Predaj nehnuteľností v Rusku môže podliehať zdaneniu. Preto vyvstáva otázka, aká je daň z predaja bytu, ktorého vlastníkom je menej ako 3 roky. Náklady na predané bývanie sa posudzujú ako zisk, príjem, z ktorého je potrebné odviesť odvod z príjmu do rozpočtu – daň z príjmu fyzických osôb. Takéto obmedzenia závisia od hodnoty predávaného predmetu a doby vlastníctva.

Daň z príjmu

Daň z príjmov alebo daň z príjmov fyzických osôb sa vyberá z príjmov nadobudnutých v dôsledku transakcie predaja nehnuteľnosti (pozemok, chata, byt, izba a pod.). Daň z predaja bytu vlastneného menej ako 3 roky sa líši podľa kritéria statusu platiteľa:

• obyvatelia Ruskej federácie platia 13 %;
• nerezidentom sa účtuje poplatok vo výške 30 %.

Daň z príjmov fyzických osôb sa neplatí, ak uplynú 3 roky od prevzatia oprávnenia vlastníkovi alebo uplynie 5 rokov pri registrácii práva po januári 2016. Jednoduchým spôsobom, ako určiť lehotu, je osvedčenie (výpis) o práve k nehnuteľnosti, ktorý odráža dátum prevodu práva. Existujú však výnimky:

1. V prípade dedenia sa lehota počíta odo dňa smrti vlastníka. Zápis vlastníckych práv v Rosreestr a dátum zápisu dedičstva nie sú dôležité. Ak sa dedí podiel manžela/manželky, dňom výpočtu bude zápis podielu zosnulým manželom/manželkou.
2. V družstve je dňom vykazovania deň prevodu alebo splatenia posledného podielového vkladu.

Ustanovené tri roky nie sú kalendárnym obdobím. Obdobie pozostáva z 36 po sebe nasledujúcich mesiacov po kúpe bytu. Lehota môže začať plynúť od ktoréhokoľvek mesiaca a je určená osvedčením alebo výpisom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Vznik bytu spojením priľahlých oblastí, ktoré boli predtým vo vlastníctve, nemá vplyv. Referenčným dátumom bude deň registrácie novej obytnej oblasti.

Dôležité! Ak od nadobudnutia nehnuteľnosti uplynuli 3 roky, potom nevzniká povinnosť odviesť daň a priznať príjem.

Odpočet dane

Pre výpočet príspevku sa berú do úvahy náklady na bývanie. Pri platbe menej sa cena znižuje nasledujúcimi zákonnými spôsobmi:

1. Odpočet majetku. Môžu byť použité iba obyvateľmi vo výške 1 milióna rubľov. Použité raz za zdaňovacie obdobie a len na jeden objekt. Zdaňovacím obdobím je rok.
2. Výdavky pri kúpe bytu. Ak bolo bývanie zakúpené za predajnú cenu alebo lacnejšie, daň z príjmu fyzických osôb sa neplatí. Uskutoční sa nezisková transakcia. Daňovník utrpel stratu.

Predávajúci si sám zvolí vhodný spôsob zníženia základu dane. Všetko závisí od konkrétnej situácie. Hlavná vec je, že veľkosť počiatočného základu pre výpočet nie je menšia ako 70% stanoveného katastrálneho ocenenia bytu. Pevná daňová výhoda sa určuje vo výške jedného milióna rubľov pre tieto predmety:

• súkromný dom;
• byt;
• izby a iné podobné obytné priestory;
• vidiecky dom alebo záhradný domček;
• kus zeme.

Pri predaji bytu vo vlastníctve viacerých občanov sa dávka rozdeľuje podľa veľkosti ich podielov.

Pri výbere zníženia zisku z predaja o vynaložené náklady je dôležité mať podporné dokumenty. Tie obsahujú:

• dohoda s realitnou kanceláriou, realitným maklérom;
• účtenky, hotovostné príkazy, šeky atď.;
• výpisy o prevode peňazí predávajúcemu;
• osvedčenia o prevode úrokov z úveru, ak boli použité požičané prostriedky;
• platobné výmery a iné doklady o výdavkoch za nadobudnutý majetok.

Na získanie benefitov nie je možné použiť výdavky na úhradu poistného, ​​tarify za obsluhu úverového účtu a oddeliteľné vylepšenia (inštalácia dverí a pod.).

Od sumy dane je možné odpočítať tieto výdavky:

1. Náklady na kúpu nehnuteľnosti vrátane využitia úveru či hypotéky.
2. Opravy, projekčné práce pre dom, pozemok, prestavba izieb v byte.
3. Nákup ďalších nehnuteľností v tom istom roku.

Zákon umožňuje krajským úradom ustanoviť inú výšku alebo postup pri zrážkach. Pred uskutočnením transakcie je lepšie tieto informácie objasniť.

Predaj bytu s prihliadnutím na zmeny v zákone

Ak bol byt zapísaný pred januárom 2016, tak na jeho predaj platí 3-ročná lehota. Pre minimalizáciu vášho príspevku do rozpočtu môžete využiť poskytnutý odpočet dane alebo obstarávacie náklady. Použitie fixnej ​​dávky je výhodné, keď náklady na byt sú až 1 milión rubľov, darované osobou, ktorá nie je príbuzná alebo zdedená.

Ak bolo právo na byt zaregistrované v roku 2016, je potrebné vziať do úvahy zmeny:

1. Pri predaji nastáva oslobodenie od platenia povinného príspevku po uplynutí 5 rokov vlastníctva nehnuteľnosti.
2. Pri výpočte vkladu sa akceptuje väčšia suma pri porovnaní katastrálnej hodnoty a ceny v zmluve. Na výpočet vkladu na katastrálne ocenenie sa používa koeficient 0,7. Základ dane je výsledkom súčinu koeficientu a hodnoty podľa katastra. Údaje o hodnotení bývania je možné spresniť v obecnom registri, ktorý obec pravidelne aktualizuje. Ak ešte nie je vyčíslený kataster, tak sa za základ berie cena v zmluve.

Ukazovateľ sa použije, keď je cena podľa zmluvy nižšia ako 70 % katastrálneho výpočtu. Ak hodnota v zmluve prekročí túto hranicu, potom sa ako základ pre výpočet použije cena stanovená predávajúcim a kupujúcim. Inovácia je zameraná na zníženie podvodov na trhu s bývaním.

Zavedené normy sa nevzťahujú na obytnú plochu zaregistrovanú pred 1. 1. 2016. Nevzťahuje sa ani na nehnuteľnosti generujúce príjem, ktoré sa týkajú fyzických osôb podnikateľov.

Právna úprava ustanovuje prípady zachovania uplatňovania 3-ročnej lehoty vlastníctva bytu na oslobodenie od prevodu dane:

• vlastníctvo bolo zdedené;
• nehnuteľnosť daroval rodinný príslušník alebo blízky príbuzný. Kritérium príbuzenstva sa určuje na základe zákona o rodine;
• privatizácia;
• prevod bytu na základe dohody o vyživovaní s vyživovanými osobami.

