წილის შესაძენად სესხის აღებისას წარმოქმნილი სირთულეების მიუხედავად, მისი მიღება მაინც შესაძლებელია. ბანკის გადაწყვეტილებაზე შეიძლება გავლენა იქონიოს ბევრმა ფაქტორმა, მაგალითად, როგორი ურთიერთობა გაქვთ საკუთრების უფლების სხვა აქციების მფლობელებთან, თანახმა არიან თუ არა წილის გაყიდვაზე და ა.შ.

შეგიძლიათ გაიგოთ მეტი, თუ რომელ ბანკებს შეუძლიათ იპოთეკის აღება წილის ბინაში და თქვენ ნახავთ ყველა ინფორმაციას სბერბანკში ასეთი სესხის განაცხადის შესახებ.

ყველა სახის ვარიანტი

ბანკს ყოველთვის სჭირდება გარანტიები, რომ ქონება, რომელშიც ინვესტიციას ახორციელებს, შეიძლება გაიყიდოს მოგებით.

ამ მიზეზით, წილის გამოსასყიდად სახსრების მიღება მხოლოდ ზოგიერთ შემთხვევაში იქნება შესაძლებელი. განვიხილოთ ყველა შესაძლო ვარიანტი და ბანკების სავარაუდო გადაწყვეტილება მათზე.

უძრავი ქონების ბოლო ნაწილის შეძენა

თუ მსესხებელი არის ბინაში დარჩენილი წილების მფლობელი და მას სჭირდება იპოთეკა ამ უკანასკნელის გამოსასყიდად. ეს ვარიანტი ოპტიმალური და ყველაზე მომგებიანია ბანკისთვის. ბინის ბოლო ნაწილის შეძენის შემდეგ მსესხებელი ხდება მთელი ბინის სრული მფლობელი, რაც იმას ნიშნავს, რომ ეს ყველაფერი შეიძლება იყოს სესხის უზრუნველყოფის როლი. ამ ტიპის იპოთეკა ყველაზე მარტივი დასამტკიცებელია.

შესაძლოა, ყიდვაზე შეზღუდვა იყოს, როცა ეს ტრანზაქცია ახლო ნათესავებს შორის განხორციელდება, თუმცა ბოლო წილის ვითარებაში, ბანკი დიდი ალბათობით დააკმაყოფილებს მსესხებელს.

კიდევ ერთის დამატება

ბინის ნაწილის მფლობელს სესხის აღება გაცილებით გაუჭირდებავისაც სურს გააფართოვოს საცხოვრებელი ფართი, მაგრამ ყიდვა არ გახდის მას მთელი ბინის მფლობელად. გაყიდვაზე ნოტარიულად დამოწმებული თანხმობა თითოეული მფლობელისგან შეიძლება გაზარდოს სესხის დამტკიცების შანსი.

მსესხებელი მზად უნდა იყოს მაღალი იპოთეკური საპროცენტო განაკვეთებისთვის, რომლითაც გამსესხებელი შეეცდება შეამციროს მისი რისკები. თუ უახლოეს ნათესავებს შორის განხორციელდება ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქცია, ბანკი დიდი ალბათობით უარს იტყვის. გამონაკლისი შეიძლება გაკეთდეს ნათესავების რამდენიმე კატეგორიისთვის:

• მეუღლეები განქორწინდნენ;
• თუ წილები განისაზღვრა სამკვიდროს მიღებისთანავე.

თუ მოქალაქე არ ფლობს არც ერთ ქონებას

თუ მოქალაქე გეგმავს უძრავი ქონების წილის შეძენას მისი ნაწილის ფლობის გარეშე. ეს მდგომარეობა იძლევა გარანტიას, რომ ბანკი უარს იტყვის სესხის გაცემაზე. ბანკის რისკები კლიენტის მიერ დავალიანების გადაუხდელობის შემთხვევაში მაღალია, ხოლო გირაოს „მრიცხველების“ მომგებიანად გაყიდვის ალბათობა უკიდურესად დაბალია.

პრობლემის გადაწყვეტა შეიძლება იყოს დამატებითი წილის გამოყოფა, თუ ბინის სხვა მფლობელები მსესხებლის ნათესავები არიან. მაგრამ ამ შემთხვევაშიც ბანკი, სავარაუდოდ, უარს იტყვის.

Მნიშვნელოვანი!საკრედიტო ინსტიტუტების მიერ უარი აღირიცხება კლიენტის საკრედიტო ისტორიაში და შეიძლება უკიდურესად ნეგატიურად აისახოს მომავალში სესხის აღების შესაძლებლობაზე.

შესაძლებელია თუ არა ნათესავებისგან გამოსყიდვის სესხის აღება?

ყველაზე ხშირად, ერთი სახლის ნაწილების მფლობელები არიან ახლო ნათესავები ან მეუღლეები. საბანკო ორგანიზაციები ტრანზაქციის მონაწილეებად მოქმედ ნათესავებს არასანდო კლიენტებად თვლიან. ერთი და იმავე ოჯახის წევრების მიმართ ეს დამოკიდებულება ნაკარნახევია რამდენიმე მიზეზით:

შემთხვევები, როდესაც ეს შესაძლებელია

ბინაში ან სახლში ოთახის შესაძენად სესხის აღება საკმაოდ პრობლემური ამოცანაა. სესხზე მაღალი საპროცენტო განაკვეთები, კანდიდატის მიმართ გაბერილი მოთხოვნები, სახლის მეპატრონეებთან ოჯახური კავშირის არსებობა - ეს ყველაფერი ამცირებს განაცხადის დამტკიცების შანსებს. სამომხმარებლო სესხი შეიძლება იყოს იპოთეკის ალტერნატივა, რომელსაც არ აქვს კონკრეტული მიზნობრივი ორიენტაცია და დიდი ალბათობით ბანკის მიერ უპრობლემოდ გაიცემა. ახლა თქვენ იცით, შესაძლებელია თუ არა.

თუ შეცდომას იპოვით, გთხოვთ, მონიშნეთ ტექსტის ნაწილი და დააწკაპუნეთ Ctrl+Enter.

სბერბანკის ბინის წილის იპოთეკა ძალიან პოპულარულია რუსეთის მოქალაქეებში. საერთო სახლის საკუთრება რთული საკითხია, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც საქმე ეხება ფინანსურ მხარეს. როდესაც შეუძლებელია ბინის ან ოთახის თუნდაც ნაწილის შეძენა, შეგიძლიათ განიხილოთ სბერბანკისგან ბინის წილის იპოთეკის მოპოვების ვარიანტები.

სესხის თავისებურებები ოთახზე ან წილის ყიდვა ბინაში

ყველა ფინანსური ინსტიტუტი არ გასცემს იპოთეკურ სესხებს საცხოვრებლისთვის საერთო საკუთრებაში: სბერბანკი ერთ-ერთია იმ მცირერიცხოვანთაგან, რომელიც იღებს ამ რისკს. მთელი ბინის იპოთეკისგან მთავარი განსხვავება ისაა, რომ ის გაცილებით ნაკლებად ლიკვიდულია: სესხის დაფარვასთან დაკავშირებული პრობლემების შემთხვევაში ბინაში წილის გაყიდვა ადვილი არ არის. რაც შეეხება კომუნალურ ბინებში ოთახებს, მხედველობაში მიიღება შენობების ასაკი: ასეთი საცხოვრებლის მდგომარეობა ხშირად ახლოსაა დანგრეულთან, ამიტომ ის ყოველთვის არ არის შესაფერისი გირაოს სახით.

როდესაც მოქალაქე გეგმავს ოთახის შეძენას კომუნალურ ბინაში ან ჰოსტელში და მიმართავს სესხს, ბანკი გულდასმით ამოწმებს არა მხოლოდ ასეთი საცხოვრებლის მდგომარეობას, არამედ მეზობლების თანხმობის არსებობას (ნოტარიულად დამოწმებული) და საკუთრებაში. წინა მფლობელი (არსებობს თუ არა წილობრივი მონაწილეობა ან სხვა ნიუანსი).

