नकद भुगतान नहीं है, इसलिए आय का पूर्वानुमान लगाते समय मूल्यह्रास के लिए लेखांकन बेमानी है।
4. ऋण भुगतान भुगतान (ब्याज का भुगतान और ऋण की चुकौती) को शुद्ध परिचालन आय से घटाया जाना चाहिए यदि वस्तु के निवेश मूल्य (किसी विशेष निवेशक के लिए) का आकलन किया जाता है। किसी संपत्ति के बाजार मूल्य का आकलन करते समय, ऋण चुकाने के लिए भुगतान में कटौती करना आवश्यक नहीं है।
5. संपत्ति के मालिक के व्यावसायिक व्यय को वास्तविक सकल आय से घटाया जाना चाहिए यदि उन्हें निर्देशित किया जाता है
वस्तु की आवश्यक विशेषताओं को बनाए रखने के लिए।
इस तरह, डीअचल संपत्ति के लिए नकदी प्रवाह (CF)निम्नानुसार गणना की गई:
1. डीआईए बेरोजगारी से होने वाले नुकसान और किराए और अन्य आय के संग्रह को घटाकर डीआईए के योग के बराबर है;
2. एनपीवी डीआईए माइनस या संपत्ति से संबंधित संपत्ति के मालिक के व्यावसायिक व्यय के बराबर है;
3. कर पूर्व डीपी एनपीवी घटा पूंजी निवेश और ऋण सेवा लागत और ऋण वृद्धि के योग के बराबर है।
4. डीपी संपत्ति के मालिक के आयकर पर कम भुगतान कर पूर्व डीपी के बराबर है।
अगला महत्वपूर्ण कदम प्रत्यावर्तन लागत की गणना है। प्रत्यावर्तन की लागत का अनुमान लगाया जा सकता है:
1) बाजार की वर्तमान स्थिति के विश्लेषण के आधार पर बिक्री मूल्य निर्धारित करना, समान वस्तुओं की लागत की निगरानी करना और वस्तु की भविष्य की स्थिति के बारे में अनुमान लगाना;
2) स्वामित्व की अवधि में अचल संपत्ति के मूल्य में परिवर्तन के संबंध में धारणा बनाना;
3) स्वतंत्र रूप से गणना की गई पूंजीकरण दर का उपयोग करके पूर्वानुमान अवधि के अंत के वर्ष के बाद के वर्ष के लिए आय का पूंजीकरण।
छूट दर का निर्धारण।"छूट दर एक कारक है जिसका उपयोग भविष्य में प्राप्त या भुगतान की गई राशि के वर्तमान मूल्य की गणना के लिए किया जाता है।"
छूट की दर "जोखिम - आय" के साथ-साथ इस संपत्ति (पूंजीकरण अनुपात) में निहित विभिन्न प्रकार के जोखिम के संबंध को दर्शाती है।
चूंकि अचल संपत्ति के लिए एक गैर-मुद्रास्फीति घटक को बाहर करना मुश्किल है, इसलिए एक मूल्यांकक के लिए मामूली छूट दर का उपयोग करना अधिक सुविधाजनक है, क्योंकि इस मामले में, नकदी प्रवाह पूर्वानुमान और संपत्ति मूल्य परिवर्तन में पहले से ही मुद्रास्फीति की उम्मीदें शामिल हैं।
भविष्य के नकदी प्रवाह के वर्तमान मूल्य की नाममात्र और वास्तविक शर्तों में गणना करने के परिणाम समान हैं। नकदी प्रवाह और छूट दर एक दूसरे से मेल खाना चाहिए और समान रूप से गणना की जानी चाहिए।
पश्चिमी अभ्यास में, छूट दर की गणना के लिए निम्नलिखित विधियों का उपयोग किया जाता है:
1) संचयी निर्माण की विधि;
2) वैकल्पिक निवेश की तुलना की विधि;
3) निष्कर्षण विधि;
4) निगरानी विधि।
संचयी निर्माण विधिइस आधार पर है कि छूट दर जोखिम का एक कार्य है और इसकी गणना प्रत्येक विशेष संपत्ति में निहित सभी जोखिमों के योग के रूप में की जाती है।
छूट दर = जोखिम मुक्त दर + जोखिम प्रीमियम।
जोखिम प्रीमियम की गणना किसी संपत्ति में निहित जोखिम मूल्यों को जोड़कर की जाती है।
चयन विधि- चक्रवृद्धि ब्याज दर के रूप में छूट दर की गणना अचल संपत्ति बाजार में समान वस्तुओं के साथ पूर्ण लेनदेन के आंकड़ों के आधार पर की जाती है।
आवंटन पद्धति का उपयोग करके छूट दर की गणना के लिए सामान्य एल्गोरिथ्म इस प्रकार है:
आय और व्यय प्रवाह के सर्वोत्तम और सबसे कुशल उपयोग के परिदृश्य के अनुसार एक निश्चित अवधि के लिए प्रत्येक एनालॉग ऑब्जेक्ट के लिए मॉडलिंग;
वस्तु के लिए निवेश पर वापसी की दर की गणना;
मूल्यांकन की जा रही वस्तु पर विश्लेषण की विशेषताओं को लाने के लिए प्राप्त परिणामों को किसी भी स्वीकार्य सांख्यिकीय या विशेषज्ञ तरीके से संसाधित करने के लिए।
निगरानी विधिबाजार की नियमित निगरानी पर आधारित है, लेन-देन के अनुसार अचल संपत्ति में निवेश के मुख्य आर्थिक संकेतकों पर नज़र रखना। ऐसी सूचनाओं को विभिन्न बाजार खंडों के लिए सारांशित किया जाना चाहिए और नियमित रूप से प्रकाशित किया जाना चाहिए। इस तरह के डेटा मूल्यांकक के लिए एक दिशानिर्देश के रूप में काम करते हैं, औसत बाजार वाले के साथ प्राप्त गणना संकेतकों की गुणात्मक तुलना की अनुमति देते हैं, विभिन्न प्रकार की मान्यताओं की वैधता की जांच करते हैं।
डीसीएफ पद्धति का उपयोग करके संपत्ति के मूल्य की गणना सूत्र के अनुसार की जाती है:
; कहाँ पे
पीवी वर्तमान मूल्य है;
सीआई अवधि टी का नकदी प्रवाह है;
यह अवधि t के नकदी प्रवाह की छूट दर है;
एम - अवशिष्ट मूल्य।
अवशिष्ट मूल्य, या प्रत्यावर्तन लागत, को छूट दी जानी चाहिए (पिछले पूर्वानुमान वर्ष के कारक द्वारा) और नकदी प्रवाह के वर्तमान मूल्यों के योग में जोड़ा जाना चाहिए।
इस प्रकार, संपत्ति का मूल्य = . है अनुमानित नकदी प्रवाह का वर्तमान मूल्य + अवशिष्ट मूल्य का वर्तमान मूल्य (प्रत्यावर्तन)।
| पिछला |
एनपीसी गणना चरण
1. संभावित सकल आय (जीआरपी) की गणना
संभावित सकल आय सुविधा से सभी अपेक्षित आय का योग है। संभावित सकल आय सूत्र द्वारा निर्धारित की जाती है:
पीवीडी = एस × ए × एन, फॉर्मूला 7
- मूल्यांकन किए जा रहे गैर-आवासीय परिसर के लिए प्रति माह किराये की दर, रगड़/वर्ग मीटर;
n उस अवधि में महीनों की संख्या है जिसके लिए पीवीडी निर्धारित की जाती है।
एलडीपीई\u003d 80 * 170 * 12 \u003d 163,200 रूबल।
2. वास्तविक सकल आय (एआरआई) का निर्धारण
वास्तविक सकल आय संभावित सकल आय के बराबर मूल्य है जो सुविधा के कम उपयोग और किराये के भुगतान के कम भुगतान से होने वाली हानियों को घटाता है। पट्टे पर दी गई वस्तुओं के लिए डीआईए की गणना सूत्र के अनुसार की जाती है:
DVD = PVD - P1 - P2, फॉर्मूला 8
पी 1 - परिसर के अंडरलोडिंग से नुकसान, हजार रूबल;
पी 2 - किराए के कम भुगतान से नुकसान, हजार रूबल।