V ostatných prípadoch, vrátane kúpy a predaja, sa doba držby predlžuje na 5 rokov. Zmena podielového spoluvlastníctva v prospech jedného alebo viacerých vlastníkov nezakladá povinnosť platiť daň. Hlavná vec je, že vlastníctvo počiatočného podielu presahuje 3 roky. Právo na zmenu doby vlastníctva majetku na oslobodenie od platenia príspevku majú krajské úrady. Obdobie sa môže skrátiť na minimum. Predlžovanie lehoty je zakázané.

Vyhlásenie a podporné dokumenty

Tak ako mnohé platby do rozpočtu, aj dane z predaja nehnuteľnosti na dobu kratšiu ako 3 roky sa platia spolu s podaním 3-NDFL priznania. Predaj nehnuteľnosti je potrebné uviesť v priznaní aj bez dane. Zákon stanovuje tieto lehoty:

1. Priznanie sa podáva na ďalší rok po predaji do 30. apríla;
2. Daň sa prevádza do 15. júla.

Aktuálny formulár vyhlásenia možno nájsť na webovej stránke Federálnej daňovej služby v právnych systémoch Garant a Consultant Plus. Program 3-NDFL, ktorý sa nachádza na oficiálnej webovej stránke daňovej služby, vám pomôže správne vyplniť formulár.

K vyhláseniu musia byť priložené tieto podporné dokumenty:

• zrušený majetkový list alebo zrušený výpis;
• kúpno-predajná zmluva;
• doklady potvrdzujúce platbu podľa zmluvy (šeky, účtenky, platobné príkazy atď.)
• potvrdenie o výdavkoch vynaložených pri kúpe bytu. Používa sa na zníženie základu dane;
• darovacia zmluva na predaj darovanej nehnuteľnosti;
• katastrálny pas, pri výraznom podhodnotení ceny v zmluve predaj darovaného alebo zdedeného bytu;
• žiadosť o odpočet 1 milióna rubľov;
• kópiu pasu.

Vyhlásenie sa podáva orgánu vlády jedným z týchto spôsobov:

1. Poštou. Odošle sa list so zoznamom priložených dokumentov. Za deň podania na kontrolu sa považuje deň doručenia listu na poštu.
2. Osobné podanie vládnej agentúre.
3. Reprezentatívny. K dokumentom je potrebné priložiť splnomocnenie. Skutočnosť podania priznania oprávnenou osobou je uvedená na titulnej strane.

Formulár 3-NDFL je vyplnený v 2 kópiách. Prvý balík sa podáva na daňový úrad. Druhá kópia nesie značku vládneho úradu. Zostáva na vás, aby ste potvrdili včasné predloženie dokumentov. Daň z príjmu sa platí prostredníctvom akejkoľvek banky alebo online služieb. Je lepšie zistiť správne podrobnosti od inšpektorátu alebo prejsť na webovú stránku Federálnej daňovej služby.

Následky nezaplatenia dane a nepredloženia dokladov

Otázka, či predaj bytu podlieha dani pri nehnuteľnostiach vlastnených menej ako 3 roky, je do značnej miery diktovaná negatívnymi dôsledkami, ktoré vyplývajú z porušenia zákona. Nepredloženie vyhlásenia je dôvodom na uloženie pokuty vo výške 1 000 rubľov. Zaplatenie pokuty vás nezbavuje povinnosti predložiť formulár 3-NDFL.

K uvedenej pokute sa pripočítavajú sankcie za nezaplatenie alebo oneskorené zaplatenie dane. Výška omeškania ovplyvňuje výšku výberu, ktorá sa môže pohybovať od 5 % do 40 % z povinného príspevku. Okrem toho sa denne vymeriavajú penále za nezaplatené dane. Výpočet pokút sa začína 16. júla. Za porušenie zisťovania základu dane má inšpekcia právo uplatniť sankcie. Namiesto katastrálneho ocenenia bola použitá podhodnotená zmluvná cena bytu. Bude to znamenať nasledujúce akcie:

• dodatočný platobný výmer na daň;
• uloženie pokuty vo výške 20 % z nezaplatenej časti dane;
• pripisovanie pokút.

Ako predať byt a vyhnúť sa daniam? – otázka, ktorá zaujíma mnohých majiteľov domov. Koniec koncov, nechcete prísť o 13% z výnosov. A prax uvádzania fiktívnej malej sumy v zmluve nie je primárne výhodná pre kupujúceho, ktorý v tomto prípade nebude môcť získať odpočet dane alebo ho nedostane v plnej výške. Ale v niektorých prípadoch je stále možné predať byt bez dane. A takmer vždy je šanca na zníženie odvodov daní.
Ako predať byt v novostavbe bez dane?
Žiaľ, nový byt bez dane nebude možné predať. Platbám sa možno vyhnúť len v prípade, že nehnuteľnosť vlastníte dlhšie ako minimálne obdobie. Pri bývaní zakúpenom pred rokom 2016 sú to 3 roky a pri bytoch kúpených po 1. januári 2016 je to 5 rokov. Dátum, od ktorého sa počíta doba vlastníctva, je dátumom zápisu vlastníckych práv do Jednotného štátneho registra nehnuteľností (USRN).
Ale keďže tri roky a dokonca päť rokov pre novú budovu nie je kritické obdobie, je celkom možné počkať na termín, kedy môžete predať byt bez dane a formalizovať transakciu. Výhodou takéhoto čakania bude možnosť vykonať dobré opravy počas čakania na zmenšenie domu. Mnoho kupujúcich venuje tomuto bodu veľkú pozornosť.

Ako predať byt dedením bez daní?
Rovnako ako v prípade novostavby môžete byt po darovaní bez dane predať až po určitej dobe, sú to tri roky – bez ohľadu na to, ako ste nehnuteľnosť dostali darom alebo dedením. Začiatok plynutia lehoty je dňom zápisu vlastníctva obytného priestoru.
Ale predaj bytu bez zaplatenia dane, ak je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, po smrti jedného z nich (keď ho zdedí druhý manžel) je celkom možný. Keďže v tomto prípade bude referenčným dátumom moment prvotného zápisu vlastníctva nehnuteľnosti.
Kedy môžete predať sprivatizovaný byt bez dane?
Rovnako ako v prípade bytu získaného darom alebo dedením, dani z predaja sa dá vyhnúť až tri roky po registrácii nehnuteľnosti.
Kedy môžete predať byt bez platenia daní?
Existuje niekoľko možností, ako predať byt bez zaplatenia dane pred zákonom ustanoveným termínom.

Prvý z nich sa vzťahuje tak na kupované nehnuteľnosti, ako aj prijaté ako dar alebo v dôsledku privatizácie. Ak je suma transakcie alebo 70% katastrálnej hodnoty obytného priestoru nižšia ako 1 milión rubľov, potom je vlastník oslobodený od platenia daní. Ide o takzvaný štandardný odpočet dane.

Druhým prípadom, kedy je možné daň z obratu znížiť alebo sa jej úplne vyhnúť, je zníženie základu dane o výšku výdavkov vynaložených na kúpu a rekonštrukciu bytu alebo výstavbu domu. K daňovému priznaniu budete musieť priložiť doklady preukazujúce skutočne vynaložené výdavky. V tomto prípade sa daň účtuje len z rozdielu medzi sumou predaja a sumou nákupu (plus náklady na opravu). Ak by boli výdavky vyššie, tak sa daň neplatí vôbec.