თუ ვსაუბრობთ იპოთეკაზე ბინის წილის შესაძენად, სბერბანკი ამაზე თანახმაა მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მსესხებელი იყიდის ბოლო წილს, ე.ი. ბინის დანარჩენი ნაწილი უკვე მას ეკუთვნის. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ბინა ვერ გახდება გირაო, რაც ნიშნავს, რომ ბანკს რისკების დაზღვევის არაფერი ექნება.

ამ პირობის გვერდის ავლა შესაძლებელია, თუ თითოეული დარჩენილი მფლობელი თანახმაა დაარეგისტრიროს მთელი ბინა გირაოს სახით. ამის დათვლა შესაძლებელია, თუ თანამფლობელები ერთი ოჯახის წევრები არიან, მაგრამ ამ შემთხვევაშიც ისინი ყოველთვის არ ეთანხმებიან გირავნობის პირობებს. თუ დარჩენილი აქციების მფლობელები უცხოები არიან, ბანკი, სავარაუდოდ, უარს იტყვის ასეთი საცხოვრებლისთვის სესხის გაცემაზე.

მოთხოვნები

სხვა სასესხო პროგრამების მსგავსად, საერთო იპოთეკა მოითხოვს გარკვეული პირობების დაცვას. მას შემდეგ რაც იკითხავთ, შესაძლებელია თუ არა სბერბანკიდან ამ მიზნებისათვის იპოთეკის აღება, საკრედიტო დაწესებულება, განაცხადის დამტკიცებამდე, შეამოწმებს არა მხოლოდ პოტენციური მსესხებლის ასაკს, ოჯახურ სტატუსს და გადახდისუნარიანობას, არამედ საცხოვრებლის მდგომარეობას და მისი ამჟამინდელი საკუთრების ფორმა.

უძრავ ქონებაზე

ბანკი აყენებს შემდეგ მოთხოვნებს საცხოვრებლისთვის, რომელშიც შეძენილია აქცია:

• შეძენილი ოთახის ფართობი 12 კვ.მ-ზე მეტია;
• მშენებლობის წელი - არა უადრეს 1970;
• არაავარიულ მდგომარეობაში, სიცოცხლისთვის ვარგისი;
• ხის იატაკის ნაკლებობა;
• ყველა კომუნიკაციის ხელმისაწვდომობა: ელექტროენერგია, გათბობა, წყალმომარაგება, კანალიზაცია და ა.შ.

მსესხებელს

იმისათვის, რომ სბერბანკის კაპიტალის განაცხადი განსახილველად იქნას მიღებული, მსესხებელი უნდა აკმაყოფილებდეს შემდეგ კრიტერიუმებს:

• ასაკი განაცხადის დროს - არანაკლებ 21 წელი, იპოთეკური ხელშეკრულების სავარაუდო დასრულების დროს - არაუმეტეს 75 წლისა;
• მუდმივი ოფიციალური დასაქმება ყოველთვიური შემოსავლის დადასტურების შესაძლებლობით (მოწმობის წარდგენა);
• სამუშაო სტაჟი - მინიმუმ ექვსი თვე სამუშაო ადგილზე, სულ - მინიმუმ ერთი წელი ბოლო 5 წლის განმავლობაში.

გარდა ამისა, სავალდებულოა გარანტების ან თანამსესხებლების მოზიდვა. თუ განმცხადებელი დაქორწინებულია, მეუღლე ხდება პირველი თანამსესხებელი, ასაკისა და გადახდის უნარის მიუხედავად. ამ წესიდან ერთადერთი გამონაკლისი შეიძლება იყოს სიტუაცია, როდესაც მეუღლეებს შორის გაფორმებულია საქორწინო ხელშეკრულება, რომელიც არეგულირებს ქორწინებაში ქონების ცალკე საკუთრებას, ან როდესაც მეუღლეს არ აქვს რუსეთის მოქალაქეობა.

თანამსესხებელს შეიძლება ჰქონდეს შეძენილ ქონებაზე თანაბარი უფლებები, როგორც საკუთრების მსესხებელი, ამიტომ ყველაზე ხშირად ახლო ნათესავები განიხილება ამ თანამდებობაზე. თუ არ არსებობს, ბანკი მზადაა განიხილოს უცხო ადამიანების (მაგალითად, განმცხადებლის მეგობრები ან კოლეგების) ჩართვის ვარიანტები, მაგრამ მხოლოდ მათი უპირობო თანხმობით.

Როგორ უნდა მიმართოს

ბანკის დადებითი პასუხის ალბათობის გასაზრდელად, თქვენ პასუხისმგებლობით უნდა მიუდგეთ საცხოვრებლის შეძენის საკითხს: ბარათში წილის შესაძენად იპოთეკა გაიცემა მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ყველა ზემოთ ჩამოთვლილი მოთხოვნა დაკმაყოფილდება. რეგისტრაციის პროცედურა ასეთია:

• აირჩიეთ საცხოვრებლის შესაძენად;
• დაუკავშირდით სბერბანკის უახლოეს ფილიალს ან დატოვეთ მოთხოვნა ამ ორგანიზაციის ვებსაიტზე, შეავსეთ ყველა საჭირო ინფორმაციის ველი;
• შეაგროვოს დოკუმენტების პაკეტი ბანკის თანამშრომლის მიერ მოწოდებული სიის მიხედვით;
• შეძენილი ქონების შეფასება (შესრულებული საკრედიტო ექსპერტის მიერ);
• მიიღეთ წერილობითი თანხმობა სახლის სხვა მესაკუთრეებისგან ამ წილის შეძენაზე, დამოწმებული ნოტარიულად;
• დადებითი გადაწყვეტილების მიღების შემთხვევაში დადო ხელშეკრულება ბანკთან და გადაიხადე წინასწარ გადახდა.

საზიარო იპოთეკის უზრუნველყოფის სავალდებულო პირობად ითვლება წინასწარი გადახდა, რაც გათვალისწინებულია ამ საკრედიტო პროგრამის აღწერაში. ასევე, შეუცვლელი თანმხლები პირობები მოიცავს გირავნობის ხელშეკრულებას შეძენილი ქონების და ამ საცხოვრებლის დაზღვევაზე.

დოკუმენტების სია

იპოთეკური განაცხადის განსახილველად საჭირო დოკუმენტების ზოგადი პაკეტი ასე გამოიყურება:

• განცხადება იპოთეკური სესხის შესახებ, შედგენილი დამოუკიდებლად ან ბანკის თანამშრომელთან ერთად;
• რუსეთის ფედერაციის მოქალაქის პასპორტი;
• შემოსავლის მოწმობა (შეიძლება არ იყოს საჭირო, თუ ხელფასები გადაიხდება Sberbank-ის მეშვეობით);
• გარანტიების ან თანამსესხებლების კითხვარები;
• სხვა მესაკუთრეთა ნოტარიულად დამოწმებული თანხმობა ბინის წილის გაყიდვაზე ან შეძენაზე;
• მეზობლების უარი ყიდვაზე, თუ ვსაუბრობთ ოთახზე კომუნალურ ბინაში;
• სერთიფიკატი სამშობიარო კაპიტალის შესახებ, თუ იგი გამოიყენება როგორც განვადებით;
• ხელშეკრულების ვადის დამადასტურებელი დოკუმენტი - სამხედრო მოსამსახურეებისთვის;
• საპენსიო მოწმობა - პენსიონერებისთვის.

ბანკთან ერთად დგება ამ ქონების გირავნობის ხელშეკრულება და იგზავნება მოთხოვნა სადაზღვევო კომპანიაში დაზღვევისა და პრემიების ოდენობის გამოთვლაზე.