ये नुकसान रिक्तियों की उपस्थिति और किराये के भुगतान में कमी (किरायेदार के परिवर्तन की अवधि के दौरान), किराये के भुगतान की अनुसूची के उल्लंघन के कारण संभव हैं। हानियों को एक कम उपयोग अनुपात के रूप में मापा जाता है, जिसे संभावित सकल आय के लिए किराये के नुकसान के अनुपात के रूप में परिभाषित किया गया है।
किराए के संग्रह में नुकसान के लिए भत्ता आमतौर पर ध्यान में नहीं रखा जाता है, क्योंकि वर्तमान में, अधिकांश मामलों में, किरायेदार से अग्रिम भुगतान एकत्र करने की प्रथा, या एक वापसी योग्य निधि का गठन, की कीमत पर किरायेदार, एक निश्चित अवधि के लिए किराए की राशि में (आमतौर पर 1 …3 महीने)।
कम उपयोग (कम उपयोग) से होने वाले नुकसान का निर्धारण रियल एस्टेट एजेंसियों की जानकारी के आधार पर किया जाता है, जिसके अनुसार एक नया किरायेदार खोजने के लिए आवश्यक समय 2-3 सप्ताह है, जो कि वार्षिक समय निधि (52 सप्ताह) का 4-6% है। हम औसत मूल्य लेते हैं - 5%।
डीवीडी\u003d 163,200 - 163,200 * 0.05 \u003d 155,040 रूबल।
3. शुद्ध परिचालन आय की गणना (एनओआई)
शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) सभी परिचालन व्ययों और प्रावधानों को घटाने के बाद, मूल्य की जा रही संपत्ति से अनुमानित स्थिर-राज्य अपेक्षित वार्षिक शुद्ध आय है। वार्षिक एनपीवी के मूल्य की गणना सूत्र द्वारा की जाती है:
CHOD \u003d डीवीडी - या, सूत्र
जहां, या - मूल्यांकन की गई वस्तु के रखरखाव के लिए परिचालन लागत, हजार रूबल।
सुविधा के सामान्य कामकाज और वास्तविक सकल आय के पुनरुत्पादन को सुनिश्चित करने के लिए रखरखाव लागत आवर्ती व्यय हैं। निर्धारित वस्तु के रखरखाव के लिए खर्च की राशि पीवीडी के 28% के बराबर ली जाती है। NOR मान की गणना तालिका 6में प्रस्तुत की गई है।
तालिका 6 - मूल्यांकन किए गए गैर-आवासीय परिसर के एनपीसी की गणना
|
संकेतक |
इकाइयों |
अर्थ |
|
|
मासिक किराये की दर |
|||
|
मूल्यांकित वस्तु का क्षेत्रफल |
|||
|
पीवीडी प्रति वर्ष |
|||
|
संपत्ति के कम उपयोग से नुकसान (एलएचपी का 5%) |
|||
|
किराए के कम भुगतान से नुकसान |
|||
|
डीवीडी प्रति वर्ष |
|||
|
परिचालन व्यय (पीवीडी का 28%) |
|||
|
पूंजीकरण दर |
|||
|
बाजार कीमत |
4. पूंजीकरण दर की गणना
पूंजीकरण दर (आर के) वह अनुपात है जिसके द्वारा आपको संपत्ति का वर्तमान मूल्य प्राप्त करने के लिए भविष्य की आय को विभाजित करने की आवश्यकता होती है। बाजार निष्कर्षण पद्धति का उपयोग करके पूंजीकरण दर की गणना निम्न तालिका 7 में प्रस्तुत की गई है।
तालिका 7 - बाजार निष्कर्षण पद्धति का उपयोग करके पूंजीकरण दर की गणना
|
बिक्री मूल्य, हजार रूबल |
सीओडी, हजार रूबल |
पूंजीकरण दर, % |
|||||
मूल्यांकन किए गए गैर-आवासीय परिसर के लिए अंतिम पूंजीकरण दर की गणना तुलनीय संपत्तियों के लिए पूंजीकरण दरों के अंकगणितीय औसत के रूप में की जाती है।
आरप्रति = 9,00%
5. आकलन के परिणामों का समेकन।
तीन दृष्टिकोणों में अचल संपत्ति के मूल्य का निर्धारण करने के बाद, प्राप्त लागत संकेतकों का समन्वय करना और वस्तु की अंतिम लागत निर्धारित करना आवश्यक है। साथ ही, यह ध्यान में रखा जाता है कि प्रत्येक दृष्टिकोण की अपनी ताकत होती है और कमजोर पक्षजब किसी विशिष्ट स्थिति पर लागू किया जाता है।
तुलना के मुख्य तत्व: मूल्यांकन के उद्देश्यों का अनुपालन; विश्लेषण के लिए उपयोग की जाने वाली जानकारी की विश्वसनीयता और पर्याप्तता, अचल संपत्ति के उपयोग के मूल्यांकन के प्रकार और प्रकृति का अनुपालन।
अचल संपत्ति का आकलन करते समय, निम्नलिखित निष्कर्ष निकाले गए:
तुलनात्मक वस्तुओं की पर्याप्त संख्या के बारे में विश्वसनीय जानकारी के आधार पर विश्लेषण किया गया था, इसलिए अंतिम अनुमोदन में तुलनात्मक दृष्टिकोण का हिस्सा सबसे बड़ा होगा और 75% होगा;
लागत दृष्टिकोण है सबसे छोटा वजनऔर 10% के बराबर लिया जाता है, क्योंकि इस तरह की वस्तुओं के बाजार में आपूर्ति और मांग के असंतुलन से बाजार के किराये की दरों और प्रतिस्थापन लागत पर बिक्री की कीमतों की अधिकता होती है;
संपत्ति का मूल्यांकन आय-सृजित करने वाली अचल संपत्ति को संदर्भित करता है, हालांकि, गणना में उपयोग किए गए पूर्वानुमान और आय डेटा सटीक नहीं हो सकते हैं, इसलिए आय दृष्टिकोण का वजन लागत दृष्टिकोण की तुलना में अधिक है और तुलनात्मक की तुलना में कम है दृष्टिकोण और 15% माना जाता है।
उपरोक्त भार का उपयोग मूल्यांकित वस्तु की कुल लागत की गणना के लिए किया जाता है।
तालिका 8 - मूल्यांकित वस्तु के मूल्य के अंतिम मूल्य की गणना
|
मूल्य, रूबल |
वजन गुणांक |
मूल्य, रूबल |
|
|
महंगा |
|||
|
तुलनात्मक |
|||
|
लाभदायक |
|||
संपार्श्विक मूल्य की गणना
संपार्श्विक मूल्य उनके बाजार मूल्य का 30% है। इसके अनुसार, अनुमानित संपार्श्विक मूल्य की गणना की जाती है:
RShall \u003d Vmarket * 0.30 \u003d 350,206.23 रूबल।
निष्कर्ष।
इस परीक्षण को करने की प्रक्रिया में, मैंने इस विषय के अध्ययन के दौरान प्राप्त बुनियादी ज्ञान को समेकित किया। मैं कई अन्य सामग्रियों से भी परिचित हुआ जिन्हें कक्षा में शामिल नहीं किया गया था। मैंने रूस में अचल संपत्ति विनियमन के कानूनी पहलुओं, अचल संपत्ति के मूल्यांकन और अर्थशास्त्र के बारे में बहुत कुछ सीखा। मुझे लगता है कि इस काम को करने का मुख्य लाभ यह है कि मुझे रियल एस्टेट अर्थशास्त्र का आवश्यक न्यूनतम ज्ञान प्राप्त हुआ है, जो मुझे भविष्य में सीधे रियल एस्टेट से संबंधित सही निर्णय लेने में मदद करेगा।
साहित्य
श्रेणी वस्तु रियल एस्टेटएक कार्यालय भवन के उदाहरण पर
कोर्सवर्क >> अर्थशास्त्रअनुशासन से: " श्रेणी वस्तुओं रियल एस्टेट"विषय पर: " श्रेणी वस्तु रियल एस्टेटएक कार्यालय के उदाहरण पर ... अंतिम श्रेणीलागत वस्तु रियल एस्टेट 2. मूल्यांकन की विशेषताएं वस्तुविशेषताएं वस्तु अनुमानमें प्रस्तुत...