Ako dlho môže trvať predaj bytu bez dane?
Zákon stanovuje presné lehoty troch a piatich rokov pre nehnuteľnosti nadobudnuté v rôznom čase a rôznym spôsobom. Ale ako už bolo spomenuté vyššie, daniam sa dá vyhnúť rozumným využívaním daňových odpočtov. Zákon sa dá obísť aj inými spôsobmi – napríklad predajom obytnej plochy v samostatných podieloch. Každý vlastník nehnuteľnosti má predsa právo na odpočet dane.
Pred predajom je najlepšie kontaktovať špecialistov, ktorí vám poradia so všetkými nuansami existujúcej situácie a pomôžu vám minimalizovať platby daní alebo sa im úplne vyhnúť.

Ľudia, ktorí plánujú predať svoju nehnuteľnosť, si okrem úkonov spojených s transakciou musia naštudovať aj jej detaily súvisiace so zdaňovaním.

Otázka zdaňovania je, samozrejme, vždy dôležitá, ale keďže sa od 1. januára 2016 zmení postup pri vyberaní povinných poplatkov od fyzických osôb pri predaji bytov, domov a pozemkov, v súčasnosti sa stáva mimoriadne aktuálnou.

1. január 2016 je dátumom nadobudnutia účinnosti federálneho zákona č. 382-FZ „o zmene a doplnení prvej a druhej časti daňového poriadku Ruskej federácie“, ktorý prijala Štátna duma Ruskej federácie 29. novembra, 2014, ktorým sa menia pravidlá zdaňovania príjmov z predaja nehnuteľností, sú spresnené prípady oslobodenia fyzických osôb od dane a poskytovania odpočítaní dane.

Legislatívne novinky sa budú vzťahovať len na tie transakcie pri predaji nehnuteľností, ktorých vlastníctvo bude zapísané po 1.1.2016 a daň za ich predaj sa podľa nových pravidiel začne vyberať až od októbra. 1, 2016.

Všetky zmeny sú uvedené v článku čl. 2171 vyššie uvedeného zákona.

Pozrime sa na ne podrobnejšie a rozdelíme ich do 2 veľkých blokov:

1. daň z príjmu fyzických osôb (NDFL) z predaja nehnuteľnosti,
2. odpočty dane pri predaji nehnuteľnosti

Podstata zmien v dani z príjmov fyzických osôb pri predaji nehnuteľnosti
Zvýšenie minimálnej doby vlastníctva nehnuteľnosti, po ktorej sa daň z príjmu fyzických osôb neúčtuje

Svoju nehnuteľnosť bude možné predať bez dane (daň z príjmu fyzických osôb) po 5 rokoch jej vlastníctva, namiesto predchádzajúcich 3 rokov (až na výnimky, kedy táto lehota zostáva rovnaká 3 roky – bližšie informácie nižšie).

Doba vlastníctva nehnuteľnosti sa počíta odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti, teda odo dňa štátnej registrácie prevodu práv k tejto nehnuteľnosti. Je uvedený v osvedčení o registrácii práv alebo vo výpise z Jednotného štátneho registra.

Ak sa teda predal predmet zakúpený do 31.12.2015 a bol k nemu doručený list vlastníctva pred 31.12.2015, tak pri predaji po 1.1.2016 platí pravidlo pre oslobodenie od dane s 3. -ročná doba vlastníctva, na dátume predaja nezáleží.

Ak vlastníctvo predávanej veci zakúpenej pred 31.12.2015 bude zaregistrované po 1.1.2016, potom pri predaji bude platiť nové pravidlo - na obdobie 5 rokov (odsek 3, článok 4 382 federálneho zákona).

V prípade nehnuteľností získaných dedením sa doba vlastníctva počíta odo dňa otvorenia dedičstva, to znamená odo dňa smrti poručiteľa.

Možnosť zmeny minimálnej maximálnej doby vlastníctva nehnuteľností subjektmi Ruskej federácie zostala zachovaná - právo znížiť na nulu minimálnu maximálnu dobu vlastníctva nehnuteľnosti, t.j. aby to bolo menej ako 5 rokov. Musia pripraviť príslušné uznesenia o tejto otázke (článok 6 článku 2171 federálneho zákona č. 382).

Ak sa napríklad v kraji skráti minimálna doba vlastníctva nehnuteľnosti o 1 rok, tak osoby, ktoré vlastnia nehnuteľnosť aspoň 4 roky, budú oslobodené od platenia dane z príjmov.

Krajským úradom zákon neumožňuje predlžovať minimálnu dobu vlastníctva nehnuteľnosti.

Daň z predaja nehnuteľnosti od 1.1.2016

Daň z predaja nehnuteľnosti sa bude rovnať 13 %, ak prijaté príjmy presiahnu náklady na jej kúpu:

Daň z príjmov fyzických osôb = (príjem z predaja - obstarávacie náklady) x 0,13

Ak je predajná cena nehnuteľnosti nižšia ako jej katastrálna hodnota, potom sa príjem predávajúceho rovná katastrálnej hodnote predávanej nehnuteľnosti vynásobenej redukčným faktorom K = 0,7 a nie súpisovej hodnote, ako tomu bolo predtým:

Daň z príjmu fyzických osôb = 0,7 x Kataster. článok

Ak je v kúpno-predajnej zmluve pri nehnuteľnosti uvedená hodnota nižšia ako 70 % jej katastrálnej hodnoty, aj keď ide o skutočnú cenu nehnuteľnosti, daňový úrad domeria daň a uloží pokutu vo výške 20 % z hodnoty nehnuteľnosti. nezaplatená suma.

Táto inovácia odstraňuje doteraz bežne zaužívanú situáciu výrazného podhodnotenia sumy transakcie, ktorá umožňovala zníženie základu dane.

Bežná metóda „úniku z daní“, keď zmluvy o kúpe a predaji uvádzali transakčnú hodnotu 1 milión rubľov, ktorá nepodlieha zdaneniu, a zostávajúci rozdiel medzi skutočnou a hodnotou uvedenou v zmluve bol prevedený potvrdenkami, strata môže byť jednoducho zničujúca.

Ak je napríklad katastrálna hodnota predávaného pozemku 2 milióny rubľov a suma transakcie v zmluve je 1 milión rubľov, potom sa daň teraz vypočíta na základe katastrálnej hodnoty 2 milióny rubľov:

Daň z príjmu fyzických osôb = 2 000 000 rubľov. x 0,7 = 1 400 000 rub.,

To znamená, že predávajúci bude musieť zaplatiť daň vo výške 70 % z katastrálnej hodnoty pozemku.

Pre prípady, keď k 1. januáru roku, v ktorom došlo k predaju predmetu a k prevodu vlastníctva k nemu, nie je stanovená katastrálna hodnota, sa ustanovenie o použití redukčného koeficientu 0,7 nepoužije a daň sa vypočíta zo sumy uvedenej v dohode. (Šťastné príležitosti ☺, kedy sa môžete vrátiť na „cestu úniku“ od daní, takýchto situácií však bude každým rokom menej a menej).

Regionálne orgány môžu tak ako predtým znížiť redukčný faktor K=0,7 až na nulu. V tejto súvislosti musia vydať príslušné zákony (článok 6 článku 2171 federálneho zákona č. 382) a bude užitočné sa s nimi oboznámiť pri príprave predaja vašej nehnuteľnosti.