ბანკს შეუძლია მოითხოვოს ოჯახის სტატუსის, გადახდისუნარიანობის და განმცხადებლის მიერ განსაზღვრული სხვა კრიტერიუმების დამადასტურებელი სხვა დოკუმენტები. დადებითი გადაწყვეტილების მიღების ალბათობის გასაზრდელად რეკომენდებულია ბანკის მიერ მოთხოვნილი ყველა დოკუმენტური მტკიცებულების წარდგენა.

მსგავსი მასალები

ბინაში წილის იპოთეკა სრულიად მსგავსი პროცედურაა მთელი ბინის შეძენისას, მაგრამ განსხვავდება მთელი რიგი ნიუანსებით. ასეთი გარიგებები რეგულირდება კანონით „იპოთეკის შესახებ“ და რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით, რომლის მიხედვითაც დაკრედიტების ობიექტი შეიძლება იყოს მთელი ბინა ან მისი ნაწილი - წილი. ამ შემთხვევაში რამდენიმე თანამესაკუთრეა და ქონება რეგისტრირებულია საერთო საკუთრებაში.
ყველაზე ხშირად არის ერთი მფლობელი, რომელიც ფლობს შენობების უმეტესობას. მას სურს დარჩენილი თანამფლობელების წილების გამოსყიდვა, რათა დოკუმენტების მიხედვით გახდეს ერთადერთი და სრული მფლობელი. ბანკები ყველაზე მეტად მზად არიან დადონ ასეთ ტრანზაქციებს; სხვა შემთხვევაში, მათი დამოკიდებულება საერთო იპოთეკური სესხის მიმართ გარკვეულწილად ფრთხილია.

რა არის ასეთი ფრთხილი პოლიტიკის მიზეზები?

მოდით შევხედოთ მაგალითს, რომელშიც ოთხოთახიანი ბინა სამ ადამიანს ეკუთვნის, რომელთაგან ერთს, დოკუმენტების მიხედვით, ორი ოთახიანი აქვს. თუ იგი გადაწყვეტს წილების გამოსყიდვას დარჩენილი მფლობელებისგან და მათ არ ეწინააღმდეგებიან ფულადი ჯილდოს მიღებას, ეს ადამიანი ვალდებულია თითოეულ მფლობელს გადაუხადოს მისთვის დაკისრებული კომპენსაცია. თანხა დაითვლება ქონების საბაზრო ღირებულებიდან გამომდინარე და თითოეული მოქალაქის საკუთრებაში არსებული წილის პროპორციულად.
ამ ეტაპზე რჩება მხოლოდ ერთი მფლობელი, რომელიც ბანკთან იპოთეკის საკითხს აგვარებს. არსებობს რამდენიმე მიზეზი, რის გამოც კრედიტორი ამოწმებს ასეთი გარიგების ყველა დოკუმენტს უკიდურესად ფრთხილად, რათა არ დაკარგოს ფული. პირველი ის არის, რომ ბინაში წილის იპოთეკით გაყიდვას ხშირად წყვეტენ ერთმანეთთან ახლო ნათესავები, რომლებიც მოქმედებენ როგორც თანამფლობელები.

სტატისტიკის მიხედვით, ინციდენტების დაახლოებით 90% ხდება ცოლებთან და ქმრებთან განქორწინების შემდეგ(ბინა შეძენილია კრედიტით, მეორე მეუღლე იძულებულია გახდეს თანამსესხებელი, რისთვისაც საბუთების მიხედვით ვალის დაფარვის შემდეგ იღებს ქონების თავის ნაწილს). იმათ. პრაქტიკაში, გარიგება ხდება ნათესავებს შორის: ძმა და და, მშობლებსა და შვილებს შორის და ა.შ.
მსესხებელი იღებს ფულს, გადასცემს მყიდველს - საყვარელ ადამიანს, რის შემდეგაც, ურთიერთშეთანხმებით, უკან იბრუნებს და მშვიდად იხდის ვალს. ეს საერთოდ არაფერს აძლევს ბანკს, რადგან ვალდებულებები შესრულებულია და არანაირი ზარალი არ არის, მაგრამ სინამდვილეში ეს უკვე თაღლითობაა და ზოგიერთი ფინანსური ორგანიზაცია ზედმეტად აფასებს თავის რეპუტაციას, რომ ასეთ ტრანზაქციებში შევიდეს.

კიდევ ერთი სირთულე ის არის, რომ მსესხებელი ყოველთვის არ რჩება ერთპიროვნულ მფლობელად, როგორც ოთხოთახიანი ბინის მაგალითში. შესაძლებელია თუ არა იპოთეკით ბინაში წილის ყიდვა? აინტერესებს ის ადამიანები, რომლებსაც არ აქვთ საკმარისი სახსრები სრულფასოვანი ბინის შესაძენად. დავუშვათ, კლიენტმა იყიდა მხოლოდ ერთი ოთახი და რამდენიმე წლის შემდეგ გაკოტრდა და ვეღარ გადაიხდის. ბინის წილის აუქციონზე გაყიდვა ხელსაყრელ ფასად ზარალის დასაფარად საკმაოდ რთულია: ასეთ ქონებაზე მოთხოვნა უკიდურესად დაბალია. შედეგად, ბანკი რჩება ფულის გარეშე და უძრავი ქონებით, რომლის გაყიდვაც რთულია.

ამიტომ, ასეთი იპოთეკის მიღების მთავარი პირობაა, რომ გარიგების დადების შემდეგ, კლიენტი გახდეს ქონების ერთპიროვნული მფლობელი (მთელი ბინა მის მიერ შეძენილ წილთან ერთად).

რა უნდა იცოდეთ იპოთეკის პროცესის შესახებ? მოქმედებების ალგორითმი

საბინაო სესხის მიღების შანსები ბევრჯერ მეტია რუსეთის ფედერაციის დიდ ქალაქებში, სადაც მოთხოვნა მაღალია თუნდაც ოთახებზე. პატარა პროვინციულ ქალაქში, იმისათვის, რომ დაარწმუნოს გამსესხებელი გარიგებაზე, მსესხებელს დასჭირდება უზრუნველყოს ნებისმიერი სხვა ლიკვიდური ქონება. ფინანსური სიძნელეების და დაფარვის პრობლემების შემთხვევაში, ბანკი ახორციელებს ამ უზრუნველყოფას, გარანტირებული დაფარავს მის ყველა ხარჯს. ეს ნაბიჯი კრედიტორს ბევრად უფრო კეთილგანწყობილს ხდის.
ტრანზაქციის ძირითადი მახასიათებლები არ არსებობს; მსესხებელს, როგორც რეგულარული იპოთეკის მიღებისას, უნდა უზრუნველყოს უზრუნველყოფა და შეაგროვოს დოკუმენტების შემდეგი პაკეტი:

1. გარიგების მხარეთა პასპორტები, მათი INN და SNILS;
2. ქორწინების მოწმობა, ოჯახის შემადგენლობა და ბავშვის დაბადების მოწმობა;
3. დოკუმენტები დასაქმებისა და ხელფასის შესახებ;
4. შეძენილი ქონების რეგისტრაციის მოწმობა, ამონაწერი Rosreestr-დან, სახლის რეესტრი და საკუთრების დოკუმენტები.

საშუალოდ, ბანკს დაახლოებით 5 დღე სჭირდება განაცხადის განხილვას. შემდეგი, ყველა თანამფლობელმა უნდა უარი თქვას წილის შეძენაზე (რომელზედაც, კანონის თანახმად, მათ აქვთ პირველადი უფლება). თუ ეს ბინის ბოლო ნაწილია, უარის თქმა არ არის საჭირო. გარიგების დადებაზე მეუღლის თანხმობის მიღება სავალდებულოა.
შემდეგ ბანკს დრო დასჭირდება, რათა შეამოწმოს მონაწილეები არიან თუ არა მსესხებლების ახლო ნათესავები. ყველა პირობის დაკმაყოფილების შემთხვევაში ფინანსური ინსტიტუტი იღებს გადაწყვეტილებას ქონების წილის იპოთეკის გაცემის შესაძლებლობის შესახებ და ადგენს სესხის ვადებსა და ოდენობას. შემდეგ მოდის მსესხებელთან გარიგების ოფიციალურად დადების ეტაპი.