सिद्धांतों अनुमान वस्तुओं रियल एस्टेट
सार >> अर्थशास्त्र"सिद्धांतों" विषय पर सारांश अनुमान वस्तुओं रियल एस्टेट"अनुशासन में "अर्थशास्त्र" रियल एस्टेट"तीसरे वर्ष का छात्र, छठा सेमेस्टर... व्यवहार करने वाले लोगों का व्यवहार रियल एस्टेट. सिद्धांतों अनुमान वस्तुओं रियल एस्टेटसशर्त रूप से निम्नलिखित में जोड़ा जा सकता है ...
लागत दृष्टिकोण मूल्यांकन वस्तुओं रियल एस्टेट
कोर्सवर्क >> अर्थशास्त्रअनुशासन से: "अर्थशास्त्र रियल एस्टेट"विषय पर: "लागत दृष्टिकोण मूल्यांकन वस्तुओं रियल एस्टेट"पूर्ण: कला। जीआर ... या विषम डेटा के लिए अनुमानउद्यमशीलता का लाभ। यदि एक श्रेणी वस्तुओं रियल एस्टेटनिवेश के उद्देश्य से किया गया...
रूसी संघ का नागरिक संहिता। भाग 1 और 2.
संघीय कानून "मूल्यांकन गतिविधि पर" रूसी संघ»नंबर 135-एफजेड 29 जुलाई, 1998
संघीय कानून "रियल एस्टेट और इसके साथ लेनदेन के अधिकारों के राज्य पंजीकरण पर" संख्या 36-एफजेड दिनांक 11 अप्रैल, 2002
बालाबानोव आई.टी. वित्तीय प्रबंधन की मूल बातें: प्रोक। भत्ता। - तीसरा संस्करण।, जोड़ें। और फिर से काम किया। - एम .: वित्त और सांख्यिकी, 2002।
बालाबानोव आई.टी. अचल संपत्ति अर्थशास्त्र। - सेंट पीटर्सबर्ग: पीटर, 2000।
इग्नाटोव एल.एल. अचल संपत्ति का अर्थशास्त्र: प्रोक। तरीका। भत्ता। - तीसरा संस्करण।, रेव। और अतिरिक्त - एम।: एमएसटीयू इम का पब्लिशिंग हाउस। एन ई बाउमन, 2003।
मक्सिमोव एस.एन. अचल संपत्ति बाजार में उद्यमशीलता गतिविधि की मूल बातें: प्रोक। भत्ता। - सेंट पीटर्सबर्ग: पीटर, 2000।
तपमान एल.एन. अचल संपत्ति मूल्यांकन: प्रोक। भत्ता / एड। वी ए श्वांडर। - एम .: यूनिटी, 2002।
शचरबकोवा, एन.ए. रियल एस्टेट अर्थशास्त्र: प्रोक। भत्ता। - रोस्तोव एन / ए; नोवोसिबिर्स्क: फीनिक्स: साइबेरियन समझौता, 2002।
गिरवी रखना। नियंत्रण। संगठन। ग्रेड: प्रोक। भत्ता / डोवडिएन्को आई.वी., चेर्न्याक वी.जेड. - एम .: यूनिटी, 2005।
व्यापार मूल्यांकन: प्रो. / ईडी। ए. जी. ग्रायाज़्नोवा, एम. ए. फेडोटोवा। - दूसरा संस्करण।, संशोधित। और अतिरिक्त - एम .: वित्त और सांख्यिकी, 2004।
अचल संपत्ति मूल्यांकन: प्रोक। / ईडी। ए. जी. ग्रायाज़्नोवा, एम. ए. फेडोटोवा। - एम .: वित्त और सांख्यिकी, 2004।
अर्थशास्त्र और संपत्ति प्रबंधन: उदाहरण, कार्य, अभ्यास: प्रोक। भत्ता: 2 घंटे में भाग 1 / एड। पी जी ग्रेबोवोई। - एम।; स्मोलेंस्क: एसीबी: स्मोलिन प्लस, 2001।
अर्थशास्त्र और संपत्ति प्रबंधन: उदाहरण, कार्य, अभ्यास: प्रोक। भत्ता: 2 घंटे में भाग 2 / एड। पी जी ग्रेबोवोई। - एम।; स्मोलेंस्क: एसीबी: स्मोलिन प्लस, 2001।
अचल संपत्ति का अर्थशास्त्र: प्रोक। भत्ता / असौल, ए। एन।, स्टारिन्स्की, वी। एन।, रयबनोव, ई। आई।, क्लाइव, ए। एफ।; ईडी। ए एन असौला। - एम।; सेंट पीटर्सबर्ग: एएसवी: एसपीबीएएसयू, 2000।
वस्तु रियल एस्टेटआय छूट विधि द्वारा - VDl: 6. परिणामों का मिलान अनुमानविश्लेषण किया गया...
1.4.3. आय दृष्टिकोण विधियों द्वारा लागत की गणना
आय दृष्टिकोण का उपयोग करके अचल संपत्ति के बाजार मूल्य का निर्धारण अपेक्षा के सिद्धांत पर आधारित है। इस सिद्धांत के अनुसार, विशिष्ट निवेशक, जो किसी संपत्ति का खरीदार है, उपयोग से भविष्य की आय प्राप्त करने की प्रत्याशा में इसे प्राप्त करता है। यह देखते हुए कि निवेश के आकार और निवेशिती के वाणिज्यिक उपयोग से होने वाले लाभों के बीच सीधा संबंध है, अचल संपत्ति के मूल्य को इसके द्वारा उत्पन्न आय प्राप्त करने के अधिकारों के मूल्य के रूप में परिभाषित किया गया है, दूसरे शब्दों में, मूल्य संपत्ति के मूल्यांकन के विषय द्वारा उत्पन्न भविष्य की आय के वर्तमान मूल्य के रूप में परिभाषित किया गया है।
लागत और तुलनात्मक दृष्टिकोण की तुलना में आय दृष्टिकोण का लाभ यह है कि यह अचल संपत्ति के निवेशक के दृष्टिकोण को अधिक हद तक आय के स्रोत के रूप में दर्शाता है, अर्थात अचल संपत्ति की इस गुणवत्ता को मुख्य मूल्य निर्धारण कारक के रूप में ध्यान में रखा जाता है। . आय दृष्टिकोण का मुख्य नुकसान यह है कि, अन्य दो दृष्टिकोणों के विपरीत, यह पूर्वानुमान डेटा पर आधारित है।
इस दृष्टिकोण में मूल्यांकन प्रक्रिया के चरण:
* स्वामित्व की अवधि के लिए मूल्यांकन किए जा रहे क्षेत्रों के पट्टे से भविष्य की आय का पूर्वानुमान तैयार करना और प्राप्त आंकड़ों के आधार पर संभावित सकल आय (पीवीडी) का निर्धारण करना।
एलएचपी - अधिकतम वार्षिक आय का प्रतिनिधित्व करता है जो मूल्यांकन की वस्तु सभी नुकसानों और खर्चों को ध्यान में रखे बिना क्षेत्र के 100% उपयोग के साथ लाने में सक्षम है। एलएचपी मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के क्षेत्र, स्थापित किराये की दर पर निर्भर करता है और इसकी गणना सूत्र द्वारा की जाती है:
,एएसटी - मूल्यांकन की जाने वाली संपत्ति की औसत किराये की दर,
एस मूल्यांकन की जाने वाली संपत्ति का क्षेत्र है।
* अंतरिक्ष के कम उपयोग और किराए के संग्रह में वास्तविक सकल आय की गणना से होने वाले नुकसान के बाजार विश्लेषण के आधार पर निर्धारण।
एक नियम के रूप में, लंबे समय में मालिक के पास भवन क्षेत्र का 100% स्थायी रूप से पट्टे पर देने का अवसर नहीं होता है। किराए की हानि संपत्ति के अल्प रोजगार और बेईमान किरायेदारों द्वारा किराए का भुगतान न करने के कारण होती है।
किरायेदारों द्वारा एक लाभदायक संपत्ति की गैर-अधिभोग की डिग्री को कम उपयोग के अनुपात की विशेषता है, जो कि पट्टे पर दिए गए कुल क्षेत्र की मात्रा के लिए पट्टे पर दिए गए स्थान की मात्रा के अनुपात से निर्धारित होता है। पट्टे पर दी गई जगह का कुल क्षेत्रफल से पट्टे पर दिए जाने के अनुपात को भार कारक कहा जाता है। अचल संपत्ति बाजार के विभिन्न क्षेत्रों के लिए, विशिष्ट बाजार भार कारक हैं।