Daňové zvýhodnenie pri predaji nehnuteľnosti – situácie, kedy sa daň z príjmu neúčtuje

1. Daň z príjmov sa neúčtuje, ak sa jediné bývanie (dom, byt) predáva za účelom kúpy iného – bez ohľadu na dobu vlastníctva predchádzajúceho.
2. Nárok na oslobodenie od dane z príjmov fyzických osôb sa vzťahuje aj na prípady, keď vlastníctvo predchádzajúceho bývania je menej ako 3 roky.
3. Ak predávajúci vlastní niekoľko nehnuteľností, nebude platiť daň z príjmu fyzických osôb za predpokladu, že suma transakcie nepresiahne 5 miliónov rubľov. a doba držby je najmenej 3 roky s výnimkou prípadov, keď na regionálnej úrovni možno dobu držby predĺžiť až na 10 rokov.
4. Ak je príjem z predaja nehnuteľnosti nižší alebo rovný nákladom na jej kúpu, čo je potrebné zdokladovať.
5. Oslobodenie od dane z príjmov fyzických osôb je diferencované podľa spôsobu, akým občania získajú vlastnícke právo k nehnuteľnosti s minimálnou držbou 3 roky a pre prípady, keď:

• majetok bol sprivatizovaný;
• nehnuteľnosť bola prevedená do vlastníctva na základe dedičského práva alebo prijatá ako dar od blízkych príbuzných, medzi ktoré podľa Zákonníka o rodine Ruskej federácie patria manželia, rodičia a deti, starí rodičia a vnúčatá, úplne na polovicu (majú spoločného otca alebo matka) bratia a sestry .
• nehnuteľnosť prechádza do vlastníctva dohodou o doživotnom vyživovaní alebo odkázanosti na platiteľa nájomného.

Odpočítanie dane pri predaji nehnuteľnosti

Zrážka dane je peňažná suma, o ktorú sa znižuje konečná suma dane, vypočítaná z rozdielu medzi prijatým príjmom a zrážkou.

Pri uplatnení odpočtu dane sa daň vypočíta takto:

Daň z príjmu fyzických osôb = (príjem - zrážka) x 0,13,

To znamená, že odpočet znižuje základ dane (článok 220 daňového poriadku Ruskej federácie).

Existujú dva typy odpočtu:

1. odpočet dane z nehnuteľností v pevnej výške,
2. odpočet vo výške skutočne vynaložených a zdokumentovaných výdavkov spojených s obstaraním majetku.

Môžete použiť ktorýkoľvek z nich, keď ste predtým určili, ktorý z nich bude v konkrétnom prípade ziskovejší.

• Odpočet dane v pevnej výške

Takýto odpočet sa poskytuje v prípadoch, keď je doba vlastníctva predávanej nehnuteľnosti kratšia ako minimálna maximálna doba vlastníctva stanovená v súlade s článkom 2171 daňového poriadku Ruskej federácie:

1. vo výške až 1 000 000 rubľov. - pri predaji pozemku, obytnej budovy, altánku, záhradného domčeka, ako aj bytu alebo izby;
2. vo výške až 250 000 rubľov. - pri predaji inej nehnuteľnosti, napríklad nebytového priestoru alebo garáže.

Pri výbere tohto typu odpočtu sa platí daň z príjmu fyzických osôb zo sumy predstavujúcej rozdiel medzi predajnou cenou nehnuteľnosti a výškou fixného odpočtu.

• Odpočet vo výške skutočne vynaložených a zdokumentovaných výdavkov spojených s obstaraním majetku

Novela federálneho zákona č. 382 nezmenila podmienky poskytovania takéhoto odpočtu.

Zrážka sa vykoná, ak sa rozhodnete platiť daň nie z príjmu z predaja nehnuteľnosti, ale z rozdielu prijatého medzi príjmom z jej predaja a výdavkami za predchádzajúci predaj, potvrdené dokladmi:

1. kúpno-predajnú zmluvu,
2. akt prevzatia a prevodu majetku,
3. zmluva o poskytovaní služieb realitnej kancelárie,
4. potvrdenie od predávajúceho o prijatí peňazí,
5. hotovostné objednávky,
6. bankové výpisy,
7. tržby a pokladničné doklady,
8. platobné príkazy,
9. iní.

V nákladoch na získanie odpočtu pri predaji nehnuteľnosti nie sú zahrnuté: platba za poistenie, platba tarify za vedenie úverového účtu podľa zmluvy o úvere, náklady na kúpu a montáž dverí.

Príklady použitia odpočtov

Urobme porovnávacie hodnotenie ziskovosti každého typu odpočtu pre niekoľko situácií.

Situácia 1

Dom bol zakúpený v Archangeľsku v roku 2014 za cenu 6,5 milióna rubľov a v roku 2015 predaný za 8 miliónov rubľov.
Prijatý príjem je 1,5 milióna rubľov.
Daň z predaja domu je potrebné zaplatiť do 1.10.2016.
Doba používania je kratšia ako 3 roky.
Sadzba dane z príjmov fyzických osôb je 13 % – a môže byť znížená o výšku daňových úľav.

Uvažujme každý typ odpočtu samostatne a určme najprijateľnejší z nich.

Doba užívania domu je kratšia ako 3 roky.
Suma odpočtu bude 1 milión rubľov.
Zdaniteľný príjem = (8 miliónov rubľov -1 milión rubľov) = 7 miliónov rubľov.
Výška dane sa vypočíta takto:
Daň z príjmu fyzických osôb = (8 miliónov rubľov - 1 milión rubľov) x 0,13 = 910 000 rubľov.

• Daňový odpočet za výdavky vynaložené na kúpu domu

Zdaniteľný príjem = (8 miliónov rubľov - 6,5 milióna rubľov) = 1,5 milióna rubľov.
Daň by sa mala vypočítať takto:
Daň z príjmu fyzických osôb = (8 miliónov rubľov - 6,5 milióna rubľov) x 0,13 = 195 000 rubľov.
Z jednoduchých výpočtov je zrejmé, že odpočet dane vo výške vynaložených výdavkov je výhodný.

Záver: v prípadoch, keď náklady na predávanú nehnuteľnosť nepresahujú náklady na jej kúpu, je vhodnejšie použiť odpočet vo výške vynaložených nákladov.

situácia 2

Garáž bola zakúpená v Archangeľsku v roku 2014 za cenu 170 tisíc rubľov av roku 2015 bola predaná za 270 tisíc rubľov.

• Pevný daňový odpočet

Garáž bola vo vlastníctve menej ako 3 roky, čo znamená, že výška fixného odpočtu bude 250 tisíc rubľov.
Zdaniteľný príjem = (270 tisíc rubľov - 250 tisíc rubľov) = 20 000 rubľov.
Daň splatná pri jeho predaji bude:
Daň z príjmu fyzických osôb = (270 tisíc rubľov - 250 tisíc rubľov) x 0,13 = 2 600 rubľov.

• Odpočet dane za výdavky vynaložené pri kúpe garáže

Náklady na predaj sa ukázali ako 100 000 rubľov.
Zdaniteľný príjem = (270 tisíc rubľov - 170 tisíc rubľov) = 100 000 rubľov.
Pomocou tohto odpočtu musí vlastník zaplatiť daň vo výške:
Daň z príjmu fyzických osôb = (270 tisíc rubľov - 170 tisíc rubľov) x 0,13 = 13 000 rubľov.