მოთხოვნები ობიექტის მიმართ და როდის ჯობია უარი თქვას გარიგებაზე

ბინაში წილის იპოთეკით ყიდვა მომგებიანი გამოსავალი ჩანს. ამავდროულად, ექსპერტები გვირჩევენ, რომ ასეთი გარიგების დადების პროცესს მაქსიმალური სიფრთხილით მიუდგეთ.
უმჯობესია აირჩიოთ სხვა ვარიანტი სახლის სესხის მისაღებად, თუ:

• საცხოვრებელ ფართში რეგისტრირებულია პირი, რომელიც სასჯელს იხდის ციხეში, იგი ცხადდება გარდაცვლილად ან უგზო-უკვლოდ დაკარგულად;
• ობიექტი ავარიულ მდგომარეობაშია და არსებობს მისი დანგრევის შესაძლებლობა;
• აქციების ერთ-ერთ თანამფლობელს მაინც არ სურს ხელი მოაწეროს მის წილს უარის თქმის დოკუმენტს და დამოწმდეს იგი ნოტარიულად, რაც გთავაზობს, რომ თქვენ უბრალოდ გაითვალისწინოთ მისი სიტყვა.

გარიგებაზე მოიწვიეთ გამოცდილი იურისტი, რომელიც შეისწავლის დოკუმენტაციას, დაგეხმარებათ მიიღოთ ყველა ამონაწერი არქივიდან, სახლის რეესტრიდან და შეამოწმოთ შეძენილი ბინის კანონიერი „სიწმინდე“.ეს გიხსნით პრობლემებისგან საცხოვრებელი ფართის პრეტენზიების სახით იმ ადამიანების მიერ, რომლებიც მსესხებელს არასოდეს უნახავს.

ბინაში წილის იპოთეკით გაყიდვა ადვილია, თუ იპოვით ბანკს, რომელსაც სურს ითანამშრომლოს ასეთი პირობებით. რუსული ბანკების უმეტესობა დღეს გვთავაზობს საცხოვრებელ იპოთეკას, ამიტომ ხელშეკრულების გაფორმება რთული არ იქნება.

საქმე უფრო რთულადაა კერძო და აგარაკი სახლები. დაბალი ლიკვიდობის გამო, გამსესხებელი ყოველთვის არ არის მზად ასეთი გარიგებისთვის. მისი ერთგულების გასაზრდელად შეგიძლიათ გამოიყენოთ მიზნობრივი სოციალური სარგებელი - სამშობიარო კაპიტალი, რომელიც ბავშვის მშობლებს უფლება აქვთ დახარჯონ საცხოვრებლის შესაძენად, იმ პირობით, რომ მათში წილი გამოყოფენ არასრულწლოვან მოქალაქეს.

ბინის წილის შეძენა სამშობიარო კაპიტალის გამოყენებით

შეძლებს თუ არა ოჯახი იპოთეკური სესხის აღებას სამშობიარო კაპიტალის გამოყენებით, დამოკიდებულია იმაზე, გამოიყოფა თუ არა ბავშვისთვის წილი ახალ საცხოვრებელში. კონკრეტული სიტუაციიდან გამომდინარე, დადგება წილის გამოყოფის საკითხი.
ასე რომ, თუ შესყიდვა განხორციელდა სამშობიარო კაპიტალის ხარჯზე (იგი გამოიყენებოდა როგორც განვადებით ან შემდეგ ხდებოდა ყოველთვიური გადასახადები), მაშინ სავალდებულოა ბავშვებისთვის წილის გამოყოფა იპოთეკაში, წინააღმდეგ შემთხვევაში. ბანკი უბრალოდ უარს იტყვის სესხის გაცემაზე.
თუ მსესხებელს სურს შეიძინოს წილის ქონება, რომლის ნაწილი თავდაპირველად არასრულწლოვანს ეკუთვნის, მაშინ მეურვეობის ორგანოები უნდა ჩაერთონ გარიგების დადებაში. ისინი უზრუნველყოფენ, რომ სესხის მიღების შემდეგ ბავშვის საცხოვრებელი პირობები არ გაუარესდეს. მეურვეობისა და მეურვეობის ორგანოებთან პრობლემების არარსებობა ასევე დადებითად მოქმედებს ბინის წილის შესაძენად სესხის გაცემის საკითხის გადაწყვეტაზე.

რომელ ბანკებთან შემიძლია მივმართო?

• პოპულარულ ბანკებს შორის, რომლებიც უზრუნველყოფენ ასეთ იპოთეკურ სესხებს, გამოირჩევა დელტაკრედიტი. აქ კლიენტებს აქვთ შესაძლებლობა მიიღონ თანხები ბინის წილის შესაძენად. განაკვეთი რუბლებში იწყება 8,75%-დან, სესხის ვადა 25 წლამდეა, მსესხებელს წინასწარ უნდა ჰქონდეს თანხის მინიმუმ 15%. კერძოდ, აქ შეგიძლიათ გამოიყენოთ სამშობიარო კაპიტალი წინასწარ გადასახდელად ან განახორციელოთ ვალის ნაწილობრივი ვადამდე დაფარვა.
• ბანკის გახსნაშექმნა სპეციალური იპოთეკური პროგრამა მფლობელებისთვის, რომელთაც სურთ იპოთეკის აღება ბინაში ბოლო წილზე - "ბინა". განაცხადის შეტანა შეგიძლიათ პირდაპირ სახლიდან, რაზეც სესხის განაკვეთი 0,25%-ით შემცირდება. განაკვეთი იწყება 9,35%-დან, სესხის მინიმალური თანხაა 500 ათასი რუბლი, მაქსიმალური შემოიფარგლება 30 მილიონი რუბლით. სესხის პერიოდის ხანგრძლივობაა 5-დან 30%-მდე, კლიენტის სანდოობის დონიდან და მისი ხელფასიდან გამომდინარე, შესაძლოა საჭირო გახდეს ტრანზაქციის თანხის 10-დან 80%-მდე საწყისი გადახდა.
• ფორა-ბანკი- კიდევ ერთი ორგანიზაცია ორიენტირებულია კლიენტებზე, რომელთაც სურთ შეიძინონ წილები ბინაში. აქ შეგიძლიათ მიიღოთ იპოთეკა დასრულებული საცხოვრებლისთვის (ტრანზაქციის საგანი არის ოთახი ან წილი, განაკვეთი იწყება წლიური 9%-დან, კლიენტი ვალდებულია განახორციელოს თანხის 10% წინასწარი გადახდის სახით, სესხის ვადა. აღწევს 25 წელს) ან მიზნობრივი იპოთეკური სესხი. მეორე ვარიანტს აქვს შემდეგი სესხის პირობები: თანხის არანაკლებ 30% უნდა განხორციელდეს თავდაპირველი გადახდის სახით, წლიური საპროცენტო განაკვეთი დგინდება 11%, სესხის ვადა 5-დან 15 წლამდე. უშუალოდ ბანკის ვებსაიტზე შეგიძლიათ გამოთვალოთ ყოველთვიური გადახდის ოდენობა ონლაინ კალკულატორის გამოყენებით.

თქვენ შეგიძლიათ ფლობდეთ არა მხოლოდ მთელ სახლს ან ბინას, არამედ ოთახს ან მასში წილს. საცხოვრებელი ფართის ნაწილი ბაზარზე იყიდება და საკმაოდ მოთხოვნადია. მყიდველებს აინტერესებთ კითხვა, როგორ მიმართავენ ბანკები სესხის გაცემას სახლის ნაწილის შესაძენად და შესაძლებელია თუ არა იპოთეკით ბინის წილის ყიდვა. სურათის გასაგებად, მოდით შევხედოთ სიტუაციას წერტილი-პუნქტით.