इस प्रकार, खाली जगह के नुकसान की मात्रा या तो बाजार के आंकड़ों के आधार पर निर्धारित की जाती है, या सूत्र का उपयोग करके किसी विशिष्ट संपत्ति के लिए गणना की जाती है:
केएनडी - कम उपयोग का गुणांक;
n पट्टे पर दिए जाने वाले क्षेत्रों का हिस्सा है, जिसके लिए वर्ष के दौरान किरायेदार बदलते हैं;
एनसी - वर्ष के दौरान औसत अवधि, जो पुराने किरायेदारों के जाने के बाद नए किरायेदारों को खोजने के लिए जरूरी है;
ना एक वर्ष में किराये की अवधि की कुल संख्या है।
कम उपयोग अनुपात का परिणामी मूल्य किसी विशेष संपत्ति के इस क्षेत्र के लिए इच्छित सभी क्षेत्रों के 100% पट्टे की असंभवता के परिणामस्वरूप खोए हुए AHH के हिस्से को व्यक्त करता है। इसलिए, क्षेत्र भार कारक (Kz) के लिए HPH को समायोजित करना आवश्यक हो जाता है, जिसे निम्नानुसार निर्धारित किया जाता है:
.किराए के पूर्ण संग्रह की असंभवता का तात्पर्य एक विशिष्ट बाजार की स्थिति से है, जब हमेशा बेईमान किरायेदार होते हैं, जो परिसर खाली करके, अपने किराए के कर्ज का भुगतान नहीं करते हैं। किराए का भुगतान न करने से आय में कमी की मात्रात्मक अभिव्यक्ति गैर-भुगतान (भुगतान के कम भुगतान की दर) (केएन) से आय के नुकसान का गुणांक है, जो मालिकों के औसत नुकसान की जानकारी के आधार पर निर्धारित किया जाता है। इस प्रकार के परिसर के लिए किरायेदारों द्वारा किराए का भुगतान न करने से, जिसे संभावित सकल आय के% के रूप में व्यक्त किया जाता है।
इस प्रकार, भुगतान संग्रह (केसी) का गुणांक होगा:
.तो, वास्तविक सकल आय (एआरआई) की गणना निम्न सूत्र के अनुसार की जाती है:
.यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि किराये के भुगतान से अधिक संपत्ति के संचालन से प्राप्त अन्य आय, उदाहरण के लिए, अतिरिक्त सेवाओं के उपयोग के लिए - कपड़े धोने, कार पार्किंग, यानी अन्य आय में अतिरिक्त धनराशि शामिल हो सकती है, जिसे लिंक किया जा सकता है संपत्ति के सामान्य उपयोग के लिए।
* मूल्य की जा रही संपत्ति के संचालन की लागत की गणना, जो इस बाजार में इसके रखरखाव और / या विशिष्ट लागतों की वास्तविक लागतों के विश्लेषण पर आधारित है।
परिचालन व्यय (ईआर) वास्तविक सकल आय की प्राप्ति से सीधे संबंधित सुविधा के सामान्य कामकाज को सुनिश्चित करने के लिए आवश्यक खर्च हैं।
परिचालन लागत को आमतौर पर तीन समूहों में विभाजित किया जाता है:
* सशर्त स्थायी;
* सशर्त चर;
* प्रतिस्थापन लागत।
सशर्त रूप से निश्चित लागत में लागत शामिल है, जिसकी राशि सुविधा के परिचालन कार्यभार की डिग्री और प्रदान की गई सेवाओं के स्तर पर निर्भर नहीं करती है। आमतौर पर इस समूह में शामिल हैं:
* संपत्ति कर;
* बीमा प्रीमियम (संपत्ति बीमा के लिए भुगतान);
* भूमि भूखंड के लिए भुगतान;
* परिवर्तनीय लागत के कुछ तत्व जो वास्तव में निश्चित होते हैं।
सशर्त रूप से परिवर्तनीय लागतों में लागत शामिल होती है, जिसकी राशि सुविधा के परिचालन कार्यभार और प्रदान की जाने वाली सेवाओं के स्तर पर निर्भर करती है। आमतौर पर, इस समूह में निम्नलिखित खर्च शामिल होते हैं:
* उपयोगिताओं;
* चल रही मरम्मत के लिए;
* सेवा कर्मियों का वेतन;
* तंख्वाह कर;
* अग्नि सुरक्षा और सुरक्षा के लिए;
* विज्ञापन और पट्टा समझौतों के समापन के लिए;
* परामर्श और कानूनी सेवाओं के लिए;
* प्रबंधन के लिए;
* अन्य खर्चे।
प्रतिस्थापन लागत एक इमारत के उच्च-पहनने वाले संरचनात्मक तत्वों को समय-समय पर बदलने की लागत है। आमतौर पर इन तत्वों में शामिल हैं:
* छत, फर्श, आंतरिक और बाहरी सजावट के तत्व, खिड़की और दरवाजे भरने, हार्डवेयर, साथ ही साथ एक छोटी सेवा जीवन के साथ अन्य संरचनात्मक तत्व;
* स्वच्छता उपकरण और विद्युत फिटिंग;
* बाहरी सुधार के तत्व - फुटपाथ, पहुंच मार्ग, पार्किंग स्थल, भूनिर्माण और छोटे वास्तुशिल्प रूप।
भवन के सामान्य संचालन से जुड़ी परिचालन लागतों में लागत के इस समूह को शामिल करना इस धारणा के कारण है कि मालिक संपत्ति को उस स्तर पर संचालित करेगा जो इस प्रकार की संपत्ति के लिए नियमों और मानकों का अनुपालन करता है।
इस प्रकार, परिचालन व्यय का अनुमानित मूल्य वास्तविक सकल आय से घटाया जाता है, और कुल आंकड़ा शुद्ध परिचालन आय है।
* चुने हुए मूल्यांकन पद्धति के आधार पर, वस्तु के वर्तमान मूल्य में शुद्ध परिचालन आय की पुनर्गणना कई तरीकों से की जाती है।
शुद्ध परिचालन आय के आधार पर किसी वस्तु का वर्तमान मूल्य निर्धारित करने के लिए, दो विधियों का उपयोग करना संभव है:
* आय के प्रत्यक्ष पूंजीकरण की विधि;
*पूंजी पर प्रतिफल की दर के अनुसार पूंजीकरण की विधि:
* गणना मॉडल के अनुसार पूंजीकरण विधि;
* रियायती नकदी प्रवाह विधि।
ये विधियां इस आधार पर आधारित हैं कि अचल संपत्ति का मूल्य भविष्य में आय धाराओं को उत्पन्न करने के लिए मूल्यवान संपत्ति की क्षमता से निर्धारित होता है। दोनों तरीकों में, संपत्ति से भविष्य की आय को इस संपत्ति के जोखिम के स्तर को ध्यान में रखते हुए, इसके मूल्य में परिवर्तित किया जाता है। ये विधियां केवल उस तरीके से भिन्न होती हैं जिसमें आय धाराएं रूपांतरित होती हैं।
प्रत्यक्ष पूंजीकरण विधि - बाजार के विश्लेषण के आधार पर प्राप्त पूंजीकरण अनुपात से विभाजित करके पहले वर्ष की सबसे विशिष्ट आय के मूल्य में प्रत्यक्ष रूपांतरण के आधार पर, आय पैदा करने वाली वस्तु के बाजार मूल्य को निर्धारित करने की एक विधि बाजार विधि निष्कर्षण द्वारा प्राप्त की जा रही वस्तु के समान शुद्ध आय और संपत्ति के मूल्य के अनुपात पर डेटा।