Záver: vlastník má nárok na odpočet dane v pevnej výške.

Ak by sa predmety uvedené v príkladoch predali po 3 a viac rokoch vlastníctva, daň z príjmu fyzických osôb by sa neúčtovala.

Výsledky

• 1 milión rubľov,
• 250 tisíc rubľov.

alebo

• vo výške vynaloženej na kúpu tejto nehnuteľnosti (toto pravidlo platilo predtým),

ale veľkosť základu, z ktorého sa bude počítať 13 % daň, nemôže byť nižšia ako 70 % z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti k 1. januáru bežného roka.

2. Osobitné zvýhodnenia na odvodoch a daniach pre dôchodcov, viacdetné matky a osamelé matky a pod. (zraniteľné vrstvy obyvateľstva), keď predávajú nehnuteľnosť nie je ustanovené zákonom.

3. Oslobodenie od dane z predaja nehnuteľnosti nastáva po 5 rokoch od prevzatia nehnuteľnosti, okrem prípadov dedenia, darovania a práv zo závislej renty, pri ktorých zostáva doba užívania 3 roky rovnaká.

4. V regiónoch Ruska, kde je trhová hodnota napríklad pozemkov výrazne nižšia ako katastrálna hodnota, bude ich predaj znamenať neprimerane vysokú daň, pokiaľ regionálne orgány neprijmú opatrenia na vyrovnanie koeficientu zníženia K = 0,7, ktorým sa pri výpočte dane z príjmov fyzických osôb násobí katastrálna hodnota.

Miesto v Archangeľsku

Pri predaji bytu je predávajúci povinný odviesť štátu daň. Daň z predaja bytu sa nezmenila, zmenili sa však podmienky, za ktorých sa platí. Predĺžila sa doba vlastníctva nehnuteľnosti za účelom zaplatenia dane z príjmov a podania priznania na daňový úrad v mieste bydliska.

Do roku 2016

Do roku 2016 predávajúci po predaji svojho bytu platil daň z príjmu, ktorej základná sadzba bola 13 percent. Ale nie vždy, ale len v prípade, keď bol rozdiel medzi predajom a kúpou bytu, z príjmu tzv.

Táto daň je uvalená na ruských občanov a zahraničných občanov žijúcich v Rusku viac ako 183 dní ročne. Ak cudzinci žijú kratšie ako v určenom období, platia 30 percent. Takéto podmienky platili pre tých, ktorí si kúpili byt alebo dom pred viac ako 3 rokmi.

Bežný občan, ktorý si kupuje nehnuteľnosť pre seba, tam podľa štatistík žije pomerne dlho - najmenej 3 roky. Ak je bývanie zakúpené za účelom dosiahnutia zisku, budete musieť nielen zaplatiť daň z príjmu, ale aj predložiť 3-NDFL.

Ak vlastníte byt dlhšie ako tri roky alebo ho zdedíte, daň sa neplatí. Zrážky nie je potrebné vykonávať ani vtedy, ak vám nehnuteľnosť bola darovaná alebo nadobudnutá na základe dohody o podpore života.

Sumu dane bude potrebné zaplatiť v priebehu roka nasledujúceho po predaji do 15. júla vrátane. Daňové priznanie je potrebné vyplniť a podať do 30. apríla. Informácie o prijatých príjmoch sa musia predložiť Federálnej daňovej službe po predaji nehnuteľnosti získanej dedením v dôsledku darovania alebo získanej iným spôsobom pred menej ako tromi rokmi.

3-NDFL

Jednotlivci predkladajú vyhlásenie, keď dostanú príjem presahujúci príjem zaznamenaný v ich hlavnom zamestnaní. Tento príjem musí daňový úrad priznať, teda priznať a zaevidovať.

Okrem predaja bytu existuje veľa zdrojov príjmu, napr.: prenájom bytu, prijímanie prevodov, výhra v lotérii a iné. Prečo potrebujete priznať svoje príjmy štátu?

Okrem hlavného cieľa – účtovania a kontroly všetkých finančných prostriedkov, ktoré prechádzajú cez daňových poplatníkov, je tu ešte jeden. Oprávňuje jednotlivcov využívať výhody vyplnenia vyhlásenia. Hovoríme o nároku na odpočítanie dane.

Občan, ktorý predal byt a zaplatil daň, bude môcť časť vynaložených peňazí vrátiť. Na to však budete musieť miestnemu daňovému úradu predložiť iný doklad – 2-NDFL. Ale s vysokými cenami bytov a tým aj vysokými daňami bude postup opodstatnený.

Od začiatku roku 2016

Od začiatku roka 2016 nastali zmeny v legislatíve.

federálny zákon

Zákonodarcovia urobili niekoľko zmien vo federálnom zákone a radikálne zmenili postup platenia daní z príjmu. Teraz, podľa federálneho zákona č. 382, ​​aby ste neplatili daň z predaja bytu, je potrebné, aby ho nevlastnili tri roky, ako predtým, ale päť rokov. Zmeny nastali aj v základe dane.

Po prvé, každý, kto predáva nehnuteľnosť, je rozdelený do dvoch skupín podľa daňového poriadku:

• občania, ktorí zaregistrovali vlastníctvo svojej nehnuteľnosti pred rokom 2016;
• občanov, ktorí sa právoplatne stali vlastníkmi nehnuteľností po 1.1.2016.

Prví predávajú podľa zákona, ktorý platil do začiatku januára 2016, teda oslobodení od dane sú tí, ktorí kúpili nehnuteľnosť pred viac ako tromi rokmi. Druhý - pred viac ako piatimi rokmi.

Prečo boli vykonané tieto zmeny a doplnenia? Odpoveď na túto otázku spočíva v slabých stránkach, ktoré využívali predajcovia aj samotní predajcovia. Ceny bytov, domov a iných nehnuteľností sa výrazne znížili, aby sa vyhli plateniu daní.

Zákonodarca v snahe zabrániť predajcom nehnuteľností požívať privilégium na odpočet dane zmenil pôvodné údaje pre výpočet dane. Teraz sa daň z akéhokoľvek majetku vypočíta na základe katastrálnej hodnoty, pričom sa zohľadní redukčný faktor.

Nevypláca sa ani za týchto okolností:

• nehnuteľnosť bola prevedená darovacou zmluvou;
• dom alebo byt bol zdedený;
• vlastníctvo bolo získané v dôsledku privatizácie;
• v prípade, ak sa nehnuteľnosť nadobúda na základe dohody o doživotnej odkázanosti.

V uvedených prípadoch, bez ohľadu na dobu vlastníctva a bez ohľadu na to, aký veľký je rozdiel medzi predanou a kupovanou nehnuteľnosťou, sa daň neplatí.

V regiónoch

Subjekty federácie zastúpené miestnymi zákonodarcami majú právo upravovať federálne zákony. Na území Stavropol sa držba bytu skrátila z 5 rokov na tri roky.

Občania, ktorí žijú na území Chanty-Mansijského autonómneho okruhu, majú právo neplatiť dane z predaja nehnuteľnosti aj po troch rokoch vlastníctva. Ale to ešte nie sú pravidlá, ale len príjemné výnimky.