რა არის წილი ბინაში

სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით, ადამიანს შეუძლია ფლობდეს არა მხოლოდ მთლიან სახლს, ბინას ან სხვა უძრავ ქონებას, არამედ ამ ქონების ნაწილსაც. ხანდახან აქციონერები ერთ სახლში ცხოვრობენ, მაგრამ ხშირად ხდება, რომ ადამიანებს სურთ დატოვონ და გაყიდონ ქონების ნაწილი. ასეთი უძრავი ქონების შეძენა რეკომენდებულია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ თქვენ გაქვთ გამყიდველის ყველა დოკუმენტი და საკუთრების უფლება. გარდა ამისა, წილს უნდა ჰქონდეს მკაფიო საზღვრები და გაფორმდეს ცალკე აქტით. კანონით აკრძალულია სახლის წილის გაყიდვა სხვა მფლობელების (აქციონერების) თანხმობის გარეშე.

ყურადღება! პირველი ეტაპის მყიდველები არიან ბინაში მცხოვრები მოქალაქეები, რომლებმაც გაიარეს პრივატიზაცია და საცხოვრებლის სხვა წილების მფლობელები.

ადამიანები ხდებიან თანამფლობელები სხვადასხვა ცხოვრებისეულ სიტუაციებში, მაგრამ ყველაზე გავრცელებულია:

1. მემკვიდრეების მიერ ანდერძის გარეშე სამკვიდროში შესვლა, მაგალითად, პირველი ეტაპი. ამ შემთხვევაში შვილები, მეუღლე და მშობლები გარდაცვლილის მთლიან ქონებაში თანაბარ წილს იღებენ. აქციები განისაზღვრება ფართობის კვადრატულ მეტრში. იმის უზრუნველსაყოფად, რომ გამოყოფილ ნაწილს ჰქონდეს მკაფიო მონახაზი და საზღვრები, მოწვეულია საკადასტრო ინჟინერი, მიწის ამზომველი (სახლის საკუთრებისთვის) და შემფასებელი და თითოეულს ეთმობა ბინის კონკრეტული ნაწილი. მონაცემები შეტანილია ერთიან სახელმწიფო რეესტრში. ამ მომენტიდან აქციონერს შეუძლია გაყიდოს თავისი წილი სახლში.
2. განქორწინების დროს სასამართლოს გადაწყვეტილების შემდეგ ხდება ბინის შეფასება და ყოფილი მეუღლეები საბინაო საკითხს წყვეტენ. ერთ-ერთ მათგანს შეუძლია მეორესგან გამოისყიდოს სახლის წილი და გახდეს მთელი სახლის სრული მფლობელი. თუ ბავშვები არიან, მაშინ მათი ინტერესები აუცილებლად არის გათვალისწინებული.
3. ბინის წილი, რომელიც შეძენილია სამშობიარო კაპიტალის გამოყენებით, არ შეიძლება გაიყიდოს მეურვეობისა და მეურვეობის ორგანოების თანხმობის გარეშე.

Მნიშვნელოვანი! უკანონოა ქონების წილის გაყიდვა სხვა აქციონერებისა და თანამფლობელების თანხმობის გარეშე. ასეთი ოთახის შეძენის შემთხვევაში სავსებით შესაძლებელია, რომ სასამართლომ ყიდვა-გაყიდვის გარიგება ბათილად ან უკანონოდ მიიჩნიოს.

თუ თქვენ გადაწყვიტეთ შეიძინოთ საცხოვრებელი ფართი, მაშინ სანამ ბანკში წახვალთ სესხზე, შეამოწმეთ, რომ გაქვთ ოთახის ან წილის ყველა საჭირო დოკუმენტი. ყველა ბანკი არ გასცემს იპოთეკას, რომელიც უზრუნველყოფილია ოთახით. და მხოლოდ რამდენიმე საფინანსო და საკრედიტო ორგანიზაცია აიღებს რისკს უზრუნველყოს ბინაში წილის მიღება.

ქონების ტიპი	აუცილებელი	ბანკების პოზიცია დაკრედიტებასთან მიმართებაში
ყველა საცხოვრებელი, სახლის საკუთრება	აქვს: ნასყიდობის ხელშეკრულება; დოკუმენტები სახლისთვის; ამონაწერი დაგირავებული ქონების ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან	იპოთეკა გაიცემა შეძენილი ქონების (ბინის პირველადი ბაზრის) ან სხვა საცხოვრებლის (მეორად ბაზარზე შესყიდვა) უზრუნველყოფის წინააღმდეგ.
ცალკე ოთახი ცალკე შესასვლელით (შეზღუდული კედლებით, კარით)	Უზრუნველყოფა: ბინის გეგმა, რეგისტრაციის მოწმობა, საკუთრების მოწმობა, შეფასების ალბომი, ამონაწერი ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან ფართობის, საზღვრებისა და მონახაზების მკაფიო მითითებით.	ღირებულებიდან გამომდინარე გამოიყენება მოძრავი და უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი იპოთეკური ან სამომხმარებლო სესხი. ბინის და სახლის მდგომარეობის შემოწმების შემდეგ განიხილება რამდენად ცალკე (განცალკევებულია) ოთახი, გადის თუ არა გასასვლელი სხვა მფლობელის წილზე.
წილი ბინაში, შეუზღუდავი საზღვრებით (სახლში არის წილი, მაგრამ ზუსტად სად გაურკვეველია) წილი საცხოვრებელში, დაუზუსტებელი საზღვრებით	ცალკე აქტის შედგენა: როგორც წესი, მემკვიდრეებს და ოჯახის წევრებს აქვთ ასეთი არაგანცალკევებული წილები. საკუთრების დამადასტურებელი სხვა დოკუმენტის საფუძველზე, დაადგინეთ თქვენი ქონების საზღვრები	აუცილებელია საკადასტრო პალატის დასკვნის მიწოდება, გაზომვების ჩატარება, ქონების გაყოფა და ბინის შესაბამის ნაწილზე საკუთრება.
საწოლი ფართი საერთო ფართებით	სესხები არ გაიცემა
ბოლო წილი ბინაში	მოამზადეთ ყველა დოკუმენტი თქვენი ქონებისთვის	სესხი გაიცემა შესაძენად საჭირო თანხაზე, მაგრამ მთლიანი ბინა დაგირავდება.

რაც მთავარია, ყველა დოკუმენტი უნდა იყოს იდეალურად წესრიგში და შეესაბამებოდეს კანონს.

დარწმუნდით, რომ პირადად ისაუბრეთ თანამფლობელებთან და აქციონერებთან და მიიღეთ მათგან წერილობითი თანხმობა უძრავ ქონებაში წილის გაყიდვაზე და ქონებრივი პრეტენზიების არარსებობაზე. ეს აუცილებელია იმისთვის, რომ ტრანზაქციის დასრულების შემდეგ, ფულის გადარიცხვისა და საკუთრების დარეგისტრირებისას, არცერთმა აქციონერმა არ შეძლოს სარჩელის შეტანა.

დარწმუნდით, რომ თქვენს მიერ შეძენილ საცხოვრებელ ფართში არავინ არის რეგისტრირებული, განსაკუთრებით პირები, რომლებმაც გაიარეს პრივატიზაცია. თუ არიან ასეთები, ისინი შეძლებენ თქვენთან ერთად იცხოვრონ დღის ბოლომდე.