उसी समय, समय के साथ आय में बदलाव के रुझानों का मूल्यांकन करने की आवश्यकता नहीं है, और पूंजीकरण अनुपात का आकलन करते समय, इसके घटकों को अलग से ध्यान में रखना आवश्यक है: पूंजी पर वापसी की दर और इसकी वापसी की दर। यह माना जाता है कि इन सभी प्रवृत्तियों और घटकों का लेखा-जोखा बाजार के आंकड़ों में अंतर्निहित है। यह ... प्रत्यक्ष पूंजीकरण पद्धति का क्लासिक संस्करण, जिसमें पूंजीकरण अनुपात बाजार लेनदेन से निकाला जाता है, रूसी परिस्थितियों में लागू करना व्यावहारिक रूप से असंभव है, जानकारी एकत्र करने में कठिनाइयों के कारण (अक्सर, लेनदेन की शर्तें और कीमतें हैं गोपनीय जानकारी)। इसके आधार पर, व्यवहार में पूंजीकरण गुणांक के निर्माण के लिए बीजीय विधियों का उपयोग करना आवश्यक है, जो पूंजी पर वापसी की दर और इसकी वापसी की दर का एक अलग मूल्यांकन प्रदान करते हैं।
यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि प्रत्यक्ष पूंजीकरण पद्धति उन परिचालन संपत्तियों के मूल्यांकन पर लागू होती है जिनकी आवश्यकता नहीं होती है, मूल्यांकन की तारीख में, मरम्मत या पुनर्निर्माण की अवधि में बड़े निवेश।
पूंजी पर वापसी की दर के आधार पर पूंजीकरण विधि एक आय-सृजन वस्तु के बाजार मूल्य को निर्धारित करने की एक विधि है, जो सभी नकदी प्रवाहों को "वास्तविक धन के संतुलन" के रूप में परिवर्तित करने पर आधारित है, जो कि इसकी शेष अवधि के दौरान उत्पन्न होती है। जोखिम के संदर्भ में वैकल्पिक निवेश के बाजार से प्राप्त पूंजी पर दर वापसी का उपयोग करके मूल्यांकन की तिथि पर उन्हें छूट देकर मूल्य में आर्थिक जीवन।
पूंजी पर प्रतिफल की दर के अनुसार पूंजीकरण की विधि औपचारिक (गणितीय) दृष्टिकोण से दो प्रकार की होती है:
* रियायती नकदी प्रवाह विधि - पूंजी पर वापसी की दर के आधार पर पूंजीकरण विधि, जिसमें छूट दर के रूप में पूंजी पर वापसी की दर का उपयोग करके बाजार मूल्य निर्धारित करने के लिए, परिसंपत्ति के संचालन के प्रत्येक वर्ष के नकदी प्रवाह मूल्यांकन किया जा रहा है, जिसमें होल्डिंग अवधि के अंत में इसके पुनर्विक्रय से नकदी प्रवाह शामिल है।
* गणना मॉडल पूंजीकरण विधि - पूंजी पर वापसी की दर के आधार पर एक पूंजीकरण विधि, जिसमें बाजार मूल्य निर्धारित करने के लिए, पहले वर्ष की सबसे विशिष्ट आय को औपचारिक गणना मॉडल का उपयोग करके मूल्य में परिवर्तित किया जाता है आय और मूल्य पर प्राप्त मूल्य भविष्य में उनके परिवर्तन में प्रवृत्तियों के विश्लेषण के आधार पर।
रियायती नकदी प्रवाह विधि का उपयोग किया जाता है यदि:
* यह माना जाता है कि भविष्य के प्रवाह वर्तमान प्रवाह से काफी भिन्न होंगे;
* भविष्य के रियल एस्टेट नकदी प्रवाह को सही ठहराने के लिए उपलब्ध डेटा;
* आय और व्यय प्रवाह मौसमी हैं;
* मूल्यांकन के तहत संपत्ति एक बड़ी बहु-कार्यात्मक वाणिज्यिक सुविधा है;
* संपत्ति निर्माणाधीन है या अभी बनाई गई है और परिचालन में आई है (या संचालन में डाल दी गई है)।
गणना मॉडल पूंजीकरण विधि का उपयोग किया जाता है यदि:
* आय धाराएं लंबे समय तक स्थिर रहती हैं, एक महत्वपूर्ण सकारात्मक मूल्य का प्रतिनिधित्व करती हैं;
* आय की धाराएँ स्थिर, मध्यम गति से बढ़ रही हैं।
आय दृष्टिकोण पद्धति के चुनाव का औचित्य और अचल संपत्ति वस्तुओं के मूल्य की गणना
मॉस्को में अचल संपत्ति बाजार में मौजूदा रुझानों को ध्यान में रखते हुए, मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के किराये से आसानी से बदलती आय धाराओं की भविष्यवाणी करना संभव है, जो एक मामूली गति से आसानी से बदलता है, जिससे पूंजीकरण विधि को लागू करना संभव हो जाता है अनुमानित आय को वर्तमान मूल्य में पुनर्गणना करने के लिए गणना मॉडल (बाद में आय पूंजीकरण विधि के रूप में संदर्भित) के लिए।
संभावित सकल आय का निर्धारण
संभावित सकल आय की गणना तुलनीय संपत्तियों (बाजार किराये की दरों) के लिए मौजूदा किराये की बाजार दरों के विश्लेषण पर आधारित है।
किराये की दरों का अध्ययन समाचार पत्र "इज़ रुक वी रुकी", रियल एस्टेट एजेंसियों की इंटरनेट साइटों आदि के इलेक्ट्रॉनिक डेटाबेस के अनुसार किया गया था।
तालिका 72. औद्योगिक और गोदाम परिसर के लिए औसत किराये की दर निर्धारित करने के लिए तुलनीय संपत्तियों की विशेषताएं
| विशेषताएं | वस्तु संख्या 1 | वस्तु संख्या 2 | वस्तु संख्या 3 | वस्तु संख्या 4 |
| सूचना का स्रोत | मालिक, दूरभाष। 785-97-88 | मालिक, दूरभाष। 217-34-56, 217-39-38 | मालिक, दूरभाष। 763-22-85 | मालिक, दूरभाष। 509-40-94 |
| स्थान | जी। … | जी। … | शहर ..., तीसरा ... मार्ग | जी। ..., मालिनो |
| कुल क्षेत्रफल वर्ग एम | 2 000 | 800 | 400 | 80 |
| OSZ 2-मंजिला, गर्म, सभी संचारों के साथ, छत की ऊँचाई 4-5 m | गरम, सुरक्षा, सुविधाजनक पहुँच | आधार के क्षेत्र में, गर्म, सभी संचारों के साथ | गोदाम परिसर के क्षेत्र में | |
| फिनिशिंग स्तर | काम की परिस्थिति | काम की परिस्थिति | काम की परिस्थिति | काम की परिस्थिति |
| किराया दर, अमरीकी डालर/वर्ग। मेरा कान | $90 | $90 | $96 | $96 |
| औसत किराये की दर, USD/sq. मेरा कान | $93 | |||
इस प्रकार, उत्पादन और भंडारण सुविधाओं के लिए किराये की दर चयनित सुविधाओं के लिए औसत किराये की दर के रूप में निर्धारित की जाएगी, जिसे हीटिंग की कमी के लिए समायोजित किया जाएगा।
तालिका 73. उत्पादन और भंडारण सुविधाओं के लिए औसत किराये की दर का समायोजन
तालिका 74. औसत कार्यालय किराये की दरों का निर्धारण करने के लिए तुलनीय संपत्तियों के लक्षण
| विशेषताएं | अनुमानित वस्तु | वस्तु संख्या 1 | वस्तु संख्या 2 | वस्तु संख्या 3 | वस्तु संख्या 4 |
| सूचना का स्रोत | मालिक, दूरभाष। 722-56-92, 530-07-33 | विज्ञान अकादमी "बारिश", दूरभाष। 255-55-57, 916-60-55 | एएन "फ्लैट", दूरभाष। 530-68-97 | मालिक, दूरभाष। …-22-8..5 | |
| स्थान | शहर ..., दूसरा ... मार्ग, डी। 1 | जी। … | शहर ..., मार्ग 4806, डी। 6 | जी। … | शहर ..., तीसरा ... मार्ग |