Katastrálna hodnota

Pri predaji a kúpe sa bude brať do úvahy katastrálna hodnota, ktorá bola vydaná v roku zápisu. Katastrálna hodnota je uvedená v katastrálnom pase. Je tiež súčasťou extraktu. Ide o dokument, ktorý obsahuje základné informácie o akejkoľvek nehnuteľnosti.

Výpis môže dostať každý občan Ruskej federácie. Miestnej pobočke Rosreestr musíte predložiť príslušnú žiadosť a identifikačný doklad. Nebudete odmietnutý ani vtedy, ak sa požadované informácie netýkajú vášho bytu alebo domu.

Rosreestr vedie záznamy a systematizuje údaje o všetkých nehnuteľnostiach nachádzajúcich sa v Rusku. Pri každom objekte je minimum informácií, ktoré je možné poskytnúť po zaplatení štátnej povinnosti. Informácie sú verejné, okrem doložky o spôsobilosti vlastníka na právne úkony.

V zásade sa občania pri kúpe bytu zaujímajú o tieto informácie:

• zábery nehnuteľnosti;
• počet vlastníkov;
• katastrálna hodnota.

Netreba zabúdať, že katastrálna hodnota sa aktualizuje každý rok. Preto, ak je transakcia naplánovaná na začiatok januára, mali by ste si znova skontrolovať katastrálnu hodnotu, pretože je indexovaná 1. januára.

Výpočet dane

Ako poslanci pri novele zákona očakávali, podceňovať cenu bytu pri jeho predaji už nemá zmysel. Na výpočet dane potrebujete poznať katastrálnu hodnotu v roku zápisu a redukčný koeficient.

Znižovací faktor je číslo, ktoré sa podieľa na výpočte dane z príjmu pri predaji bytu. Každý región má svoju vlastnú hodnotu, ktorá sa pohybuje od 0,1 do 2,0. Ak to chcete zistiť, musíte prejsť na webovú stránku miestneho daňového úradu alebo zavolať.

• katastrálna hodnota bytu - 1 000 000 rubľov;
• redukčný faktor, ktorý je akceptovaný vo vašom regióne, je 0,2.

1 000 000 x 0,2 = 200 000

Nasledujúci výpočet:

200 000 x 0,13 = 26 000

Celkom: daň z predaja bytu, ktorého katastrálna hodnota je 1 milión rubľov, bude 26 tisíc rubľov.

Daňové zaťaženie je možné znížiť, ak vlastník môže dokladmi potvrdiť, aké výdavky vynaložil na predaj bytu a príjem. Zákonnosť takéhoto postupu potvrdzuje daňový poriadok Ruskej federácie (článok 2 ods. 2).

Registrácia návratu

Ak chcete požiadať o vrátenie dane zo zisku prijatého v dôsledku predaja bytu, musíte vyplniť a predložiť daňovému úradu vyhlásenie vo formulári 3-NDFL.

Okrem toho musíte poskytnúť nasledujúce dokumenty:

• dohoda, ktorá potvrdzuje vaše práva ako vlastníka nehnuteľnosti;
• príjmové doklady a iné listinné doklady o výdavkoch;
• ak existuje zmluva o pôžičke;
• samotné vyhlásenie.

Princíp získania odpočtu dane je deklaratívny, to znamená, že vlastník sa musí o tomto kroku rozhodnúť samostatne, vyzdvihnúť si doklady a kontaktovať daňový úrad.

Video o výške dane

Daň z predaja bytu sa nezvýšila, no zmenil sa spôsob výpočtu platby. Teraz, aby ste ušetrili na platbách daní, nebudete môcť podhodnotiť cenu v dokumentoch ako predtým. Podanie vratky cez daňový úrad si náklady vyrovná.

Pri predaji akéhokoľvek typu nehnuteľnosti, či už vlastného bytu, chaty alebo kancelárie, ste povinný urýchlene zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti. Základom je, že peniaze, ktoré človek dostane pri nákupe a predaji, štát považuje za rovnaký príjem ako pri predaji akéhokoľvek produktu. A ako pri každom inom príjme, vypočíta daň z predaja nehnuteľnosti vo výške 3 % z výnosu. Existujú však výnimky z tohto pravidla, keď ľudia predávajú svoje byty a domy bez toho, aby platili vôbec nejaké dane. To závisí od obdobia, počas ktorého mal občan vlastnícke práva k obytnému priestoru. Tento problém má aj ďalšie zaujímavé aspekty, tak sa na ne pozrime podrobnejšie.

Nehnuteľnosť vo vlastníctve do roku 2016

Za posledných pár rokov sa v legislatíve trochu zmenili pravidlá pre výpočet dane z predaja nehnuteľnosti. V prvom rade to platí pre jednotlivcov. Hlavným dôvodom je zavedenie povinného výmeru katastrálnej hodnoty.

Povedzme, že nehnuteľnosť bola nadobudnutá pred rokom 2016. Ale posledný vlastník si môže nárokovať vlastníctvo až na obdobie 3 rokov. Výška dane z predaja nehnuteľnosti sa vypočíta takto:

1. Vyplňte ohlasovaciu dokumentáciu (formulár 3-NDFL);
2. Vo forme dane zaplatíte poplatok vo výške 13 % z čiastky transakcie.

Dôležité: ak byt alebo dom, ktorý občan kúpil pred rokom 2016, vlastnila v čase predaja jedna osoba dlhšie ako 36 mesiacov, nebude vôbec potrebné podávať priznanie ani platiť daň z predaja nehnuteľnosti.

V tomto prípade sa nemusíte báť a zabudnúť na dane. Štát sa domnieva, že mu nič nedlhujete. Tieto informácie možno ľahko overiť na základe zodpovedajúcich údajov o majetku v zjednotenom štáte. Registratúra.

V algoritme výpočtu doby trojročného vlastníctva, ktorý určuje povinnosť platiť daň z predaja nehnuteľnosti, existujú dve možnosti výnimiek. . Výpočet doby vlastníctva možno zvážiť nie od okamihu, keď sa do Rosreestru zadajú informácie o bývaní, ale o niečo skôr za týchto okolností:

• dedenie – lehota sa počíta od začiatku dedičského konania;
• uzatvorenie zmluvy s bytovými stavebnými družstvami - lehota sa počíta odo dňa vloženia podielového vkladu.

Zmeny po roku 2016

Ďalší prípad. Vlastníctvo nehnuteľnosti bolo zapísané po 1. januári 2016. Ako sa zmenili pravidlá a ako sa v tomto prípade zdaňuje predaj nehnuteľnosti?

Tu vstupujú do platnosti pravidlá stanovené vo federálnom legislatívnom akte číslo 283-FZ, ktorého ustanovenia menia a dopĺňajú články prvej a druhej časti daňového poriadku Ruskej federácie.

Podľa tohto dokumentu určiť potrebu platenia dane pri predaji nehnuteľnosti , Obdobie držby sa počíta rovnakým spôsobom ako predtým - odo dňa zápisu do Jednotného štátneho registra informácií. Samotný výpočet však neprebieha len na základe ceny bytu či domu, do úvahy sa berie aj katastrálna cena.

Výrazne sa predĺžila aj doba držby, po ktorej nie je potrebné priznať príjem z kúpy a predaja nehnuteľnosti a podľa toho aj platiť dane. Teraz sa toto obdobie predlžuje na 5 rokov.