ყველაზე ხშირად, აქციონერებს სურთ გაყიდონ თავიანთი აქციები საცხოვრებელში. თუ თქვენ ფლობთ თითქმის მთელ ბინას, გარდა, მაგალითად, ერთი ოთახისა ან წილისა, მაშინ „ბოლო წილის“ ყიდვა იპოთეკით განიხილება ბანკის მიერ, როგორც მთლიანი ბინის შეძენა. მოგცემენ სესხს ბოლო წილის ღირებულების ოდენობით და გირაოს სახით დატოვებთ მთელ ბინას.

ბანკის მოთხოვნების თავისებურებები ბინაში წილის იპოთეკით დადებისას

პირველი, რაც აუცილებლად უნდა იცოდეთ არის ის, რომ ბანკები არც კი განიხილავენ თქვენს განაცხადს, თუ სახლში წილი ცალკე არ არის. ეს ნიშნავს, რომ თქვენ უნდა განსაზღვროთ ბინის ან ოთახის კონკრეტულ ნაწილს თქვენთვის. თუ ბანკში გამოჩნდებით სამკვიდრო მოწმობით ან უძრავი ქონების რომელიმე ტერიტორიის მემკვიდრეობით, ეს არ იქნება იპოთეკის გაცემის მიზეზი. ასე რომ, რას ითხოვენ ბანკები:

• ამონაწერი გამყიდველის ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან;
• ბინის ტექნიკური პასპორტი;
• სახლის გეგმა და მიწის ნაკვეთი, რომელზეც ის მდებარეობს, გამოყოფილი წილით;
• ცალკე შესასვლელი ან შესასვლელი, თუ არსებული მდებარეობს სხვა მფლობელის ტერიტორიაზე;
• შეფასების ალბომი.

გარდა ამისა, სახლი, რომელშიც მდებარეობს ბინა და ოთახი, უნდა აკმაყოფილებდეს გარკვეულ მოთხოვნებს:

• კორპუსს უნდა ჰყავდეს სრული მფლობელი (იურიდიული პირი, ფიზიკური პირი);
• არ იყოს ავარიულ მდგომარეობაში;
• არ იყოს 1994 წელზე უფროსი;
• ყველა იატაკი და მზიდი საფარი უნდა იყოს ბეტონის, ქვისგან, აგურისგან;
• სველი წერტილები, კანალიზაცია, წყალმომარაგება და სხვა კომუნიკაციები უნდა შეესაბამებოდეს ხანძარსაწინააღმდეგო და სანიტარიულ სტანდარტებს;
• აბაზანა ცალკე უნდა იყოს;
• ასევე დიდი მნიშვნელობა აქვს შენობის მდებარეობას.

საცხოვრებლის ლიკვიდურობა მნიშვნელოვანია ბანკებისთვის, რათა დაგვიანების ან იპოთეკური ხელშეკრულების დარღვევის შემთხვევაში მოხდეს მისი გაყიდვა.

Მნიშვნელოვანი! თუ ბინაში ან სახლში წილის ღირებულება უმნიშვნელოა, ბანკები სთავაზობენ აიღოს არა იპოთეკური სესხი, არამედ ნებისმიერი სხვა სესხი, რომელიც უზრუნველყოფილია უძრავი ქონებით, მანქანებით ან გირაოს გარეშე.

ბანკები, რომლებიც გასცემენ იპოთეკას ბინის წილს

იპოთეკაზე უარის უმეტესობა ხდება წილების და ოთახების დაკრედიტების სექტორში. ბანკებს არ უყვართ ჩართვა იმ საცხოვრებელ საკუთრებაში, სადაც რამდენიმე მფლობელია და ერთი მთლიანი დაყოფილია რამდენიმე დაბალ საცხოვრებელ საკუთრებაში.

სესხის აღება სწრაფად და უპრობლემოდ შეგიძლიათ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ბინაში ბოლო წილს იპოთეკით იყიდით. ბანკისთვის ეს ნიშნავს, რომ მხოლოდ თქვენ ხდებით იმ ქონების მფლობელი, რომელიც გახდება ლიკვიდური უზრუნველყოფა. დამეთანხმებით, რომ ოთახის ან შენობის ნაწილის გაყიდვა ბინაში, სადაც რამდენიმე ადამიანს აქვს საკუთრების უფლება, გაცილებით რთულია, ვიდრე ერთის საკუთრებაში არსებული ბინის გაყიდვა.

მემკვიდრეების მიერ ბინის გაყიდვის თავისებურება იმაში მდგომარეობს, რომ ბანკი ამჯობინებს ყიდვა-გაყიდვაზე ყველა ქონებრივი უფლების მქონე ნათესავი შეთანხმდეს. და კიდევ უკეთესია, რომ ამ ბინაში ყველა აქცია ერთმა მყიდველმა შეიძინოს.

თუ წილი ეკუთვნის არასრულწლოვანს, იპოთეკაზე განაცხადის დროს ბანკი მოითხოვს დადასტურებას E&P ორგანოებისგან, რომ ბავშვის უფლებები არ ირღვევა. ბინის წილის გაცემა სავალდებულოა თქვენს შვილზე იპოთეკის გადახდამდე, თუ თქვენ აპირებთ სამშობიარო კაპიტალის გამოყენებას. როდესაც ოჯახი გადაწყვეტს ასეთი ბინის გაყიდვას, შესაძლებელია OiP-ის თანხმობით, რომ არასრულწლოვანთა ინტერესები იყოს დაცული.

ნათესავებისგან წილის ან ოთახის შესაძენად იპოთეკურ სესხზე განაცხადისას გახსოვდეთ, რომ თქვენი მხრიდან მოტყუების და თაღლითობის ნებისმიერი ეჭვი გამოიწვევს სესხზე უარს.

იპოთეკა არის გრძელვადიანი სესხი, ამიტომ თუ ოთახის ღირებულება არ აღემატება 500 ათას რუბლს, ბანკები გვთავაზობენ სესხის აღებას უძრავი ქონებით ან სამომხმარებლო სესხით უზრუნველყოფილი ნებისმიერი საჭიროებისთვის. ცხრილში ჩამოთვლილია ბანკები და იპოთეკური სესხის პირობები ბინის შესაძენად, აქციებისა და ოთახების ჩათვლით:

რომელ ბანკებს მივმართოთ	საცხოვრებელი ფართის ტიპი, რომლისთვისაც შეგიძლიათ იპოთეკური სესხის აღება	საპროცენტო განაკვეთი, სხვა პირობები
სბერბანკი	ბოლო წილი ან ოთახი ბინაში, სახლში; ბოლო წილი მიწის ნაკვეთზე, ან წილი ცალკე შესასვლელით	6%-დან (საოჯახო იპოთეკა) 20%-მდე
გაზპრომბანკი	ბოლო დარტყმა	9.5%-დან
ტრანსკაპიტალბანკი	ნებისმიერი	9.8%-დან შეგიძლიათ მოიზიდოთ 4 თანამსესხებელი
როსელხოზბანკი	ისინი უფრო მზად არიან გასცენ სესხები მიწის ნაკვეთის წილების ან კერძო სახლის საკუთრებაში შესაძენად. ბინაში აქციები და ოთახები განიხილება ინდივიდუალურად
ვითიბი 24	ბოლო დარტყმაზე; ოთახისთვის ბინაში პრესტიჟულ უბანში; სახლის ნაწილი ცალკე შესასვლელით	10.9%-დან
AHML	განაცხადები განიხილება საკმაოდ მკაცრად	სტანდარტული სამთავრობო პირობებით
გახსნა	„უფასო მრიცხველები“ ​​ნებისმიერი ტიპის საცხოვრებელი უძრავი ქონება	13.25%-დან
გლობექსი	ნებისმიერი წილი	13.1%-დან
ჩელინდბანკი	Ყველა სახის	13,75% გადახდის ტიპს თავად ირჩევთ
ფორშტადტი	არსებობს ორი მომგებიანი პროგრამა, საიდანაც შეგიძლიათ აირჩიოთ უძრავი ქონების ტიპის მიხედვით	11,25% ერთი დოკუმენტისთვის - 12.5%-დან

კომერციული ბანკებისგან ძირითადად ხელსაყრელი პირობები და დადებითი პასუხის უფრო მაღალი პროცენტია მოსალოდნელი.