| कार्यात्मक उद्देश्य | उद्यम के क्षेत्र में स्थित कार्यालय उद्देश्यों के लिए OSZ | उद्यम के क्षेत्र में कार्यालय | पूर्व अनुसंधान संस्थान, सुरक्षा, पार्किंग | दक्षिण औद्योगिक क्षेत्र में स्थित 4 मंजिला प्रशासनिक भवन | आधार के क्षेत्र में प्रशासनिक भवन में |
| कुल क्षेत्रफल वर्ग मी | 1 441,2 | 15 | 199 | 2 000 | 100 |
| 1, 2 मंजिल | पहला तल | 5 वीं मंजिल | दूसरी मंज़िल | दूसरी मंज़िल | |
| फिनिशिंग स्तर | काम की परिस्थिति | काम की परिस्थिति | कॉस्मेटिक मरम्मत की आवश्यकता है | काम की परिस्थिति | |
| - | $120 | $126 | $108 | $132 | |
| - | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| - | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| - | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| - | 0% | 0% | 10% | 0% | |
| कुल प्रतिशत समायोजन,% | - | 0% | 0% | 10% | 0% |
| $124 | $120 | $126 | $119 | $132 |
इस प्रकार, कार्यालय परिसर के लिए किराये की दर चयनित संपत्तियों के लिए औसत किराये की दर के रूप में निर्धारित की जाएगी, तुलनात्मक दृष्टिकोण के तहत निर्धारित संशोधनों के लिए समायोजित की जाएगी, और (गोल) 124 USD/sq.m./वर्ष होगी।
तालिका 75. खुदरा परिसर के लिए औसत किराये की दरों का निर्धारण करने के लिए तुलनीय संपत्तियों के लक्षण
| विशेषताएं | अनुमानित वस्तु | वस्तु संख्या 1 | वस्तु संख्या 2 | वस्तु संख्या 3 | वस्तु संख्या 4 |
| सूचना का स्रोत | विज्ञान अकादमी "पुनर्निर्माण और विकास +", दूरभाष। 194-04-05, 533-55-33 | मॉस्को सेंट्रल रियल एस्टेट एक्सचेंज, दूरभाष। 534-08-98, 538-32-00, 538-22-00 | एएन MIEL, दूरभाष। 777-88-86 | ||
| स्थान | शहर ..., दूसरा ... मार्ग, डी। 1 | जी। ... | शहर ..., सेंट। सोवियत | ..., छठा माइक्रोडिस्ट्रिक्ट | शहर ..., भवन। 1824 |
| कुल क्षेत्रफल वर्ग मी | 283,7 | 230 | 700 | 170 | 170 |
| भवन में कमरे का स्थान | पहला तल | पहला तल | पहला तल | पहला तल | पहला तल |
| फिनिशिंग स्तर | काम की परिस्थिति | काम की परिस्थिति | मानक मरम्मत | कॉस्मेटिक मरम्मत की आवश्यकता है | काम की परिस्थिति |
| किराया दर, USD/m2/वर्ष | - | $365 | $420 | $300 | $360 |
| क्षेत्र में अंतर के लिए सुधार,% | - | 0% | 0% | 0% | 0% |
| भवन में स्थान के लिए समायोजन, % | - | 0% | 0% | 0% | 0% |
| बाड़ वाले क्षेत्र में स्थान के लिए समायोजन, % | - | -30% | -30% | -30% | -30% |
| ट्रिम स्तर के लिए समायोजन,% में | - | 0% | -10% | 10% | 0% |
| कुल प्रतिशत समायोजन,% | - | -30% | -40% | -20% | -30% |
| समायोजित किराये की दर, USD/m2/वर्ष | $250 | $256 | $252 | $240 | $252 |
इस प्रकार, खुदरा परिसर के लिए किराये की दर चयनित संपत्तियों के लिए औसत किराये की दर के रूप में निर्धारित की जाएगी, तुलनात्मक दृष्टिकोण के तहत निर्धारित संशोधनों के लिए समायोजित की जाएगी, और (गोल) 250 USD/sq.m./वर्ष होगी।
परिसर के डाउनटाइम (अनलोडिंग) से संभावित नुकसान और किराए की वसूली के तहत होने वाली हानियों का निर्धारण
मूल्यांकन किए जा रहे परिसर के लिए, उत्पादन और भंडारण सुविधाओं के लिए कम उपयोग अनुपात 25% होगा, इस आधार पर निर्धारित किया जाता है कि पट्टेदार तीन महीने एक किरायेदार (3/12 x 100%) = 25% या 0.25 के शेयरों की तलाश में खर्च करता है। इस प्रकार, लोड फैक्टर (Kz) = 1 - 0.25 = 0.75 होगा। कार्यालय और खुदरा परिसर के लिए, कम उपयोग की दर 17% होगी, इस आधार पर निर्धारित किया जाएगा कि मकान मालिक एक किरायेदार (2/12 x 100%) = 17% या 0.17 के शेयरों की तलाश में दो महीने बिताता है। इस प्रकार, लोड फैक्टर (Kz) = 1 - 0.17 = 0.83 होगा।
स्थापित प्रथा के अनुसार, पट्टे का भुगतान अग्रिम (अग्रिम भुगतान में) किया जाता है, इस संबंध में, भुगतान संग्रह (केसी) का गुणांक 1.0 के बराबर लिया जाता है।
परिचालन लागत का निर्धारण
इस बात को ध्यान में रखते हुए कि परिचालन लागत पर वास्तविक डेटा कुल मूल्य (प्रत्येक प्रकार के भवन के लिए विनिर्देश के बिना) के रूप में प्रस्तुत किया जाता है, विशेषज्ञों ने समान प्रकार के परिसर के लिए विशिष्ट परिचालन लागत के औसत मूल्यों पर ध्यान केंद्रित किया, जिसका मूल्यांकन किया जा रहा है। $15 प्रति 1 वर्ग मीटर। उत्पादन और भंडारण सुविधाओं के लिए प्रति वर्ष कुल क्षेत्रफल का मी और $35 प्रति 1 वर्ग मीटर। कार्यालय और खुदरा स्थान के लिए कुल क्षेत्रफल का मी।
यह भी ध्यान दिया जाना चाहिए कि आधुनिक परिस्थितियों में, मालिक आमतौर पर एक प्रतिस्थापन निधि नहीं बनाते हैं, और यदि आवश्यक हो तो नकद लागत की पूरी राशि का भुगतान एकमुश्त किया जाता है। यह निष्कर्ष गैर-आवासीय भवनों और परिसर के मालिकों के साथ बातचीत के परिणामस्वरूप बनाया गया था।
पूंजीकरण अनुपात निर्धारण
किसी भी अचल संपत्ति वस्तु की एक सीमित अवधि होती है जिसके दौरान उसका संचालन आर्थिक रूप से संभव होता है। इस अवधि के दौरान संपत्ति द्वारा उत्पन्न आय पर्याप्त होनी चाहिए:
* निवेशित पूंजी (रिटर्न की दर या छूट दर) पर रिटर्न का आवश्यक स्तर प्रदान करें;
* मालिक के प्रारंभिक निवेश (पूंजी पर वापसी की दर) की वसूली करें।
इसके अनुसार, पूंजीकरण दर में दो घटक शामिल हैं - पूंजी पर वापसी की दर और पूंजी पर वापसी की दर (छूट दर)।
छूट दर का निर्धारण
एक अचल संपत्ति वस्तु का निर्माण (अधिग्रहण) और संचालन एक स्वतंत्र व्यवसाय है जिसके लिए आय की आवश्यकता होती है।
छूट दर में शामिल हैं:
* जोखिम मुक्त दर;
* विभिन्न प्रकार के जोखिमों के लिए प्रीमियम।
जोखिम मुक्त दर जोखिम के न्यूनतम संभव स्तर वाले स्वामी के लिए वैकल्पिक निवेश पर प्रतिफल के स्तर को दर्शाती है। सबसे बड़े और सबसे विश्वसनीय बैंकों की जमाराशियों पर ब्याज दर, सरकारी प्रतिभूतियों पर प्रतिफल की दर आदि को जोखिम मुक्त के रूप में इस्तेमाल किया जा सकता है।