Z týchto pravidiel však existujú výnimky. Pri predaji niektorých nehnuteľností je občan oslobodený od platenia dane z príjmu:

• pri prevzatí bytu alebo domu do dedičstva sa nevyberá daň z príjmu;
• za príjem sa nepovažuje ani proces privatizácie bývania;
• dohoda o doživotnej starostlivosti a výžive vlastníka domu je rovnocenná dedeniu (bez platenia poplatkov).

Zníženie výšky platieb

Predtým majitelia často výrazne podhodnocovali výšku transakcie podľa dokladov, aby si po predaji nehnuteľnosti znížili dane. Na zastavenie tejto praxe štát zaviedol daňové účtovníctvo na základe katastrálnej hodnoty.

Napriek tomu existuje niekoľko príležitostí na zníženie výšky platieb:

• Použitie odpočtu stanoveného zákonom;
• Označenie súvisiacich výdavkov, ktoré sa odpočítajú od celkových príjmov.

Odpočet je údaj, o ktorý možno pri predaji znížiť daň z nehnuteľnosti. Tento parameter sa uplatní, ak bol objekt predaný pod odhadom katastra.

Napríklad podľa katastrálneho pasu stojí byt 5 miliónov rubľov. Ale zmluva o kúpe a predaji obsahuje číslo 3 milióny rubľov. Stáva sa to často, a to aj z dôvodu kolísania trhových cien alebo potreby urýchlene predať nehnuteľnosť.

Prvou fázou optimalizácie je indexovanie o 0,7. Tento výpočet dane z predaja nehnuteľnosti sa používa, ak z toho či onoho dôvodu predávate nehnuteľnosť pod cenu podľa katastra. A tu nezáleží na tom, o koľko je suma v zmluve nižšia ako predpokladaná suma. Násobenie 0,7 je maximálny možný ústupok od štátu.

Myšlienka je tu jednoduchá: ochrana pred daňovými únikmi pri predaji nehnuteľnosti na jednej strane a pochopenie, že zníženie hodnoty o 20 – 30 % je v skutočnosti celkom možné, nielen na papieri.

Napríklad:

1. Cena bytu podľa katastrálneho pasu je 5 miliónov rubľov.
2. Indexácia: 5 miliónov * 0,7 = 3,5 milióna.
3. V skutočnosti sa minuli 3 milióny rubľov.
4. Preto sa výška dane z príjmu bude rovnať: (3,5 milióna – 3 milióny) * 13 % = 65 tisíc rubľov.

Výpočet výšky odpočítania dane pri tejto možnosti sa vykoná takto:

1. Katastrálna cena je indexovaná koeficientom 0,7 (to sa robí, ak je predajná cena nižšia ako kataster): 5 miliónov * 0,7 = 3,5 milióna rubľov.
2. Zdaniteľný základ vrátane zrážok: 3,5 milióna – 1 milión = 2,5 milióna rubľov.
3. Výška dane z príjmu fyzických osôb: 2,5 milióna * 13% = 325 tisíc rubľov.

Druhou možnosťou optimalizácie je uviesť všetky výdavky predajcu, ktoré transakciu sprevádzali. Tieto sumy budú odpočítané z celkovej ceny nehnuteľnosti. Musia však byť potvrdené šekmi, potvrdenkami a inými dokumentmi.

Požadovaná dokumentácia

Ak je predaj bytu alebo inej nehnuteľnosti sprevádzaný platbou dane z príjmu, úradu Federálnej daňovej služby sa musí poskytnúť táto dokumentácia:

• pas alebo akýkoľvek iný doklad umožňujúci identifikáciu občana;
• podanie daňového priznania (formulár 3-NDFL);
• kópia certifikátu TIN;
• kópiu zmluvy o predaji nehnuteľnosti;
• potvrdenia o platbe alebo bankové výpisy;
• žiadosť o rozdelenie súm odpočtov.

Lehoty na zaplatenie dane

Aby ste sa vyhli problémom a pokutám, musíte presne vedieť, kedy sa platí daň z predaja nehnuteľnosti. Pre občanov sú hlavné dátumy určené článkami daňového poriadku Ruskej federácie č. 228 a 299.

• Vyhlásenie je potrebné vyplniť a odoslať do 30. apríla roku nasledujúceho po predaji. Tie. Ako každé daňové priznanie, aj tento doklad sa podáva na konci roka.
• Daň je potrebné zaplatiť najneskôr do 15. júla bežného roka (po podaní priznania).
• Aké problémy hrozia v prípade porušenia termínov:
• V prípade nezaplatenia dane z obratu do 15. júla sa k nej pripočíta pokuta (5 % zo sumy za každý mesiac). Existuje však maximum - ide o 30% zo sumy dlžnej dane. Toto je podrobne opísané v čl. 119 daňového poriadku Ruskej federácie.
• V prípadoch „zábudlivosti“ - nebolo podané priznanie a daň nebola zaplatená, výška pokuty sa stanovuje pevne - 20%, bez ohľadu na dobu omeškania.

Predaj komerčných nehnuteľností

Predmetom dane z príjmov je aj predaj akéhokoľvek obchodného (nebytového) majetku – kancelárie, budovy alebo stavby.

Ak je vlastníkom fyzická osoba (bežný občan alebo fyzická osoba podnikateľ), sadzba dane bude 13 % z trhovej alebo katastrálnej hodnoty bez ohľadu na to, či priestory slúžili na komerčnú činnosť alebo boli prázdne.

Jediný rozdiel medzi užívanými a nevyužívanými priestormi: v prípade vykonávania obchodnej činnosti nie je možné uplatniť odpočty dane.

Kedy podať priznanie, ako správne vypočítať a kedy musíte zaplatiť dane, ako aj ako znížiť výšku platieb, je podrobne popísané vyššie. Pre fyzické Individuálne sú všetky tieto pravidlá úplne rovnaké, či už predávate byt, obchod alebo továrenské priestory.

Pre organizácie závisí výška dane od niekoľkých parametrov:

• daňový režim spoločnosti;
• obstarávacia cena predmetu v súvahe (vrátane odpisov).

Právnické osoby si môžu uplatniť právo na zníženie dane z nehnuteľností aj účtovaním výdavkov, ktoré predaj sprevádzajú.

Komerčné nehnuteľnosti sú teda presne tie isté zdroje príjmu ako akékoľvek iné typy nehnuteľností. Po skončení zúčtovacieho obdobia sú občania povinní vyplniť a podať priznanie do 30. apríla a následne zaplatiť poplatok do 15. júla. Organizácie - v súlade s obdobiami vykazovania pre právnické osoby.

Daň z predaja domu

Pri predaji pozemku s vlastnou nehnuteľnosťou bude musieť vlastník zaplatiť aj daň z príjmu. Vo všeobecnosti sa výška dane z príjmu fyzických osôb v popísanej situácii vypočíta úplne rovnako ako pri predaji bytu alebo obchodného majetku. Je tu však dôležitý rozdiel. Dom a pozemok sú rôzne predmety vlastníctva. A nákupné a predajné transakcie pre nich sú formalizované rôznymi dohodami.

V dôsledku toho sa daň z predaja domu s pozemkom skladá z dvoch samostatných poplatkov. Prvá sa platí za nehnuteľnosť, druhá za pozemok. Všetky otázky týkajúce sa stanovenia a výpočtu výšky dane z predaja nových domov sú predpísané v ustanoveniach článku 220 daňového poriadku Ruskej federácie.