მთავარი პირობაა, ყურადღებით წაიკითხოთ ხელშეკრულება, რათა პირველი დაგვიანების შემდეგ არ განშორდეთ ფულს და ოთახს.

ჩამოთვლილი ბანკები არ არის ერთადერთი, სადაც შეგიძლიათ მიიღოთ იპოთეკა ბინის ან ოთახის წილის შესაძენად. მაგალითად, არის პატარა ქალაქები, სადაც ადამიანები მასობრივად ტოვებენ სამუშაოს არარსებობის გამო, მაგალითად, ნეფტეკუმსკი სტავროპოლის მხარეში. ცარიელ საერთო საცხოვრებელში ოთახების ყიდვა შესაძლებელია იპოთეკით იმ ბანკებიდანაც კი, რომლებიც სხვა რეგიონებში არ აძლევენ სესხს საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში აქციების მყიდველებს. სესხი გაიცემა მხოლოდ საცხოვრებლის მდგომარეობის შემოწმების შემდეგ, სპეციალური ადგილზე საკომისიოს მიერ. ამ კატეგორიაში ასევე შედის დასახლებები, სადაც უფრო მეტი მარტოხელა მცხოვრებია, ვიდრე ოჯახი, ბევრი სტუდენტი და ცვლის მუშა.

ყოველთვის არ არის მომგებიანი იპოთეკის აღება, განსაკუთრებით თუ:

• შესყიდვის ფასი 400 ათას რუბლზე ნაკლები;
• არ არის საკუთარი დანაზოგი და 20% წინასწარი გადახდის შესაძლებლობა;
• საცხოვრებელი კორპუსი არ აკმაყოფილებს ბანკის მოთხოვნებს;
• არ არსებობს უძრავი ქონების შეფასების ხარჯების გაწევის შესაძლებლობა;
• შეგიძლიათ აიღოთ სხვა სესხი უფრო დაბალი პროცენტით ან მოკლე ვადით;
• შეუძლებელია შემოსავლის მოწმობის მიწოდება;
• არის მანქანა, ძვირადღირებული მოტოციკლი, რომელიც შეიძლება გახდეს გირაო;
• ასაკი არ გაძლევთ საშუალებას აიღოთ იპოთეკა;
• დაგეგმილია ოთახის ან წილის გაყიდვა, ასე რომ თქვენ არ გსურთ მისი დატოვება გირაოს სახით.

შეიძლება მეტი მიზეზი იყოს, მაგრამ შერჩევის მთავარი კრიტერიუმი თქვენი სარგებელია. როგორც წესი, ბანკის სპეციალისტები თავად სთავაზობენ ალტერნატიულ სესხებს, რომლებიც უფრო შესაფერისია კლიენტისთვის, ვიდრე სხვები.

Კითხვები და პასუხები

რატომ არ ამტკიცებენ ბინაში წილის იპოთეკას?

კანონი ადგენს, რომ ნებისმიერ უძრავ ქონებას, რომელიც იყიდება ან იყიდება, უნდა ჰქონდეს ტერიტორიის მკაფიო საზღვრები. თუ იპოთეკას აიღებთ, კანონი უფრო ყურადღებით იქნება დაცული, ვიდრე გამყიდველთან ერთჯერადი ნაღდი ტრანზაქციისას. იმისათვის, რომ გახდეს ობიექტის მფლობელი, აუცილებელია, რომ იურიდიულად ამ ობიექტს ან ნივთს ჰქონდეს კონკრეტული მონახაზი. საკუთრების უფლება რეგისტრირებულია Rosreestr. საკადასტრო რუკაზე დატანილი იქნება ტერიტორიის პერიმეტრის ყველა საზღვარი. 2018 წელს მიწაც კი, რომელსაც ჰყავს მესაკუთრეები, მაგრამ საზღვრები არ აქვს, მუნიციპალიტეტის (სახელმწიფოს) საკუთრება ხდება.

სამოქალაქო კოდექსი ითვალისწინებს საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე საკუთრებას არა მხოლოდ სრულად, არამედ წილებითაც. ამიტომ არცთუ იშვიათია ადამიანს ბინის ნაწილის შეძენის სურვილი და ამავდროულად იპოთეკის აღებით ბანკის მომსახურებით სარგებლობა.

სახლის ნაწილის კრედიტით ყიდვის მახასიათებლები

შესაძლებელია თუ არა იპოთეკის აღება წილით ბინაში?ბინის ან სახლის წილის შესაძენად იპოთეკის აღების შესაძლებლობა მრავალ გარემოებაზეა დამოკიდებული. გადაწყვეტილების მიღებისას ბანკი ითვალისწინებს მომავალი ოპერაციის გარკვეულ მახასიათებლებს.

სიტუაცია, როდესაც ბანკი სავარაუდოდ მიიღებს გადაწყვეტილებას კლიენტის სასარგებლოდ- წილის შეძენის შემდეგ მთელი უძრავი ქონება გადავა მსესხებლის ხელში. ამ შემთხვევაში ბანკი შეძლებს იპოთეკის გაცემას მთელ ბინაზე და განსაკუთრებული დამატებითი რისკები არ იქნება. მაგრამ არსებობს მთელი რიგი სიტუაციები, როდესაც ბევრ კრედიტორს არ სურს იპოთეკის გაცემა წილისთვის:

1. ნასყიდობის ხელშეკრულება იდება უახლოეს ნათესავებს შორის. ამ შემთხვევაში ბანკი ეჭვობს ტრანზაქციის ფიქტიურ ხასიათს და თანხის განაღდების მცდელობას.
2. განქორწინების შემდეგ ყოფილი მეუღლისგან ბინის წილის ყიდვა. აქ, ბანკის გადაწყვეტილებაში მთავარ როლს შეასრულებს განქორწინების შემდეგ გასული დრო, ისევე როგორც ახალი ქორწინების არსებობა თითოეულ მხარეს.

ასეთი სესხის მისაღებად თქვენ უნდა დაუმტკიცოთ ბანკს, რომ ასეთი ოპერაცია არ არის წარმოსახვითი ხასიათის, არამედ მიზნად ისახავს ნათესავებსა თუ ყოფილ მეუღლეებს შორის ფულადი და ქონებრივი ურთიერთობების დარეგულირებას.

თითქმის შეუძლებელია იპოთეკური სესხის აღება ბინის ან სახლის წილის შესაძენად შემდეგ სიტუაციებში:

1. პოტენციურ მსესხებელს სურს შეიძინოს საცხოვრებლის წილი, რომელზეც მანამდე არანაირი უფლება არ ჰქონდა.
2. პოტენციურ მსესხებელს სურს შეიძინოს წილის უძრავი ქონება, სადაც ის უკვე ფლობს გარკვეულ ნაწილს, მაგრამ გარიგების შემდეგ ობიექტი არ გახდება მისი სრული საკუთრება.

ბანკები უკიდურესად იშვიათად თანხმდებიან მსგავს ტრანზაქციებზე, ამიტომ თუ მსესხებელი ვერ შეასრულებს თავის ვალდებულებებს, იპოთეკარს ძალიან გაუჭირდება გირაოს გაყიდვა. ასეთ ობიექტებზე მოთხოვნა ძალიან დაბალია. თუნდაც იმის გათვალისწინებით, რომ აუქციონის გზით იძულებითი გაყიდვის შემთხვევაში ფასი შეიძლება იყოს საბაზრო საშუალოზე ნაკლები, მყიდველის პოვნა ძალიან გაჭირდება.