जोखिम प्रीमियम उस अतिरिक्त रिटर्न को दर्शाता है जो एक विशिष्ट निवेशक किसी संपत्ति में निवेश करके प्राप्त करने की अपेक्षा करता है। अधिकांश विधियाँ जोखिम प्रीमियम के घटकों पर विचार करती हैं:
* अचल संपत्ति में निवेश के जोखिम के लिए प्रीमियम;
* कम तरलता के लिए प्रीमियम;
* निवेश प्रबंधन के लिए पुरस्कार।
जोखिम मुक्त दर की परिभाषा
जोखिम-मुक्त दर निर्धारित करने के लिए, आप जोखिम-मुक्त संचालन और रूसी लोगों के लिए औसत यूरोपीय संकेतक दोनों का उपयोग कर सकते हैं। औसत यूरोपीय संकेतकों का उपयोग करने के मामले में, किसी दिए गए देश में निवेश के जोखिम के लिए एक प्रीमियम, तथाकथित देश जोखिम, जोखिम-मुक्त दर में जोड़ा जाता है।
रूसी संघ के भीतर निम्नलिखित उपकरणों को संभावित जोखिम-मुक्त दरों पर विचार करने की प्रथा है:
* रूसी संघ के सर्बैंक और अन्य विश्वसनीय रूसी बैंकों की जमा राशि।
रूसी संघ के बचत बैंक और अन्य रूसी बैंकों के जमा पर दरों का आवेदन कम अवधि के कारण काफी सीमित है जिसके लिए जमा स्वीकार किए जाते हैं (एक नियम के रूप में, एक या दो साल तक)। यह सब इन उपकरणों के उपयोग की संभावनाओं को कम करता है।
* पश्चिमी वित्तीय साधन (विकसित देशों के सरकारी बांड, लिबोर)।
LIBOR दर का उपयोग करने में कठिनाइयाँ (लंदन इंटर बैंक की पेशकश की दर - ऋण प्रदान करने के लिए लंदन इंटरबैंक बाजार की दर) इसकी छोटी अवधि (एक वर्ष से अधिक नहीं) के साथ-साथ सरकार में निवेश की तुलना में जोखिम के उच्च स्तर के कारण है। प्रतिभूतियां। मूल्यांकन अभ्यास में सरकारी बांडों में, 10-वर्षीय यूएस ट्रेजरी बांड का उपयोग करना सबसे उपयुक्त है।
* रूसी इंटरबैंक ऋणों पर ब्याज दरें (MIBID, MIBOR, MIACR)।
दरों की गणना 1 दिन से 1 वर्ष की अवधि के लिए की जाती है। यह स्पष्ट है कि जोखिम-मुक्त रिटर्न की गणना के लिए इन दरों के मूल्यों का उपयोग उचित नहीं है, मुख्यतः उनकी अल्पकालिक प्रकृति के कारण। इसके अलावा, इंटरबैंक ऋणों में अंतर्निहित लाभप्रदता उनके गैर-चुकौती के जोखिम को ध्यान में रखती है, जो मूल्यांकन प्रक्रिया में इस उपकरण के उपयोग को छोड़ने की भी आवश्यकता होती है।
* रूसी संघ के सेंट्रल बैंक की पुनर्वित्त दर।
पुनर्वित्त दर - पुनर्वित्त के दौरान वाणिज्यिक बैंकों को ऋण प्रदान करते समय केंद्रीय बैंक द्वारा उपयोग की जाने वाली ब्याज दर। यह दर, अपने आर्थिक सार में, लागू किया जा सकता है, शायद, केवल वित्तीय संस्थानों का मूल्यांकन करते समय, और पुनर्वित्त दर सेंट्रल बैंक की मौद्रिक नीति का एक साधन है और इसलिए, बाद में इसका उपयोग वित्तीय और वित्तीय को प्रभावित करने के लिए किया जाता है। बैंकिंग क्षेत्र और हमेशा बाजार पर वास्तविक स्थिति को नहीं दर्शाता है।
* रूसी संघ के सरकारी बांड।
रूसी संघ के सरकारी बांड रूबल और विदेशी मुद्रा वित्तीय साधनों द्वारा दर्शाए जाते हैं।
अगस्त 1998 (डिफ़ॉल्ट) की घटनाओं ने रूबल बांडों में विश्वास को काफी कम कर दिया, इसलिए फिलहाल उन्हें जोखिम-मुक्त निवेश के रूप में मानना मुश्किल है।
* रूसी संघ के विदेशी मुद्रा बांड दो प्रकारों द्वारा दर्शाए जाते हैं: घरेलू (OVVZ) और विदेशी (यूरोबॉन्ड)।
व्यवहार में, इस दर का सबसे अधिक बार उपयोग किया जाता है, इसकी लंबी अवधि को देखते हुए।
इस प्रकार, 31 मार्च, 2030 की परिपक्वता तिथि के साथ वित्त मंत्रालय के यूरोबॉन्ड पर वापसी की दर, जो कि 5 जुलाई 2004 को 7.61% है, गणना में जोखिम-मुक्त दर के रूप में उपयोग की जाती है।
विभिन्न अचल संपत्ति वस्तुओं में निवेश के लिए जोखिम प्रीमियम का निर्धारण
अचल संपत्ति में निवेश के जोखिमों को दो प्रकारों में बांटा गया है। पहले में व्यवस्थित और गैर-व्यवस्थित जोखिम शामिल हैं, दूसरा - स्थिर और गतिशील।
पूरे बाजार में व्यवस्थित जोखिम का बोलबाला है। किसी विशेष आय-उत्पादक संपत्ति का मूल्य बाजार में आर्थिक और संस्थागत स्थितियों से संबंधित हो सकता है। इस प्रकार के जोखिम के उदाहरण: अत्यधिक संख्या में प्रतिस्पर्धी सुविधाओं का उदय, शहर बनाने वाले उद्यम के बंद होने के कारण रोजगार में कमी, पर्यावरणीय प्रतिबंधों की शुरूआत और किराए के स्तर पर प्रतिबंधों की स्थापना।
गैर-व्यवस्थित जोखिम वह जोखिम है जो विशिष्ट संपत्ति के मूल्य निर्धारण से जुड़ा होता है और तुलनीय संपत्तियों पर लागू होने वाले जोखिमों से स्वतंत्र होता है। उदाहरण के लिए: भार वहन करने वाले सदस्यों में दरारें, सार्वजनिक उपयोग के लिए भूमि अधिग्रहण, किराए का भुगतान करने में विफलता, आग से एक संरचना का विनाश, और/या संपत्ति के आसपास एक असंगत भूमि उपयोग प्रणाली का विकास।
स्थिर जोखिम वह जोखिम है जिसे बीमा कंपनियों को परिकलित और पारित किया जा सकता है, गतिशील जोखिम को "उद्यमी अवसर और आर्थिक प्रतिस्पर्धा के लाभ या हानि" के रूप में परिभाषित किया जा सकता है।
जोखिम प्रीमियम की गणना "संपत्ति को प्रभावित करने वाले जोखिम कारक" तालिका में प्रस्तुत की गई है।
तालिका 76. संपत्ति को प्रभावित करने वाले जोखिम कारक
| जोखिम का प्रकार और नाम | जोखिम श्रेणी | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| सुनियोजित जोखिम | |||||||||||
| सामान्य आर्थिक स्थिति का बिगड़ना | गतिशील | 1 | |||||||||
| प्रतिस्पर्धी संपत्तियों की संख्या में वृद्धि | गतिशील | 1 | |||||||||
| संघीय या स्थानीय कानून में बदलाव | गतिशील | 1 | |||||||||
| अनियंत्रित जोखिम | |||||||||||
| प्राकृतिक और आपातकालीन मानवजनित स्थितियां | स्थिर | 1 | |||||||||
| त्वरित भवन पहनना | स्थिर | ||||||||||
| किराया भुगतान प्राप्त करने में विफलता | गतिशील | 1 | 1 | ||||||||
| अप्रभावी प्रबंधन | गतिशील | 1 | |||||||||