Pre dom ako nehnuteľnosť platia úplne rovnaké pravidlá ako pri predaji bytu či inej nehnuteľnosti. Výška dane pri predaji domu sa vypočítava na základe katastra alebo trhového, najmenej však 70 % z k.ú.

Daň z pozemkov sa určuje na základe katastrálnej hodnoty pozemku. Ak pozemok, dom alebo akékoľvek stavby na ňom nie sú zahrnuté v Rosreestr, musíte to urobiť sami pred predajom. V tomto prípade je potrebné vykonať posúdenie katastrálnej hodnoty.

V prípade predaja chaty alebo kaštieľa sa takéto incidenty prakticky nestávajú a predaj vidieckych domov, najmä v starých záhradných partnerstvách, môže byť týmto faktorom komplikovaný. Nebojte sa však. Pred predajom stačí skontrolovať všetky údaje na webovej stránke Rosreestr a pred uzavretím transakcie dať do poriadku dokumenty.

Ako ušetriť peniaze pri predaji domu a pozemku

Každý občan si môže znížiť základ, o ktorý sa určí výška dane z predaja domu, pomocou takzvaného odpočtu majetku. Maximálna suma na zníženie základu pre výpočet daní je 1 milión rubľov.

Možnosť maximálneho odpočtu môžete využiť okamžite alebo jej časť. Pri viacerých predajoch má zmysel rozdeliť odpočet na časti. Sumy sa sčítavajú počas celého roka. V prípade dosiahnutia „stropu“ sa daň vypočíta štandardným spôsobom.

Nasledujúci rok sa vrátenie začína od nuly a odpočet sa môže uplatniť znova.

• cena domu podľa katastra je 5 miliónov rubľov;
• suma transakcie - 4 milióny rubľov;
• funkčné obdobie - 2 roky;
• dom bol postavený na náklady majiteľa na sprivatizovanom pozemku.

Vypočítajme si daň z predaja domu (pripomíname - bez parcely! Pozemok sa posudzuje samostatne) pre popísaný prípad:

(4 000 000 – 1 000 000) * 13% = 390 tisíc rubľov.

Ak bola cena transakcie 1 milión rubľov, potom sa vďaka použitiu odpočtu môžete úplne zbaviť platenia dane z predaja domu a pozemku. Ale aj tak je potrebné priznanie podať včas (3-NDFL). V opačnom prípade je vysoká pravdepodobnosť pokút.

Musím zaplatiť daň pri predaji nedokončeného domu?

Plány na výstavbu letného domu alebo „rodinného sídla“ často zlyhajú. Niektorí potrebujú peniaze súrne, iní jednoducho zmenili svoje plány a priority. A potom nedokončená nehnuteľnosť vstupuje na trh s nehnuteľnosťami.

Existujú dve možnosti na vykonanie takýchto transakcií:

1. Predaj pozemku bez registrácie domu. Veľmi bežné riešenie, ak je stavba dokončená na menej ako 70 %, ale je prijateľné aj v neskorších fázach prác.
2. Registrácia nedokončeného domu ako dokončeného domu. Praktizuje sa, ak je dom v záverečnej fáze výstavby.

V prvom prípade predávajúci uvedie v priznaní len pozemok a platí daň z predaja pozemku. Tie. nedokončená stavba pre štát „neexistuje“. V druhom sa pripočíta daň aj pri predaji domu.

Zdá sa, že prvá možnosť je výhodnejšia, aj keď je dom pripravený na viac ako 90%. Ale tu treba brať do úvahy aj faktor trhu. Pri kúpe nedokončenej nehnuteľnosti bez registrácie sa jej zadanie do Rosreestru, určenie katastrálnej hodnoty a ďalšie byrokratické záležitosti ukáže ako „bolesť hlavy“ pre kupujúceho. Prirodzene, dopyt aj predajná cena budú nižšie.

Na druhej strane, ak stavba nie je ani zďaleka dokončená, kupujúci môže počas dokončovania stavby urobiť v projekte citeľné zmeny. A potom sa registrácia na základe projektu stane zbytočným výdavkom, pretože kupujúci bude musieť znova prejsť týmito fázami.

Čo je ešte dôležité vedieť pri predaji domu

Predmestské a letné pozemky majú často ďalšie hospodárske budovy - prístrešky, garáže, kúpeľné domy atď. Ak predávate celý pozemok so všetkými objektmi spolu, nezabudnite pre každý z týchto objektov vypracovať samostatnú zmluvu.

Vzhľadom na nedávne zmeny v legislatíve sa každá budova a stavba, vrátane prístavieb alebo iných pomocných budov, považuje za rovnakú plnohodnotnú nehnuteľnosť ako samotný dom. Musia byť aj v registri, kde sa po určení katastrálnej hodnoty zapisuje akýkoľvek objekt.

Dôležité: každý objekt a pozemok sa evidujú samostatne. A pre každý si vypočítajú vlastnú samostatnú daň pri predaji.

Dane pri predaji bytu a keď ich nemusíte platiť

Ľudia sa často čudujú, prečo štát vyžaduje pri predaji bytu daň. Bývanie sa totiž často predáva nie preto, že chcú získať peniaze, ale na zlepšenie životných podmienok alebo pri sťahovaní.

V skutočnosti väčšina z týchto prípadov spadá pod možnosti, keď nemusíte platiť dane:

• 5 a viac rokov bol byt vo vlastníctve jednej osoby;
• Prebehla privatizácia;
• Byt je dedičstvom po príbuzných alebo na základe dohody o výživnom.

Predpokladá sa, že k predaju bytu, v ktorom sa nebývalo ani 5 rokov, zvyčajne nedochádza za účelom sťahovania, ale za účelom zisku. Preto štát požaduje dane.

Čiastky dane za predaj bytu, dokumenty, podmienky sa nelíšia od všeobecných pravidiel opísaných:

• Suma sa rovná 13 % z nákladov (katastrálne alebo s koeficientom 0,7 ak je cena nižšia). Príklady a vzorce výpočtu sú opísané vyššie, vrátane zohľadnenia optimalizácie.
• Výšku daní pri predaji bytu je možné znížiť uvedením súvisiacich výdavkov.
• Predávajúci je povinný poskytnúť všetky potrebné informácie pre Rosreestr a iné štátne orgány nezávisle v zákonom stanovených lehotách (bližšie v časti „platobné podmienky“).
• V prípade neskorého predloženia dokladov alebo nezaplatenia sumy dane pri predaji bytu bude predávajúci nútený zaplatiť pokutu.

Ak bol byt využívaný na kanceláriu alebo predajňu, zmenil sa jeho stav pri registrácii komerčnej činnosti z rezidenčnej na komerčnú nehnuteľnosť. V tomto prípade sa dane z predaja bytu platia podľa pravidiel pre predaj komerčných nehnuteľností pre fyzické osoby a organizácie, resp.

Je tiež potrebné osobitne zdôrazniť možnosti, vlastnosti zdaňovania a vo všeobecnosti možnosť predaja bytov, na nákup ktorých sa použil materský kapitál, dane pri predaji bytu v budove vo výstavbe. O týchto otázkach sa budeme podrobnejšie zaoberať v samostatných článkoch. A ak máte práve teraz nejaké otázky, obráťte sa na odborníkov nášho portálu..