ამ პრობლემის გადასაჭრელად უმჯობესია სცადოთ სამომხმარებლო სესხის აღება, მაგრამ უნდა გესმოდეთ, რომ არაუზრუნველყოფილი სესხის საპროცენტო განაკვეთები მნიშვნელოვნად მაღალი იქნება, ვიდრე იპოთეკაზე განაცხადისას.

თუ თქვენ ფლობთ სხვა უძრავ ქონებას, მაშინ ღირს მისი გირაოს სახით რეგისტრაციის ვარიანტის განხილვა. იპოთეკური ხელშეკრულების რეგისტრაციის შემდეგ კლიენტი მიიღებს ნაღდ ფულს, რომელიც მას შეუძლია დახარჯოს თავისი შეხედულებისამებრ, მათ შორის ანგარიშსწორება გამყიდველთან ბინის წილის შესაძენად. აზრი აქვს მოძებნოთ ბანკი, რომელიც გვთავაზობს დაბალ საპროცენტო განაკვეთებს, თუ თქვენ შეძლებთ თანხების მიზნობრივი გამოყენების დოკუმენტაციას. სესხის მიღებისა და ყიდვა-გაყიდვის ხელმოწერის შემდეგ საკმარისი იქნება ბანკისთვის ხელშეკრულების ასლის მიწოდება.

სად წავიდეთ?

რომელი ბანკები აძლევენ იპოთეკას ბინის წილს?

ერთ-ერთი ბანკი, რომელიც მზად არის სესხი გასცეს საცხოვრებლის წილის შესაძენად. მაგრამ სესხის აღება შეგიძლიათ მხოლოდ იმ პირობით, რომ გარიგების შემდეგ მთელი ბინა მსესხებელს ეკუთვნის, ან მეორე ნაწილი დარჩება მეუღლის საკუთრებაში. სბერბანკი მხოლოდ გირაოს სახით გასცემს მთელ უძრავ ქონებას. ბანკი ამჟამად გთავაზობთ შემდეგ პირობებს:

• სესხის თანხა 300 ათასიდან 15 მილიონ რუბლამდეა და მისი ზომა არ უნდა აღემატებოდეს ქონების ღირებულების 80%-ს.

Sberbank საშუალებას აძლევს თანამსესხებლების ჩართვას. განსაკუთრებით მისასალმებელია სიტუაცია, როდესაც მსესხებლის მეუღლე მოქმედებს როგორც მსესხებელი. ქონება შეიძლება იყოს ერთობლივი საკუთრება.

ტრანზაქცია მიმდინარეობს სტანდარტული პროცედურის მიხედვით: კლიენტი იღებს ფულს იპოთეკური ხელშეკრულების რეგისტრაციის შემდეგ.

ასევე იძლევა სესხს ბინის ბოლო წილის შესაძენად. იპოთეკა გაიცემა შემდეგი პირობებით:

• სესხის თანხა 45 მილიონ რუბლამდეა.
• საპროცენტო განაკვეთი 12%-დან წლიურად.
• სესხის ვადა 30 წლამდეა.
• მსესხებლის პირადი სახსრებიდან წინასწარი თანხის ოდენობა შეადგენს არანაკლებ 15%-ს.

აღსანიშნავია, რომ გაზპრომბანკი არ გასცემს სესხს, თუ საცხოვრებელი სახლი მიეკუთვნება ერთ-ერთ შემდეგ კატეგორიას:

• ობიექტი ავარიულ მდგომარეობაშია ან ექვემდებარება ძირითად რემონტს;
• ოთახები კომუნალურ ბინებში;
• მცირე ოჯახები;
• სახლები ხის გარე კედლებით;
• "ხრუშჩოვი", თუ სახლი მდებარეობს მოსკოვში ან მოსკოვის რეგიონში.

ერთ-ერთი იმ რამდენიმე ბანკიდან, რომელიც გასცემს სესხს ოთახის შესაძენად, როდესაც ტრანზაქციის შემდეგ ობიექტი არ ხდება მსესხებლის სრული საკუთრება. სესხი „არა ბოლო ოთახი“ გაიცემა შემდეგი პირობებით:

• სესხის თანხა მინიმუმ ერთი მილიონი რუბლია.
• მსესხებელმა საკუთარი ხარჯებით უნდა გადაიხადოს ოთახის ღირებულების მინიმუმ 25%.
• ნებადართულია სამშობიარო კაპიტალის გამოყენება, ხოლო წინასწარი თანხის ოდენობა შეიძლება შემცირდეს მოწმობის ზომით.
• საბაზო განაკვეთი - 14,5%-დან წლიურად. მისი ზომა კონკრეტული მსესხებლისთვის დამოკიდებულია სესხის ოდენობაზე და წინასწარ გადახდაზე.
• იპოთეკური ხელშეკრულების მაქსიმალური ვადა 25 წელია.

რუსული იპოთეკური ბანკი მოითხოვს უძრავი ქონების, მსესხებლის სიცოცხლისა და ჯანმრთელობის დაზღვევის ხელშეკრულების დადებას და საკუთრების რისკს. მსესხებელს უფლება აქვს უარი თქვას ბოლო ორი კონტრაქტის დადებაზე, მაგრამ ბანკი გაზრდის სესხის საპროცენტო განაკვეთს.

ამ პროგრამის ფარგლებში ასევე შეგიძლიათ მიიღოთ სესხი ბინის წილის შესაძენად, როდესაც მსესხებელი, გარიგების შემდეგ, ხდება მთელი ქონების მფლობელი. ასეთ ვითარებაში ბანკი განაკვეთს 0,5%-ით შეამცირებს.

სესხი ბინის წილის ან ოთახის შესაძენად გაცემულია ბანკი "ზენიტი" . პირობები ასეთია:

• სესხის მინიმალური თანხა: 800 ათასი რუბლი მოსკოვისა და მოსკოვის რეგიონისთვის, 270 ათასი რუბლი სხვა რეგიონებისთვის.
• სესხის მაქსიმალური ოდენობა: 14 მილიონი რუბლი მოსკოვისა და მოსკოვის რეგიონისთვის, 10,5 მილიონი რუბლი სხვა რეგიონებისთვის.
• საპროცენტო განაკვეთი დამოკიდებულია წინასწარი გადახდის ზომაზე და სესხის ვადაზე:
  • წვლილი 20-30%, განაკვეთი 15%-15,5%;
  • წვლილი 30-50%, მაჩვენებელი 15,25-15,75%;
  • წვლილი 50%-დან, მაჩვენებელი 15-15.5%.
• სესხის ვადა არ უნდა აღემატებოდეს 25 წელს და უნდა იყოს 12 თვის მრავალჯერადი.
• თუ მსესხებელი უარს იტყვის სიცოცხლისა და ჯანმრთელობის დაზღვევის ხელშეკრულებაზე, ასევე უძრავი ქონების საკუთრების დაზღვევის ხელშეკრულებაზე, ბანკი განაკვეთს ზრდის 3 პროცენტული პუნქტით.

თუ გსურთ შეიძინოთ ოთახი ბინაში, შეგიძლიათ დაუკავშირდეთ. იპოთეკა გაიცემა შემდეგი პირობებით:

• სესხის თანხა - 500 ათასი რუბლიდან.
• ქონების ღირებულების მინიმუმ 20%-ის წინასწარ გადახდა.
• სესხის მაქსიმალური ვადა 25 წელია.

ბანკი 4-მდე თანამსესხებელს უშვებს. უძრავი ქონების დაზღვევის ხელშეკრულების გარდა, მსესხებლებისთვის, რომელთა ასაკი აღემატება 65 წელს, სავალდებულოა სიცოცხლისა და ჯანმრთელობის დაზღვევის ხელშეკრულების დადება.

ამდენად, მიუხედავად ასეთი ოპერაციების გაზრდილი რისკისა, ბაზარზე არის ბევრი ბანკი კონკურენტული პირობებით, რომლებიც მზად არიან გასცენ სესხი წილის ან ბინის ოთახის შესაძენად.