| क्रिमिनोजेनिक कारक | गतिशील | 1 | |||||||||
| वित्तीय जांच | गतिशील | 1 | |||||||||
| पट्टा समझौतों का गलत निष्पादन | गतिशील | 1 | |||||||||
| अवलोकनों की संख्या | 0 | 3 | 4 | 3 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| भारित कुल | 0 | 6 | 12 | 12 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| जोड़ | 30 | ||||||||||
| कारकों की संख्या | 10 | ||||||||||
| स्कोर भारित औसत | 3,0 | ||||||||||
| जोखिम समायोजन मूल्य (1 अंक = 1%) |
5,0% | ||||||||||
कम तरलता के लिए प्रीमियम का निर्धारण
कम तरलता के लिए प्रीमियम, अचल संपत्ति बेचते समय जोखिम की अवधि के लिए समायोजन होता है।
इस प्रीमियम की गणना सूत्र के अनुसार की जाती है:
,कहाँ पे:
- कम तरलता के लिए प्रीमियम;
आरबी - जोखिम मुक्त दर;
एल - एक्सपोजर अवधि (महीनों में);
Q एक वर्ष में महीनों की कुल संख्या है।
मूल्यांकन की तिथि के अनुसार, उत्पादन और भंडारण परिसर के लिए कम तरलता के लिए समायोजन को 5.708% माना जाता है, जो कि कार्यालय और खुदरा परिसर के लिए वस्तु के नौ महीने के प्रदर्शन के अनुरूप है - 3.805, जो नौ महीने के अनुरूप है वस्तु का एक्सपोजर।
निवेश प्रबंधन प्रीमियम का निर्धारण
विशेषज्ञ 2% के स्तर पर निवेश प्रबंधन के लिए प्रीमियम का अनुमान लगाते हैं।
पूंजी पर वापसी की दर का निर्धारण
अचल संपत्ति वस्तु में आर्थिक जीवन की एक सीमित (सीमित) अवधि होती है (वह अवधि जिसके दौरान वस्तु का संचालन शारीरिक रूप से संभव और आर्थिक रूप से लाभदायक होता है)। संपत्ति द्वारा उत्पन्न आय को उसके आर्थिक जीवन के अंत तक वस्तु द्वारा उसके मूल्य के नुकसान की भरपाई करनी चाहिए। मात्रात्मक रूप से, इस तरह के मुआवजे के लिए आवश्यक आय की राशि पूंजी की वापसी की दर के माध्यम से व्यक्त की जाती है।
पूंजी पर प्रतिफल की दर की गणना करने के तीन तरीके हैं:
स्ट्रेट-लाइन कैपिटल रिटर्न (रिंग की विधि): संपत्ति के जीवन पर समान किश्तों में पूंजी की वापसी मानती है, इस मामले में वापसी की दर ब्याज मुक्त मुआवजा फंड में कटौती की गई प्रारंभिक पूंजी का वार्षिक हिस्सा है।
मुआवजा निधि पर पूंजी की वापसी और ब्याज की जोखिम मुक्त दर (होस्कोल्ड विधि): मानता है कि मुआवजा निधि न्यूनतम संभव दर पर बनाई गई है - "जोखिम मुक्त" दर।
रिकवरी फंड पर पूंजी की वापसी और निवेश पर वापसी की दर (इनवुड विधि): यह मानता है कि रिकवरी फंड निवेश पर वापसी की दर (छूट दर) के बराबर ब्याज दर पर बनता है।
यह मूल्यांकन होस्कोल्ड पद्धति का उपयोग करता है, जो विशेषज्ञों की राय में, रूस में निवेश की स्थिति के लिए सबसे उपयुक्त है।
गणना सूत्र के अनुसार की जाती है:
रिटर्न - पूंजी की वापसी की दर;
आर जोखिम मुक्त दर है;
k - आर्थिक जीवन की अवधि, ओवरहाल से पहले की औसत अवधि के अनुसार 30 वर्ष मानी जाती है (वीएसएन 58-88 (पी) के आधार पर निर्धारित)
तालिका 77. पूंजीकरण दर की गणना
शुद्ध परिचालन आय का निर्धारण और आय दृष्टिकोण के भीतर बाजार मूल्य की गणना
आय के पूंजीकरण की विधि वार्षिक (या औसत वार्षिक) शुद्ध परिचालन आय (एनओआर) को वर्तमान मूल्य में परिवर्तित करके अचल संपत्ति के मूल्य का निर्धारण है।
मूल गणना सूत्र इस प्रकार है:
.अचल संपत्ति वस्तुओं के मूल्य के लिए आय दृष्टिकोण का उपयोग करके अंतिम बाजार मूल्य का निर्धारण करते समय, आसन्न क्षेत्र के भूमि भूखंड का मूल्य जोड़ा गया था, क्योंकि तुलनीय वस्तुओं का चयन करते समय, आसन्न भूखंड के बिना वस्तुओं का चयन किया गया था।
हीटिंग सिस्टम की पाइपलाइनों के आवश्यक प्रतिस्थापन की लागत, विद्युत केबल लाइनों के आंशिक प्रतिस्थापन का मूल्यांकन वस्तुओं के मूल्य से घटाया गया था। उद्यम द्वारा काम की लागत पर डेटा प्रदान किया गया था।
तालिका 78. आय दृष्टिकोण का उपयोग करके बाजार मूल्य का निर्धारण
| संकेतक | अर्थ | |||
| कक्ष क्षेत्र, वर्ग मीटर। | 53 328,8 | 785,0 | 1 441,2 | 283,7 |
| किराया दर, USD/sq.m./वर्ष | $93 | $72 | $124 | $250 |
| संभावित सकल आय, USD/वर्ष | $4 959 578 | $56 520 | $178 709 | $70 925 |
| कमरे में रहने की दर | 0,75 | 0,75 | 0,83 | 0,83 |
| किराया वसूली दर | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,0 |
| वास्तविक सकल आय, USD/वर्ष | $3 719 684 | $42 390 | $148 328 | $58 868 |
| परिचालन व्यय, USD/sq.m./वर्ष | $15 | $15 | $35 | $35 |
| परिचालन व्यय, USD/वर्ष | $799 932 | $11 775 | $50 442 | $9 930 |
| शुद्ध परिचालन आय, USD | $2 919 752 | $30 615 | $97 886 | $48 938 |
| वस्तु के लिए पूंजीकरण अनुपात | 19,266% | 19,266% | 17,363% | 17,363% |
| परिसर की लागत, USD | $15 154 947 | $158 907 | $563 762 | $281 852 |
| परिसर की लागत, रगड़। | 440 461 864 रगड़। | 4 618 457 रगड़। | 16 385 122 रगड़। | 8 191 718 रगड़। |
| मरम्मत कार्य की लागत, USD/sq. एम। | $0 | $0 | $50 | $0 |
| मरम्मत कार्य की लागत, रगड़। | 0r. | 0r. | 2 094 345 रगड़। | 0r. |
| परिसर की लागत, मरम्मत कार्य की लागत को ध्यान में रखते हुए, रगड़। | 440 461 864 रगड़। | 4 618 457 रगड़। | 14 290 777 रगड़। | 8 191 718 रगड़। |
| मूल्य की जा रही संपत्ति का कुल मूल्य, रगड़। | 467 562 816 रूबल | |||
| संचार और नेटवर्क की मरम्मत के लिए लागत, रगड़। | 10 000 000 रगड़। | |||
| मूल्यांकन के तहत संपत्ति का कुल मूल्य, संचार और नेटवर्क की मरम्मत की लागत को ध्यान में रखते हुए, रगड़। | 457 562 816 रूबल | |||
| आसन्न क्षेत्र के भूमि भूखंड की लागत, रगड़। | 44 930 406 रगड़। | |||
| एक अल्पकालिक पट्टे में भूमि भूखंड की लागत, रगड़। | 165 955 रगड़। | |||
| आय दृष्टिकोण का उपयोग करके प्राप्त कुल बाजार मूल्य, रगड़। | 502 659 177 रूबल | |||